深圳宝安中心规划方案

深圳宝安中心规划方案第一部分项目背景及研究一、现状情况1、用地概况深圳市新宝安新中心区位于深圳市宝安区宝城片区，东北临新城大道，西北临新安六路，东南隔特区二线与南山区相邻，西南面海，原规划用地639公顷，本次调整规划涉及范围718公顷，全部为填海造地。2、土地权属宝安新中心区历年划拨的用地红线和宗地(详见附图，截止2003年2月，分局汇总提供)，其中相当部分为旧村返还用地。近年，宝安中心区加快了建设步伐，加大了招标拍卖土地的力度，使城市建设纳入法制化轨道。3、土地利用现状宝安新中心区现状已建设用地集中在N1和N2地块，主要类别为居住用地和临时的工业用地，总用地面积15.9万㎡。其中翻身村村民住宅用地（R5）约13.1万㎡，恒乐花园（R2）约1.5万㎡，工业用地（M）约0.9万㎡，市政设施用地（U）约0.4万㎡。目前在建的有N4和N15区的两个地块，均为商住用地。4、建筑现状宝安新中心区现状建筑亦集中在N1和N2地块，建筑面积约16.75万㎡。建筑质量情况可分为三类：一类为质量较好的建筑，建筑面积约10.52万㎡，包括恒乐花园、广安石油公司办公楼和加油站，翻身村近年新建的村民房；二类为质量一般的建筑，建筑面积约39.1万㎡，主要是N1地块内的工业厂房；三类为质量较差的建筑，建筑面积约2.32万㎡，主要是N1地块内的老屋、铁皮屋、临时用房等。5、道路建设现状目前，宝安大道和新湖路的主要路段已建设完成，其他如创业路、新安六路、裕安西路等次干道也局部完成，为开发建设创造了良好条件。（详见道路建设情况图）6、人口分布现状宝安新中心区创业路为界，分属翻身派出所、安乐派出所两个派出所管辖，总人口2388人。其中常住人口508人，暂住人口1880人，人口常暂比为1：3.7。现状图用地示意图示意图7、公建配套设施目前，宝安体育场的建设已经完成，行政中心和中心广场正在建设中。其他居住配套设施方面，由于区内仅有一片翻身村村民私宅，公建配套设施主要依托区外解决，区内只有部分零时性、自发性的商业店铺，市场和文化活动场所。8、环境特点宝安新中心区面临珠江出海口，有着约4公里长的海岸线，正南隔海与大小南山相对，东南隔海与大、小铲岛相望，近凭水色远眺山光，“山、水”交融，这是其与深圳市其他中心显著的区别，也是其鲜明环境特色所在。二、规划情况1、规划概况中国城市规划设计研究院深圳分院于1993年～1994年完成了“深圳宝安新中心区控制性详细规划”，其后又相继完成了该片区的市政详规及局部道路的施工图设计。在此基础上，1995年~1999年深圳市规划设计研究院又陆续开展了“宝安新中心区城市设计”，“宝安新中心区控规调整”，“宝安新中心区概念规划”的设计和研究工作。2、原控规结构与特色原控制性规划自1994年开始，逐步形成了“一条岸线、两条轴线、三个圈层、一条都市绿环”的设计结构：一条岸线：滨海大道外侧为近凭水色，远眺山光的公共休闲区，内侧设置连续的带状城市公园，承担观海，游憩，运动健身和隔离交通噪声、净化、美化城市环境的职责，提高宝安中心区的绿地率和绿视率。两条轴线：分别正对大、小南山和大、小铲岛，中央绿轴以中央广场、中央公园、海滨广场为主线，两侧安排商务办公、文化娱乐和会议展览设施；发展主轴以购物广场、步行街为主线，两侧布置商业建筑和商务办公设施。三个圈层：第一圈层核心区，为宝安中心区的主体，功能包括行政、文化、商业金融及商务办公，建筑以高层、超高层为主，以突出新中心区的形象和地位；第二圈层混合区，为核心区的外延部分，功能包括商业和商住混合，混合区建筑以小高层、高层为主；第三圈层居住区，功能包括居住和居住配套设施，面积建筑以小高层为主体，同时包括部分高层、多层和低层别墅。都市绿环和环境设计：沿核心区外围道路断面一侧控制30米宽的绿带，开发连续的，有树阴遮蔽的开放空间，引入街头艺术，街头文化，与滨海带状公园相连、与中央绿轴相连，创造一个郁郁葱葱的都市绿环。三、规划目标及原则1、规划依据(1)《中华人民共和国城市规划法》(1990年)(2)《深圳市城市规划条例》(1998年)(3)《深圳市城市规划标准与准则》(SZB01-97)(4)《深圳市城市总体规划》(2001年调校)(5)《深圳市宝安区次区域规划》(1999年)(6)宝安新中心区已划拨红线、宗地、已批规划要点(深圳市规划国土局宝安分局)(7)《深圳市轨道交通规划》（2001年）(8)《宝安新中心区城市设计》（阿特金斯设计公司，2002年）(9)《深圳市近期建设规划》（2002年）(10)市政工程有关规划（详见市政部分）2、规划原则宝安新中心区既是深圳市西部的城市次中心，也是宝安区的政治、经济、文化、体育和信息中心；规划既要立足本区，同时亦要适度超前，实现可持续发展。充分尊重上层次规划，合理控制中心区规模，重视自然景观条件的保护和利用，提高城市环境的生态适宜性，遵循可持续发展的原则，为以后的发展留有余地。3、规划目标将宝安新中心区规划建设成为面向二十一世纪，现代化、高效率的花园式滨海城区；建设成为深圳市西部次中心，宝安区乃至于深圳市富有海滨特色和都市魅力的区域。四、规划调整背景1、总体规划调校的要求总体规划指出，宝安新中心区是深圳的次级中心，西部发展轴的重要结点，前海物流中心的重要支撑，同时作为深圳大型会展功能的组成部分之一。近期形成部分商贸展示功能并冀西部通道的建设加强居住环境建设。2、轨道交通的影响地铁一号线在宝安中心区内的线位和站位由宝安大道调整至新湖路，对中心区的交通服务功能得到极大扩展，必然对中心区的用地布局、开发容量、商业布局和交通组织产生影响，达到土地利用与轨道交通设施的高效配合，实现交通设施使用与土地开发建设“双赢”的良好局面，需根据新的线位对土地利用进行调整。3、外部条件的重大变化沿江高速公路和大铲湾港区集装箱码头建设被推上议事日程。目前正在进行的沿江高速公路和大铲湾港区集装箱码头规划的前期研究工作。沿江高速公路和大铲湾港区的选线和用地都将对本区产生重大影响。4、城市设计的完成在2002年，宝安中心区进行了城市设计国际咨询，阿特金斯设计公司的方案中标。该方案的主要特色是：将中心区的范围扩展到原海滨大道南侧，以使海岸线充分利用，沿岸布置了区级公共设施和休闲娱乐功能；核心区部分路网改为面海向心布置，增加了游艇码头等沿岸设施。该方案于2003年3月通过区政府确认，宝安区政府要求在控规调整中落实城市设计的理念和设想。5、土地管理的需要随着城市建设的高速发展，目前中心区已完成大量填海造地，其余用地已陆续开始进行填海吹沙。宝安大道和新湖路(中心区段)已基本建成，市政管线已完成敷设。同时，由宝安大道和新湖路向南辐射的几条干道已逐步建设，中心区内众多地块已具备开发条件，但房地产市场与原规划时期(1993年)已大有不同，为了便于近期开发滚动，增强中心区的吸引力，急需系统的、适合当前市场和未来发展的规划指导土地管理。规划结构图第二部分规划方案一、规划用地结构1、中心区的地位与功能宝安新中心区既是深圳市西部的城市次中心，西部发展轴的重要结点，也是宝安区的政治、经济、文化、体育和信息中心，是前海物流中心的重要支撑。应该看到整个深圳市的新的经济增长点及其相应活动，城市建设发展包括中心区建设重点有明显的西移、北移的趋势，宝安新中心区所在的西部亿吨港区亦是深圳市两翼齐飞的支点之一，机场、港口、高速公路所构成的方便的立体交通网络，必然带来大量的物流、人流和资金流，宝安新中心区作为深圳市向西发展的轴线上面山靠海，用地宽裕的核心地区，必然会承担城市赋予其的更高地位和更多功能。中心区用地的基本构成一般可分为两部分：一是中心区的核心区，内容涵盖了办公、金融、娱乐、文体活动等多项内容，为中心区的主体；另一部分为核心区周边的居住区，可提供不同类型的家居寓所，为在中心区生活工作的服务人员，商业人士和居民提供舒适居住场所。2、中心区的规划结构宝安中心区控制性规划1994年编制以来，经多次规划和城市设计研究，逐步形成鲜明的规划结构，一直是城市土地管理的重要依据，且相当部分的土地已经按此批复，因此应保持其延续性。对北侧已批用地区域，以原控规方案为主，增强规划的真实性和可操作性；对中南部区域，是城市设计中标方案的核心，结合路网变化和原控规方案重新进行了调整。在保持原有规划结构下，强调了滨海区域的利用，用地范围由639公顷调整为约718公顷。由于轨道交通的要求和影响，以及用地的扩大，建设总量由原来的680万平米调整为现在的740万平米，居住总人口17.7万人。本次控制性详细规划仍保持其主要结构，谨根据变化情况对其进行补充完善。宝安新中心区的规划结构可概括为：“一条岸线、一条轴线、三个圈层、一条都市绿环”（1）一条岸线滨海大道外侧为近凭水色，远眺山光的公共休闲区，布置了海滨酒吧街、海滨休闲度假酒店、观景塔、绿地公园、会展中心、水岸剧场、水上运动俱乐部等观海，游憩，运动健身等城市公共功能，强化滨海城区特色，形成城市公共的亲水活动岸线。（2）一条轴线中央绿轴正对大、小南山，以中央广场、中央公园、海滨广场为主线，两侧安排商务办公、文化娱乐和会议展览设施；中央绿地内安排了图书馆、博物馆、青少年宫、展览馆、文化中心等区级文化设施。（3）三个圈层本轮规划将宝安新中心区用地布局结构明确划分为三个圈层，从总体上界定其相应的用地规模。每个圈层都有主要功能，并兼容其它功能，以带旺人气，创造浓郁的都市风情。第一圈层核心区，由新湖路、裕安西路、海滨大道及新安西路围合而成，为宝安中心区的主体，功能包括行政、文化、商业金融及商务办公，建筑以高层、超高层为主，以突出新中心区的形象和地位；第二圈层混合区，为核心区的外延部分，功能包括体育中心、商业街和商住混合，混合区建筑以小高层、高层为主；第三圈层居住区，功能包括居住和居住配套设施，面积建筑以小高层为主体，同时包括部分高层、多层和低层别墅。（4）一个都市绿环沿核心区外围道路断面一侧控制30米宽的绿带，开发连续的，有树阴遮蔽的开放空间，引入街头艺术、街头文化，与滨海带状公园相连、与中央绿轴相连，创造一个郁郁葱葱的都市绿环。二、土地利用规划本次规划总用地涉及范围718公顷（临海路南侧用地，由于沿江高速公路、码头建设等因素影响，难以确定，故视为涉及范围），总建设量745万平米，总居住人口17.5万人。本次控制性规划调整，针对近年来城市发展变化对本区的主要影响因素，具体分析，有的放矢，既尊重原规划，保持规划的一贯性和持续性，又切合当前的城市建设需要。1、轨道交通对用地的影响深圳地铁1号线二期工程，由新湖路经过，并在本区设有三个站位，对周边用地具有一定的要求，用地规划随之调整。本次规划，注重轨道交通与土地利用相协调：轨道交通会对社会经济发展和城市建设起到了较好的引导和促进作用，对城市结构的控制与引导较为有力，使城市建设质量有了较大的提高，为城市今后的发展打下了良好的基础。（1）轨道交通与土地利用空间布局城市轨道交通对土地利用空间布局的影响，有三种基本特征：A.新活动片区的形成——轨道沿线附近便吸引人流及物流，形成高密度的、用地专业化的各类活动片区。B.不同等级的结节点——轨道交通线路的汇聚点，由于其交通的便捷性而吸引众多的人流和物流，成为城市不同级别的结节点的所在地，并最终构成不同发展强度及用地性质的活动中心。C.500米的腹地线——轨道交通所构成的聚集效应，一般只局限于站位范位500米之内，其它地方因为不能直接享受交通改善所带来的实惠，这种布局可以优化城市居民居住、活动与出行的关系。（2）轨道交通与土地性质和密度轨道交通能提高聚集效应，优化空间结构，创造协调的用地布局。若要全面发挥轨道交通的潜在功能，客观上需要一个与其发展相协调的站位周边用地性质和密度构成。根据国际经验，轨道交通能够提高住宅、商业、零售、劳动密集型工业以及旅游等用地的经济效益；同时，轨道交通将形成多个高聚集效益的站位区（约在站位中心区500米之内）。由于具有高聚集效益，实行低密度开发是一种资源浪费。因此，必须寻求站位区开发的最佳密度。根据深圳地铁选线原则，