5A甲级写字楼产品设计要点及标准化配置

写字楼产品设计要点及标准化配置智能化5A甲级写字楼常规标准参照1、楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科勒、美标、TOT0。配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。2、建筑规模：一般2—5万平米。3、客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。4、物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。5、交通便利：有多种交通工具直达。6、所属区位：位于主要商务区或都心区。功能复合程度之评价标准纯写字楼/综合楼/商务综合体纯写字楼是办公功能占绝对优势的物业类型，底层虽然有商业，但都是为办公活动提供服务。一般地在底层只有银行、咖啡店、高级餐厅、商务中心、娱乐场所、会议室等。功能复合程度之评价标准纯写字楼/综合楼/商务综合体当有两种或者两种以上的主要功能并存时，我们称为综合楼，如办公与商场复合的类型。功能复合程度之评价标准纯写字楼/综合楼/商务综合体商务综合体是综合楼的高级形态，又称综合性建筑或复合型建筑，是集写字楼、公寓、酒店、商场、会议、展览及娱乐建筑于一身的微型城市；其特点是功能协同、空间紧凑、品质突出。建筑综合体因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中之城”，在城市规划建设中扮演着非同寻常的角色。它是创新活动基地、文化交流之地、财富荟萃之地，是地标性建筑，反映城市风貌和经济实力，聚集着大批的精英阶层和成熟的公司企业，是高档办公居住消费娱乐活动场所。5A写字楼标准5A标准主要针对写字楼智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇智能化）、CA（通讯智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；1、办公智能化系统(OA)：包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统；2、楼宇智能化系统（BA）：包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统；3、通讯智能化系统（CA）：包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字是用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统。4、安保智能化系统（SA）：监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统。5、消防智能化系统（FA）：消防联动、自动喷淋、自动报警等。Ecologicalofficedistrict（绿色生态办公）Essentialbusinesslocation（重要的商务区）Elegantbuilding（有品位的建筑）Excellentfacilityandservice（超一流的硬件设施与服务）Extraordinarytenant（出众的客户）Exactplaceforbusiness（纯商务）亦有Exceptionofsale（非卖）一说。随着经济的发展，城市规划、生活标准的提高，企业对办公人性化、科技化以及生态化的要求亦产生新的要求和标准。写字楼6E标准写字楼产品设计要点写字楼外立面外立面在写字楼中的作用：符合建筑物本身的功能需要；是一种文化的特征；注重的是美感，而且要强调某种风格；它是写字楼的“脸面”。主要从以下几个方面打造：立面风格立面形态立面用材立面灯光写字楼产品设计要点三种基本类型：（1）纯几何体——建筑形态的基本形式是规则几何体。如：西格拉姆大厦、原纽约世贸中心大厦。（2）雕塑体——即建筑形体有雕塑性。如香港的奔达中心。（3）象征体——指建筑形体具有某种精神意味或象征性。如：巴黎拉德芳斯大拱门。西格丽姆大厦奔达中心拉德芳斯大拱门写字楼外立面写字楼产品设计要点写字楼外立面在形体构成上分类：单体式双体式——奔达中心、纽约世贸、吉隆坡佩重纳斯双塔联体式——德国募黎黑BMW公司大楼BMW公司大楼吉隆坡佩重纳斯双塔写字楼产品设计要点写字楼外立面变平面式——通常为上大下小，如金字塔式、退台式、台阶式等，例：旧金山泛美大厦、贝聿铭香港中银大厦等群体式——常被视为“城中之城”，规模宏大、壮观，以群体式解决复杂的建筑和城市问题，为超大型城市综合体。例：上海商城。自由式——反传统的、不规则式建筑组合、有个性、自由、活泼。上海商城旧金山泛美大厦写字楼产品设计要点写字楼外立面在平面构成上分类：线生形：以基本线型的组合发化，可生出无穷发化的平面形式。基本线型有两种：直线、曲线。形生形：以基本形为构形基础要素，创造新形体的构形方式。基本形有：正方形、矩形、正三角形、园形、菱形等。基本形经渐变、弯曲、切割、错叠、群化、减切、伸展、拉压等，可产生各种新的形式。而将原形作交合、取舍，也可产生许多新形式。北京三里屯央视大楼写字楼产品设计要点写字楼外立面在功能和整体形式上分类：高层、超高层建筑一般可明显地划分出三部分：楼下部（脚）；楼主干（身）；楼顶部（头）。三部分有不同的功能和艺术形象特征：主干（身）有塔式、板式、墩式三大类，而各类形体又有很多发化方式。楼脚之裙房做法和楼顶癿处理方法也同样非常丰富。如果在设计中善于变化楼的各段之形体，并把握住整体关系，则可创造出异常丰富的高层建筑形体。上海陆家嘴写字楼产品设计要点写字楼外立面写字楼外立面用材写字楼产品设计要点写字楼外立面写字楼外立面灯光城市夜景已是城市的独特风景，通过灯光效果更能勾勒出建筑的线条与灵魂。设计要点：不可以影响建筑的白天景观；物业维修方便；不可采用彩色及大量的动态发化光色，简洁不花哨，色系不超三种；光色方面建议采用：黄、白两种光色；灯光线条造型美观与建筑外观材质及造型协调搭配；选择智能控制照明方式，可以节电在20—50%以上。写字楼产品设计要点写字楼外立面写字楼外立面用材纯玻璃幕墙铝合金板石材金属百叶写字楼产品设计要点写字楼装修装饰标准装饰装修标准外立面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。大堂：有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料电梯厅：采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；走廊：高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶；卫生间：进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求；卫生间数量指标根据规范，男厕每40人设置一个大便器，每30人设置一个小便器；女厕每20人设置一个大便器；每40人设置一个洗手盆。目前很多项目的设计大部分都超出了规范的规定。一般，每个男厕大便器的服务面积集中在500平米左右，而女厕的服务面积集中在300平米左右。办公间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面；生态空间：一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局，以增添写字楼内部景观。写字楼产品设计要点标准层面积对于高层写字楼而言，下面的公式在一般情况下成立：标准层面积≈总办公面积/[（规划限高-裙房高度）/标准层层高]对于标准层面积大体确定有三个相关指标：标准层层高、建筑限高和裙房高度；另外中国建筑规范对防火分区有明确规定，在有喷淋系统时写字楼标准层一个防火分区的大小可以到2000平米。标准层层高、净高写字楼的层高是指写字楼标准层的结构底板上表面到上一层底板上表面的距离;写字楼的净高是指标准层地板装饰面到本层吊顶下表面的距离；层高及净高指标主要从规范、使用者感受、设备要求等方面考虑，在评判写字楼的舒适性时，净高指标比层高指标更真实；在设计时考虑到梁板、吊顶及地面装修等种种的因素，一般将层高减去1.2米后约为净高，但因可能铺设网络地板及结构设计问题，会有一定的出入；建筑设计规范要求净高不得低于2.4米，作为甲级写字楼标准应在2.6—3.3米之间；甲级写字楼层高一般在3.8米以上。写字楼产品设计要点核心筒布置核心筒的布置方式主要是指核心筒在标准层中的位置，主要有以下几种方式：1、中央布置：集中在标准层的中央，这种方式就是普通的核心筒式，对一般的小公司和大公司有较好的适应性；2、外围布置：核心筒布置在办公空间外围，在中间留下连续无阻隔的大空间，这种方式一般针对大的公司布置；3、综合布置：结合了上述两种方式，核心筒集中成组布置，在每组周边有较小进深的空间，而核心筒组之间又有连续的无阻隔大空间。中央布置外围布置综合布置写字楼产品设计要点写字楼客梯设置电梯是中高层写字楼中最主要的垂直交通工具，其数量在很大程度上决定了核心筒的构成；电梯的设置取决于电梯的运力，而运力由４个因素决定：电梯的数量、每部电梯的容量、电梯的速度，电梯的组合；电梯的具体设置要求无明确标准，根据实际经验及写字楼等级，可以估测出：1、顶级写字楼3000-4000平米/1000Kg客梯2、甲级写字楼4000-5000平米/1000Kg客梯3、乙丙级范围5000-8000平米/1000Kg客梯4、电梯平均等候时间：顶级写字楼一般不超30秒，甲级写字楼一般不超45秒写字楼产品设计要点写字楼客梯设置电梯按速度分类1、低速电梯：速度为1m/s＞V的电梯；2、中速电梯：速度为1.75m/s＜V＜2.5m/s的电梯；3、高速电梯：速度为2.5m/s＜V＜6m/s的电梯；4、超高速电梯：指速度为6m/s＜V的电梯。写字楼产品设计要点写字楼客梯设置写字楼客梯的上下分区建筑高度超过75米或层数在25层以上高层建筑的客梯应分层（奇数、偶数层）停靠，或按低区、中区、高区）分区停靠；分区停靠又分分区直通和分区设转换层停靠两种方式；停靠分区一般按每15层左右作为一区，低区层数可稍多一些，高区宜少些；竖向空间布局时考虑将人多的空间（办公、餐饮等）布置在低层区，人少的空间（旅馆、公寓）布置在中层区或高层区；每个分区由一到数部电梯组成，每个分区的电梯自成一组，互相连成一排布置，每排不超过4部；电梯的速度可随分区所在部位的增高而加快，即高层区电梯速度比中低层区为快，再加上高层区电梯在中低层不停站，大大缩短了运行时间，从而减少电梯数量。写字楼产品设计要点写字楼客梯设置写字楼客梯的上下分区设转换层分区停靠：对于特别高的超高层建筑，采用以上方法分区就不够经济合理了。因为每组电梯均要占用下部的层层建筑面积，越往下部，电梯井道所占面积越多，且电梯效率极低，投资庞大，从技术上、经济上都是极不合理，甚至是不可能的。为此，这类超高层建筑常将建筑从高度上分为2~3个区域，称为低区、中区、高区，在区域交接处设转换电梯的空中大堂，在中区或高区工作者，由底层大堂分乘穿梭高速电梯直接抵达第一或第二空中大堂，再由空中大堂转乘本区内的分区电梯抵达第一或第二空中大堂，再由空中大堂转乘本区内的分区电梯抵达区内的不同楼层。采用高速穿梭电梯，大大提高了中区、高区乘客的交通效率，通常穿梭电梯从底部抵达空中大堂可控制在30~50s以内。写字楼产品设计要点写字楼消防电梯消防电梯的设置范围下列高层建筑必须设消防电梯：1、一类公共建筑。2、塔式住宅。3、12层及12层以上的单元式住宅和通廊式住宅。4、高度超过32m的其他二类公共建筑。消防电梯设置数量1、楼层面积不大于1500平方米时，应设一部；2、当大于1500平方米但小于4500平方米时，应设二部；3、当大于4500平方米时应设三部；4、消防电梯可另作客梯、货梯或服务电梯之用，但应符合消防电梯的要求