物业管理复习材料

物业管理复习材料题型1、名解5-6题2、选择题5-6题3、简答5-6题4、论述1-2题5、案例分析2题第1章物业管理概述1、物业的概念：已经建成并投入使用的各类房屋以及与之相配套的设备设施和场地。例如：宾馆、厂房、车库、写字楼、学校、医院。2、物业的分类：（1）功能不同：居住物业、办公物业、商业物业、工业物业、其他用途。（2）所有权的多少：单一产权物业：物业的所有人只有单个个人或者单个单位。多元产权物业：物业的业主有多个个人或多个单。（3）所有权的性质：专有产权物业：独有物业。共有产权物业：双方共有、部分共有、共同共有。3、物业与房地产的联系与区别房地产：房地产开发、经营管理和服务的全过程。物业：房地产进入消费领域的房地产品，物业管理是房地产进入消费领域的延伸服务。房地产：在经济范畴使用。物业：在房屋消费领域使用。4、物业管理产生的原因——产权经济学（1）公共物品（多元产权）、外部性（非排他性）：因为产权人的多元化，公共物品一旦存在，每个社会成员不管是否对这一物品的产生做过贡献，都能享受这一物品所带来的好处。（2）社会产权、集体产权安排（外部性）。（3）集体产权：由一个集体做出行使资源的各种权利的决定，由集体的决策机构以民主程序对权利的行使做出规定和约束。结论：产权安排决定了物业管理的产生。5、物业管理的概念业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。6、与传统房地产管理相比，物业管理有哪些优势：区别：物业管理传统物业管理物业权属产权多元化产权单一管理模式市场经济管理模式计划经济管理模式管理手段经济、法律手段行政手段管理行为企业行为政府行为管理观念服务业主管理住户服务性质有偿服务无偿服务管理内容多功能全方位内容单一管理方针以业养房以租养房管理费用自筹低租金和大补贴优势：（1）管理内容更加多样化。（2）管理机制上：物业管理是服务与被服务的理念（更有优势），业主有选择权。（3）在管理的效率上：物业管理实行有偿服务，不仅会给管理企业带来利润，还可以减轻政府的财政负担。7、物业管理的业务范围(1)基本业务：物业维护保养，物业管理的最终目的是使物业保值增值。（2）专项业务：治安保卫、环境卫生、消防安全、园林绿化、日常修理、车辆交通。（3）多种经营业务：针对业主不同的需求，物业公司如何开展多种经营业务的。①初级需求：主要体现在人的生理和大众生活层面的需求。②中级需求：主要体现业主的精神需求，属于相对富裕阶层。③高级需求：主要体现业主的资产增值需求。例如：戴德梁行（1）介入商业地产运作（2）销售及中介代理：楼盘前期开发的可行性研究、销售策划和二手住宅中介代理等业务（3）提供房屋一站式消费服务，为境内外客户提供以看房、买房、按揭贷款，到出租、代收租金以及后续物业管理的全方位购房服务。8、建筑区分所有权理论在多元产权形态下产生专有权（所有人）持分权（共有部分）成员权（因为共有部分所形成相互关系）建筑物区分所有权是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。第二章业主、业主大会与业主委员会1、业主的概念：房屋的所有权人为业主。（目前规定在产权证上登记过的人为房屋的业主）2、了解业主的权利与义务业主的权利：（1）按照物业服务公司合同约定，接受物业企业提供的服务（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议（3）提出制定和修改管理规约，业主大会议事规则的建议管理规约：是由业主共同订立的有关物业的共同部分和共同事务管理的协议、对全体业主具有约束力。（合同性公共契约）业主大会议事规则：规定业主大会进行的程序、规则（4）参加业主大会会议行使投票权（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权（6）监督业主委员会的工作（7）监督物业企业履行物业服务合同（8）对物业共同部位，公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权业主的义务：（1）遵守业主公约、业主大会议事规则（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定。（4）按照国家有关规定缴纳专项。。。。。。。3、业主大会的概念：由物业管理区域内全体业主组成，决定事关业主和利益，有关物业使用与管理等重大事项的业主自治最高权力组织。4、了解业主大会的职权根据新物业管理条例的规定，下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则（2）制定和修改管理规约（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员（4）选聘和解聘物业服务企业5、首次业主大会成立的条件《业主大会和业主委员会指导规则》：物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，满足首次业主大会成立条件。《福建省物业管理条例》●一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上。●或者首套物业出售并交付使用已满两年的。6、了解业主大会成立的程序（业主大会筹备组的组成、关于投票权数的规定）（一）申请（二）筹备组（1）组成筹备组由业主代表、居民委员会、（社区居民委员会）代表五至十一人组成，可以邀请建设单位参加。业主代表由业主推荐产生，所占比例应当不低于筹备组总人数的三分之二。筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公布其成员名单。（2）工作内容（三）投票权按照物业管理条例规定，业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有业主的建筑面积、住宅套数等因素确定。福建省规定、业主在首次业主大会上的投票权数，可以按照以下方式：（1）以住宅套数一套记一个投票权数确定（2）以建筑面积一平方米计一个投票权数确定（3）以住宅套数结合建筑面积确定（四）会议（1）会议类型：定期和临时会议（2）参加方式：集体讨论、书面征求意见（3）召开规定：应当由物业管理区域内专有部分建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。“实行双过半”：防止部分业主控制业主大会（4）表决规则7、集体行动理论（搭便车）只要在单个个体无法实现的公共物品的供给的合作问题，就存在集体行动的现象。（1）一个具有共同利益的集体一定会为实现共同利益采取集体行动。（2）一个具有共同利益的集体并非必然产生集体行动的根源在于集团内广泛存在的“搭便车”现象。解决：强制、选择性激励奥斯特罗姆提出了特定条件下的公共事物治理的第三条道路，即认为在一定条件下人们能够为了集体利益而自主组织起来，进行自主治理，提出自主组织理论、核心是三大机制、创新。。。。。。启示：自主组织、自主治理的公共资源、公共事务管理模式。8、了解业主委员会的资格业主委员会：是由首次业主大会在业主中选举产生的业主大会的执行机构。委员：热心公益事业、责任心强业主委员会应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（1）具有完全民事行为能力（2）遵守国家有关法律法规（3）遵守业主大会议事规则、管理规约、模范履行业主义务（4）热心公益事业、责任心强、公正廉洁（5）具有一定的组织能力（6）具备必要的工作时间9、了解业主委员会的运作程序（1）产生首次业主大会会议上由业主选举产生业主委员会（自荐和他荐）业主委员会由5-13人之间，每届任期三年业主委员会主任、副主任由业主委员会中推选（2）备案（3）业主委员会会议（4）换届（5）资格变更（6）资格终止10、业主委员会的法律地位（规定、个人看法）：诉讼主体地位受限课堂讨论：海景花园业主委员会的诉讼主体是否合格：启示1：业主委员会只负有代表维护业主物业管理方面的权利，而无代表维护业主房屋所有权的权利。课堂问题A：架空层是否属于物业管理方面的纠纷？答案：否问题B：限制业主委员会的代表范围是否合理,为什么？（2007年）福建物业管理条例：经业主大会会议依法选举产生的业主委员会是业主大会执行机构，在业主大会授权范围内，业主委员会可以代表全体业主就涉及全体业主权益的物业管理纠纷依法进行诉讼。11、对业主委员会的监督（看法）福建省《物业管理条例》：业主大会可以从业主选举产生3至5人的业主监督委员会，根据业主大会的接受和业主公约的规定，行使对业主委员会的监督权。12、整理某一国家或者地区物业管理发展的经验？第四章业主自治管理规范1、业主管理规约的概念与效力业主管理规约：指由业主共同订立的有关物业的共有部分和共同事务管理的协议，对全体业主具有约束力。管理规约的效力：管理规约自业主大会审议通过之日起生效，业主委员会应当自管理规约生效之日起15日内将管理规约报所在地的区县房地产管理部门备案。管理规约对全体业主具有约束力。（包括物业公司）2、了解业主大会的议事规则业主大会议事规则：规定业主大会进行的程序、规则。内容：（3）业主大会名称及相应的物业管理区域（4）业主委员会的职责（5）业主委员会的议事规则（6）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式（7）业主投票权数的确定方法（8）业主代表的产生方式（9）业主大会会议的表决程序（10）业主委员会委员的资格、人数和任期等（11）业主委员会换届程序、候选方法等（12）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理（13）业主大会、业主委员会印章的使用和管理第五章物业服务企业1、物业服务企业的性质和角色性质：依法设立，具有独立的法人资格，从事物业管理服务活动的企业。角色：（1）服务者：例如，深圳万科，对人的服务，人和人的关系（2）管理者对人的服务需要对物的管理来实现管理——基本职能（3）经营者营利是企业的最终目标（4）服务集成商未来发展方向2、物业服务企业管理物业的基础与依据委托——代理关系依据：1、法律法规《物权法》《物业管理条例》2、管理规约3、前期物业服务合同、物业服务合同4、业主大会、业主委员会的决议3、关于物业管理模式的讨论（看法）：主要讨论物业公司专业管理与业主自营管理两种模式。（或我国目前是否适合推广业主共管制度？业主自治模式存在什么问题？你有何看法和建议？）物业管理模式：（1）由物业服务企业实行专业管理（2）由业主委员会实行自主管理（3）由住宅合作社实行自主管理例如：台湾地区一般采用业主自营管理模式——业主自管能成功的项目一般具有如下特点：（1）项目小（2）房地产商自建自管的项目或物业的产权人只有少数几个（3）业主委员会通常需要具备诸如热心、公益事业不注重个人利益，不以赢利为目的（4）业主和物业公司之间的矛盾尖锐，物业公司不愿意再干下去，而且大部分或者绝大多数的业主有业主自管的要求。4、了解业主大会议事规则注意：街道办事处是行政机构没有权利撤销业主大会的议事规则，法院才有权利。第6章物业管理程序1、物业管理早期介入的认识物业服务公司在接管物业服务之前，就参与物业的规划、设计和建设，从物业管理服务的角度提出意见和建议，以使建成后的物业能满足业主或使用人的要求。2、物业管理早期介入的必要性a)主要作用：完善物业的规划设计，加强物业的施工质量，严格物业的验收把关，积累大量的一手资料，为日后高效管理打下坚实基础。b)适应现代房地产开发的发展要求。c)能过减少使用中的后遗症。d)能够全面了解所管物业，为后期的管理做好准备。3、前期物业管理的概念前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，有建设单位选聘的物业企业实施的物业管理。4、前期管理与前期介入的联系与区别（1）在物业全过程管理中所处的时间段不同。前期物业管理针对物业形成后的阶段性管理；前期介入主要针对物业形成前的阶段性管理。（2）在管理中所处的地位和职能不同。前期物业管理中，物业企业正处于主体地位，按照前期物业服务合同实施管理；在前期介入中，物业企业处于辅助的地位，一般以顾问的身份存在，与开发商之间不一定有委托服务合同法律约束关系。（3）要达到的目的不同。前期物业管理是在业主选聘物业企业之前，有建设单位选聘物业企业进行管理，是为了保护买房以后业主的合法权益，保证物业管理的连续性，为后期管理服务奠定良好基础；前期介入的目的是在物业建成前采取措施，保证建成的物业质量和功能合乎要求，有利于业主使用。5、接