CBD规划策划重点分析研究

2011-2-4CBD规划策划重点分析研究CBD规划策划重点分析研究第2页，共41页目录1、功能结构规划---------------------------------------------------------------------------------------31.1CBD功能类型..........................................................................................31.2CBD功能配比..........................................................................................32、空间布局规划......................................................................................................62.1CBD区位影响因素...................................................................................62.1CBD布局模式..........................................................................................73、道路交通规划....................................................................................................123.1优先发展公共交通.................................................................................133.2加大路网密度........................................................................................143.3注重步行系统建设.................................................................................163.4适度增建停车设施..................................................................................223.5开发利用地下空间..................................................................................234、空间形态规划....................................................................................................314.1重点——地标建筑..................................................................................324.2对象——公共空间..................................................................................344.3目标——营造优美街景..........................................................................40CBD规划策划重点分析研究第3页，共41页1、功能结构规划1.1CBD功能类型（1）主导功能♦商务办公中心职能；♦金融证券中心职能；♦专业化商务服务中心职能。（包括法律咨询、广告制作、信息通讯、设计创新等机构）（2）非主导功能♦购物娱乐功能；♦居住功能；♦其他服务功能（包括医疗、教育、维修等生活服务功能）1.2CBD功能配比CBD建筑功能分四类：（CBD功能比例主要采用建筑功能比例）“一主”：办公（包括金融、贸易、信息、服务等）“三副”：商业（包括酒店、零售、休闲、娱乐等）公用设施（包括市政、交通、通信、文化、学校等公共配套设施）居住（包括住宅、公寓等）确保CBD生机和活力的三不原则：♦四类功能缺一不可♦功能配套不能一蹴而就♦各功能不应严格分区CBD规划策划重点分析研究第4页，共41页确定CBD功能比例途径：（1）由老城中心发展形成的CBD。在老城改造过程中，根据城市产业结构的转型，随着市场变化而逐步调整功能比例。CBD理论研究中，著名学者墨菲(R．E．Mull3hy)、万斯(J．E．’Vance：)曾于20世纪50年代初对美国9个中等城市土地利用状况进行调查后，创造性地提出了CBD量化的测定方法规定城市中心区的办公面积占CBD总建筑面积近1／3时，该区可以确定为CBD。这是半个世纪前的美国城市的实例统计结论。（2）新区CBD可通过两种方式互相校核确定：一是根据实例提供的经验数字推算；二是按照市场上需求及预测数据进行校核，最终综合确定各种功能的不同比例。国内外七个城市CBD建筑功能比例城市CBD上海陆家嘴CBD北京朝阳CBD广州珠江新城CBD深圳CBD杭州钱江新城CBD巴黎德方斯CBD东京临海副中心CBD分类面积面积面积面积面积面积面积用地面积（K㎡）1.74.026.194.134.021.64.48总建筑面积（万㎡）40010721300780720350700其中：办公（万㎡）265（66%）519（48%）400（31%）380（49%）350（49%）250（71%）250（36%）商业、旅馆、娱乐（万㎡）62（15%）200（19%）100（13%）120（17%）40（11%）130（19%）市政、交通、文化（万㎡）43（11%）55（5%）550（42%）100（13%）75（10%）6（6%）115（16%）住宅、公寓（万㎡）30（8%）297（28%）350（27%）200（25%）175（25%）54（16%）205（29%）(上表中，巴黎德方斯办公比例最高达到71%；广州珠江新城最低仅31%。可看出，多数CBD办公建筑比例占50％左右，少数在1／3以上，当今CBD办公比例达到或超过了50年前美国城市的指标。与半个世纪前的主要区别还在于智能化办公楼，配备宽带网、信息中心等集中布局以及智能化管理的高标准要求。)CBD规划策划重点分析研究第5页，共41页推荐CBD功能比例：（1）商务办公大于1／3办公功能是CBD的核心功能。CBD中的办公建筑比例应占1／3～1／2以上，办公面积的比重应规定下限，上不封顶。办公楼面积低于l／3的地区，已不能称之为CBD，应按照其主导功能重新定位与命名。理论上只有办公面积占1／3以上的地区才能称之为名副其实的CBD。（2）商业娱乐小于l／4CBD规划用地范围内适量配套商业、旅馆、娱乐等设施，是CBD功能中必不可少的，也有利于聚集人气。当然对于CBD这样一个以办公为主要功能的区域，商业功能比例应控制在一定范围内，比例过高，CBD成了商业中心，而不再是商务中心。由于各城市的发展水平和阶段差异，具体应视CBD与周围组团的功能配合及市场需求而定。（3）公共设施量力而行为了配合CBD金融和商贸等高端服务功能，CBD必须首先建立便捷的市政交通设施，设立通信枢纽中心、资讯中心，以便能快捷、成本低廉地利用多种通信服务，促使金融、贸易、通信和信息处理咨询等相关产业向CBD集中。另外建立国际学校、提供优良的医疗服务设施等，也是吸引投资的重要途径。比较而言，公共设施的数量和质量是一个城市的经济实力及CBD等级的重要体现，其建设总量在CBD中所占比例，应视地方政府的财政实力和社会需求而定。（4）居住小于1／3在保证CBD其他功能使用的前提下，合理安排一定比例的住宅、公寓等用地，既缓解CBD上下班交通的通勤压力，也增加CBD夜间的生活气息。根据居住规模，需要配套幼儿园、学校或文体、卫生等设施，也需占有一定量的土地。因此，要合理确定居住规模。CBD规划策划重点分析研究第6页，共41页2、空间布局规划2.1CBD区位影响因素（1）与城市总体格局相协调CBD本身即是城市公共中心体系的组成部分，CBD区位首选是城市中心地区。在商务空间发展的初级阶段，中心区可开发用地充足，新的商务项目首先会考虑进入功能相近的公共设施集中地，或者与之紧邻发展。在城市经济稳步增长阶段，规划商务设施布局宜充分依托现有的功能格局，逐步扩大、提高功能强度和聚集水平。随着中心区可建设用地减少，商务项目将在中心区外围寻求新的生长点。（2）交通便捷交通便利是商业及各种经营活动的基本条件，城市商业区也是围绕各种交通中枢发展起来的。（3）可开发用地的分布与开发潜力必须有足够多的且相对集中的可开发用地，以使CBD获得可持续的发展，达到应有的规模效应。（4）其他环境因素大面积的水体、自然生态绿化、山地对商务设施的扩展有着阻碍作用；铁路站区及线路、低质量住宅与丁业混合区通常也会产生相互排斥作用；城市建成区、高尚住区的新发展方向对商务设施的发展有着强烈的吸引力；良好的周边环境将有利于CBD的有序发展，体现城市形象与视觉景观特色。CBD规划策划重点分析研究第7页，共41页2.1CBD布局模式（1）核心布局成因：核心集中结构是CBD经常表现出的布局方式，是以向心力驱动为主的商务集聚化发展阶段的空间布局模式。城市地形平坦、道路规划严整、办公建筑高层化，这些因素导致CBD商务空间达到最高程度的核心集中。模式：以已形成的地价峰值地区为核心，以十字轴或同心圆形态，加上环形道路与放射形道路作为基本骨架，进行“圈层式”分层扩展，也是我国商务空间增长的典型模式。优点：CBD各方向的发展机会均等、紧凑度高、边界明确、定型性好，CBD中心地位突出，可能获得较高的集聚效益。缺点：导致空问密度最高点和交通流量最高点向同一点汇聚，非常不利于道路交通的车流组织；中心集聚使各项设施承受很大的压力；CBD空间结构过分突出现有的商务核心，容易造成城市功能的过分集中，而其他地区商务相对分散，不利于新CBD的迅速形成。:143295263Word:.:143295263CBD规划策划重点分析研究典型案例：大连中山广场CBD俄国人规划的星形路网结构决定了大连CBD的基本布局形态。商务空间以中山广场和友好广场为核心，向周边放射状生长，逐渐形成2.6k㎡的CBD范围。第8页，共41页:143295263Word:.:143295263CBD规划策划重点分析研究（2）轴线布局成因：交通沿线具有潜在的高经济性所决定的，同时CBD两侧可能受地形地物的限制，增长过程中主要沿着交通体系的主要轴线方向成带状发展的形式。特点：轴线布局以现代化交通手段为物质条件，通过建立大容量交通线路如地铁、轻轨来帮助CBD扩展，它能够缓解成块扩大市区引起的拥挤的矛盾和压力；此外沿轴线布局是解决CBD新区与中心城区交通联系的有效方式之一。为达到城市空间调整和历史文化风貌保护的需要，以城市设计为依托，沿城市主要开发轴做轴向延伸，不但含有城市空间上的卓越价值，而且对轴线的强化，本身也加强了新区位的吸引力和凝聚力。典型案例：深圳福田CBDCBD中轴线由南北呼应的两片生态公园和轴线绿地组成，中间点缀系列主题公园，两侧则以商务空间围绕，未来将发展成为全市金融、证券、贸易、商业、信息、旅游等商务办公的中心(见图)。第9页，共41页:143295263Word:.:143295263CBD规划策划重点分析研究（3）滨水布局成因：在商务活动升级聚集的过程中，城市中的滨水区域逐渐成为最具有活力的地区，其中大量环境优美、交通便捷的用地正符合CBD区