安徽明大房产员工培训手册

安徽明大房产员工培训手册试行本2010.2.28目录一.公司简介二.认识房地产及置业顾问三.房地产基础知识四．员工行为礼仪规范五．连锁店规范六.业务简介七．内勤流程及注意事项八.权证流程及注意事项九.权证过户、完税/免税、贷款等须知十.公司日常管理一.公司简介安徽明大房地产营销策划有限责任公司，成立于2008年5月份，主要经营范围包含房地产营销策划、房地产销售代理，房贷信息咨询及中介服务。公司成立至今已经在合肥取得了快速的发展，从最初的一家公司到遍布合肥31家分公司，取得了合肥市场消费者的良好口碑和较高的知名度，公司在快速发展的过程中，为每一位怀揣着梦想的年轻人提供无天花板的发展平台，公司团队年轻化，平均年龄不到28岁，公司企业从业人员素质高，95%以上大专和大专以上学历，公司在人员的招聘中，注重员工的学习能力，团队合作意识及踏实勤恳的工作态度，明大房产道家分公司,位于高档的上城国际丁香苑商网18#101,置业有道,爱家永恒是公司的发展理念,公司以文化为底蕴铸就团队,以职业为原则服务客户,以共赢为发展根本,为你提供无天花板的发展舞台，和你一起共创美好成长空间!选择向上明大房产，选择成长中的痛和快乐！二.认识房地产一、什么是房地产？房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。认识房地产二、房地产的特征是什么？每一类拍卖标的都有自己的特殊性，这种特殊性是与该类标的物的特性相联系的，房地产有以下几个特点：（一）位置的固定性和不可移动性。（二）使用的长期性。（三）影响因素多样性。（四）投资大量性。（五）保值增值性。认识房地产三.什么是房产？房产是指附属在土地上的有价标的物，是指有屋面和维护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。是公民财产所有的标的物体现，国家保护个人房产的私有产权，。认识房地产四.房产和地产的区别顾名思义，房产就是房屋资产，地产就是土地资产。房屋建筑在土地上，因此两者有必然联系。但从产权方面看，两者又是独立的，土地的产权是国家的，个人或者组织只有使用权；但房屋的产权则可以由个人或组织单独拥有。认识房地产五.什么是置业顾问和房产经纪人置业顾问就是运用专业知识为有置业需求的客户提供置业建议或方案，甚至是理财计划。置业:说的最简单就是指卖房子!顾问:对问题进行解答或解决!就是在客户购房时提供房产方面专业服务及提供参考意见的工作人员。房地产经纪人指沟通房地产卖方与买方之间联系，促进达成交易并从中取得佣金的代理人，联系人，中间人，经理人或介绍人。[认识房地产六.房产经纪人的工作内容（1）采集、核实和分析客户与房源等信息，设计与管理客户体系，填报和分析业务等；（2）陪伴客户查看房屋，测算购房费用等；（3）代理契约鉴证与契税缴纳及权证办理，咨询与代理各类房贷事宜（4）协理房屋验收与移交等；三.房地产基础知识从构成房屋建筑结构的材料分：木结构砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构钢结构从房屋层数高度分：低层1～3层多层4～6层中高层7～9层高层10～30层超高层40层以上按房屋建筑用途分：生产性建造居住建筑公共建筑三.房地产基础知识房屋承重结构的基本构件类型根据房屋承重结构采用基本构件的不同，有以下类型：钢筋混凝土结构（还包括钢结构、钢和钢筋混凝土结构）承重的主要结构构件全部采用钢筋混凝土建造。混合结构（砖混结构）承重的主要结构采用钢筋混凝土和砖建造。如砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。砖木结构：承重的主要结构采用砖、木建造的。其他结构：（简易结构）承重的主要结构采用竹、砖石、等材料建造的简易房屋。三.房地产基础知识其它有关概念：建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。容积率：规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比。绿地率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率。住宅的层高和净高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。住宅的进深：住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。住宅的开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。四.员工行为礼仪规范公司员工作为公司形象及项目品牌形象的代表，需要建立一套完整的礼仪规范，所谓礼仪规范，就是一言一行、一举一动都要有一定的尺度，一定的分寸，最终为客户创造一个“宾至如归”的感觉，并达到宣传和提升公司形象和项目形象的目的。1.仪态：员工在工作环境中应保持得体、优雅的姿势和动作站姿：所有必须以站姿工作的人员，其正确的站立姿势应是：双脚与两肩同宽自然垂直分开（体重均落在双脚上，肩平、头正、两眼平视前方，挺胸、收腹）。不宜歪斜站立，腿脚晃动，会见客户或出席仪式的站立场合，在长辈和上级面前不得把手交叉抱在胸前。坐姿：所有以坐姿工作的人员，必须坐姿端正。不宜翘二郎腿，不允许将腿搭在座椅扶手上，不得盘腿，不得脱鞋。工作时间，身体不得东倒西歪，前倾后仰，不得伸懒腰、驼背、耸肩、背手。双手不宜叉腰、交叉胸前、插入衣裤或随意乱放。工作场合不宜二人勾肩搭背、挽手而行，在通道或房间等狭窄处与客人相遇应靠边而走，不得从二人中间穿行或抢行。与客户同时进、出电梯，应让客户后进、先出电梯，并协助操作电梯门开关。不宜用手指或笔杆指客人和为人指示方向。向顾客介绍产品或看资料时应将手掌心向上，如果指出细小之处应用食指同时手掌仍然向上。如果为顾客拿物品一定要双手递上。四.员工行为礼仪规范2.仪表：员工必须仪表端庄、得体、整洁。身体、面部、手部必须清洁，保持良好的个人卫生。上班前不能喝酒，不吃异味食物或喝酒以保证口腔清洁。头发要保持清洁、整齐，男员工经常清理胡须，保持面部整洁，头发保证干净、整洁，不宜留长发，不准烫发、染发或留古怪发型；留长发的女员工上班时间应将头发束扎或盘起来，不宜披散头发，不允许染发。女员工上班可以着淡妆，给人以清洁健康、礼貌得体的印象。工作时间不宜使用香味浓烈的香水。除手表、和公司工牌、司标外，不宜佩带任何与工作场合无关、夸张的饰物，指甲经常修剪，不宜太长，女员工不宜涂颜色鲜艳的指甲油。四.员工行为礼仪规范3.接待客户时应礼貌、大方、热情、主动、微笑服务（11）说话声调要自然、清晰、柔和、亲切，声量不要过高，亦不要过低，以免顾客听不清楚。不要急功近利，要给顾客一种“置业顾问”的形象。（12）不准讲粗言、使用蔑视和侮辱性的语言，不宜模仿他人的语言和语调谈话。（13）说话要注意艺术，多用敬语，不开过分的玩笑。（14）如与客户在业务上有分歧，应保持冷静、礼让和理智的态度，先安定客户情绪、了解客户需求，及时向主管领导汇报，不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦客人。（15）要注意称呼顾客姓氏，未知姓氏之前，要称呼“先生”“女士”。（16）任何时候不准讲“喂”或说“不知道”。可将“不知道”改为“我先问一下（17）暂时离开面对的客人，一律讲“请稍候”，如果离开时间较长，回来后要讲“对不起，让您久等啦”。不得一言不发就开始服务。（18）当为顾客完成一项服务后应主动询问是否还有其他事要帮助。（19）谈及其他楼盘或其他人时，千万不要诋毁别人。四.员工行为礼仪规范4.打、接的电话的礼仪所有来电，务必在三响之内接答，接电话时用普通话标准语言先问好、报单位“你好，明大”然后讲“请问能帮您什么忙？”，不宜在开始时使用“喂”、“哎”等语气词。对方讲话应认真听，必要时要作好记录，通话要点要问清楚，然后向对方复述一遍。对于自己不能处理的电话，应及时将电话转交给能处理的人，或记录电话内容、来电人的姓名、电话号码，待处理后回复。结束时待对方挂断之后，方可挂线，不可先于对方挂线。通话时要简明扼要，不要在电话中长时间聊天，尽量减少占线。（7）给对方打手机时，请先询问对方现在接电话是否方便，并且征询是否可以有座机转接，不宜长时间占用对方电话。五.连锁店规范1.连锁店8：30之前到岗，打扫店面卫生，8：30准时营业。2.卫生标准：保持地面整洁，空气清新，窗明几净，各种办公设备和合同文本准备齐全。3.工作期间不允许聚众闲聊与工作无关之事，不允许大声喧哗。4.连锁店的电脑是为销售工作正常开展而配置的，不得存储与工作无关得文件（例如：游戏等），上班时间不得利用电脑从事与工作无关的活动（例如：上网聊天等）。未经许可不得拆装电脑，自行设置桌面屏幕保护和桌面背景。不得拷贝和删除计算中的任何文件。5.未经许可，不得随意变更打印机、复印机的位置，节约使用如长时间不用，应并动切断电源。6.背景音乐可播放舒缓的乐曲，但不得干扰最近的人员谈话。7.接待台上不允许摆放水杯、手机等个人用品，客户看得见的地方都要保持整洁。8.房源册要求保持干净整洁。店内档案合理整齐摆放，桌椅电话使用后整齐摆放。随时清理办公和客户留下的纸杯、果皮等废弃物品9.不得在客户接待区用餐（特殊情况除外）。10.营业结束后，再次清扫和整理，最后离店时，必须对办公设施、门窗及水、电、气、火源的安全情况进行检查，确保无任何安全隐患。六.业务简介1.买卖业务：买卖业务是我公司的一项服务，是指我公司通过帮助客户提供买卖信息，带看，匹配等方式最终达成成交并收取买卖信息服务费的服务行为。2.代办过户业务：对买卖双方自行达成购买意向后，可到我公司办理代办过户业务。买卖双方带身份证原件，买方带房款或部分定金及1%的服务费。卖方带齐两证。由我公司协助双方签定买卖合同，并在买方将全款交到我公司帐户后开始办理过户手续。3.抵押贷款：指一定的客户在有一定抵押物的情况下（房产证），通过我公司办理银行抵押行为的，一般收取评估值的1%。4.租赁业务：通过我公司提供租赁信息服务行为，并且承租到合适房租的租房行为。收费标准：第一个月租的40%。六.业务简介创业资金：创业资金是指那些没有资本，又想通过创业来实现自己价值体现的单位或个人，在有一定的不动产或抵押物（住宅，厂房，汽车等）的基础上，公司根据单位或个人的信用情况提供的融资服务。额度：3—3000万。民间借贷：是指那些企业或者个人在一定时期内，因经营或者其他急需要资金支持，在有一定的不动产或抵押物（住宅，厂房，汽车等）的基础上，公司根据单位或个人的信用情况提供的融资服务。额度：3—3000万。七．内勤流程及注意事项合同签订要规范。现在使用的合同是安徽明大房地产营销策划有限公司合同。在签订合同时字迹要工整，每份合同一定要有经纪人（具有合肥市经纪人资格证书）亲笔签名。实际操作应与合同条款相符，若有实际操作与合同不符的应及时更改合同，并由三方在更改处按手印确认。（合同补充条款要先打草稿，后誊写）合同签好后与内勤交接时要注意：1）交易成功后，及时登记员工业绩及跟单进程表，详细填写所有选项信息，并注明过户日期。二、票据的管理流程1）开收据或发票时务必要正确规范，发票收据应连号使用，不得缺号或断号使用。2）作废收据应两联齐全，且要注明“作废”字样和经手人签字。如果在开据票据时，上一份票据的最后一联内容印到下一份票据的第一联上，开票人必须及时将下一份票据全部写上“作废”字样，以示作废，同时签名。否则如有票据联出现缺联的现象，全部责任由上一份开票人承担。3）开据票据时不允许有任何涂改，如有涂改，及时作废。4）所有作废票据上必须有经手人的签名。5）收据发票服务项目应添“买卖信息服务费/租赁信息服务费”，单位和数量、单价不填，金额一栏，小写不到万的前面要加人民币符号￥，大写要正确，不到万的，万前要画圈打叉，角、分没有的前面要加零，不准画圈打叉，并且总计的小写一定要书写规范。（如果不符合规范一律拒收！）6）收据的收款事由：房款（房款收据）、