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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010关注新势力，赢在差异化的营销策略——海信龙奥9号项目竞标策划报告山东中原物业顾问有限公司2011年7月前言首先，感谢贵司给予我司此次参与海信·龙奥9号项目前策及营销代理竞标的机会。此方案是在贵司招标文件要求的内容基础之上，根据贵司提供的项目基础资料，结合我司对济南写字楼及公寓市场的认识，以及在奥体片区商务综合体项目的操盘经验和客户积累，分别从市场研究、项目综合定位、营销推广及底商招商运作等四大方面进行阐述，并通过电话调查、写字楼扫楼调查和重点约访等形式进行了商务产品需求客户问卷调查，以期使本方案更加切合市场实际，具有可操作性，为贵司成功操作项目提供科学的保障。What’sCentaline中原是…三十年的辉煌业绩，中原一直致力于推动中国房地产行业的市场化发展中原于1978年在香港成立目前已成为横跨香港、内地及澳门最大的地产代理集团公司中原为中国70%的大型地产发展商提供专业服务我们一直引领着中国地产服务领域内的趋势与未来区域总部公司（华南、华北、华东）立足区域，布局全国深圳中原北京中原上海中原东莞中原珠海中原中山中原广州中原佛山中原福州中原重庆中原更多中原网络…截至2011年6月底，中原在大陆已拥有30家分公司中原旗下中原（中国）在大陆有庞大的全国性网络在内地市场实现了持续的增长与领跑2008200920101中原（中国）2345易居中国世联地产合富辉煌上海天地行易居中国世联地产合富辉煌伟业顾问易居中国世联地产合富辉煌伟业顾问中原（中国）中原（中国）Source：各上市公司年报中国最优秀的地产代理公司中原地产伟业顾问易居中国EJ.NYE合富辉煌733.HK世联地产国内地产服务领域主要公司2010年营收对比发展顾问战略顾问品牌顾问住宅全程顾问工商全程顾问策划代理全程营销策划销售代理物业评估房地产评估土地评估拆迁评估金融按揭按揭代理合同公证房产担保、保险房产经纪租赁委托代理产权变更、产权查册按揭楼宇转让代办相关证件为客户提供综合性的专业地产服务累计代理近700个楼盘成交单位近13万套成交面积近1300万平米年均增长率超过40%深圳中原业绩连续九年市场占有率第一Source：CentalineResearch在南中国重点城市连续九年保持二级市场占有率第一CentalineGroup|10Howcanwedoit我们如何做到的CentalineGroup|11我们对市场始终保持极高的敏感度中原销售系统CCES项目前线销售项目后台策划市场监测系统MMS市场一手信息媒体二手信息外部信息发布内部信息发布中原数据处理中心CDPC每周楼市周报中原内参中原景气指数专题研究土地开发评估其他分析结果…我们对终端客户始终保持深入的洞察消费者研究ConsumerResearch消费者统计特征研究片区消费者特征研究品牌消费者特征研究面积段消费者特征研究消费者行为特性研究ConsumerDiary消费者日记ConsumerObservation行为观察KeyPersonInterview关键人物访谈AdTrace广告有效度追踪消费者心理特征研究PreferenceTest偏好测试PersonalityScale个性量表ClusterAnalysis聚类分析AdTest广告效果测试我们在研究上始终与强者同行研究合作伙伴资本流向研究中原强大的三级市场网络使我们可以洞察到资本在地产投资领域的流向，往往是市场变化的动因资产结构研究对客户资产结构的研究是衡量整个经济体系抗风险能力的重要途径之一客户预期研究我们对客户行为和心理的研究为银行的货币调控提供决策依据我们在洞察上始终保持国际视野《domus》于1928年在米兰创刊已成为全球范围内最具影响力的专业建筑杂志《Wallpaper》最早于1996年在伦敦发行从建筑室内设计到全面的时尚品味《Wallpaper》都一直在引导潮流传播领域内的战略合作中原以更加专业的姿态加入到全球范围内的建筑研究通过传播领域内的合作，中原开始洞察建筑研究和设计发展潮流通过广泛的接触和访谈，中原对高端、时尚客户的把握能力也不断增强Howcanwehelpourclients我们如何帮助客户我们知道如何解决客户生意成长每一步所面临的问题中原战略合作伙伴之一八年时间里，我们陪伴客户成长我们帮助客户建立自己的营销体系我们帮助客户实现开发模式的复制我们帮助客户开拓多元化的产品线990001020304050607公司成立第一个郊区大盘项目发售第二个郊区大盘项目发售第一个烂尾楼改造项目发售08开始进军外地市场第一个豪宅项目发售外地郊区大盘项目发售香港澳门大陆香港是中国地产行业发展最成熟的地方，中原在香港三十年的发展积累了大量的行业经验，特别是对地产周期的研究和应对中原将香港的成熟的市场操作方法带进大陆，影响了大陆整个行业的市场观念澳门是亚洲典型的微型经济体，各种雄厚资本的进入及本地的强劲购买力使整个澳门地产市场显得更具魅力，中原在澳门的成功为中原积累了适应资本快速流动的市场的能力随着改革开放的日益深化，中原也大陆也开始大展拳脚十多年的本土发展，使中原实现了港式经验和本土特色的无缝结合，并逐渐发展形成更加适合本土市场的操作模式我们在香港、澳门和大陆都积累了丰富的案例我们形成了中原自己的实践体系项目立项项目策略制定项目结束目标分解策略构思策略分解分步执行策略中心监控销售中心监控营销模型模式总结数据模型客户服务标准员工培训标准员工选聘标准其他相关标准…其他相关总结…中原实践体系我们帮助客户一步步实现事业上的腾飞Learn学习Apply应用Innovation创新Standardize标准化1234沟通、了解并学习中原的最佳实践应用中原的成功经验到具体项目中结合项目实际情况实现部分创新形成符合您生意的标准化操作方法OurClients我们的客户新鸿基地产万科地产中海地产华侨城地产华润地产金地地产保利地产瑞安集团招商地产嘉里建设新世界地产SOHO中国北辰实业雅居乐地产佰仕达控股海尔地产丰田房屋家乐福松下家居索尼家居我们服务于在中国境内快速成长的地产相关企业我们在奥体片区积累了大量的终端客户资料项目名称规模项目名称规模北京合景泰富香悦四季总建面60万平米（住宅）深圳万科第五园总建面25万平米（住宅）北京泛海国际居住区总建面260万平米（住宅）深圳万科金域蓝湾总建面30万平米（住宅）北京海棠公社总建面33万平米（住宅）深圳万科天琴湾总建面80万平米（住宅）北京复地国际公寓总建面10万平米（住宅）深圳万科金域华府总建面19万平米（住宅）北京京都杭城总建面35万平米（住宅）深圳中海深圳湾畔总建面17万平米（住宅）上海世贸滨江花园总建面80万平米（住宅）上海华润橡树湾总建面23万平米（住宅）上海奥林匹克花园总建面70万平米（住宅）上海金地湾流域总建面20万平米（住宅）中原各城市操作项目展示山东中原现在所承担策略营销项目一览表项目名称规模合作模式济南黄金99总建面100万平米（住宅）全程策划营销代理济南黄金时代广场总建面50万平米（综合）全程策划营销代理济南莱钢凯旋新城总建面30万平米（住宅）全程策划营销代理济南鑫苑名家总建面70万平米（住宅）全程策划营销代理济南恒生伴山总建面16万平米（住宅）全程策划营销代理济南冠华车北项目总建面20万平米（住宅）全程策划营销代理山东融汇分水岭项目总建面42.6万平米（住宅）前期市场研究定位及营销策略绿地国际花都总建面160万平米（住宅）前期市场研究定位及营销策略济南华润万象城总建面40万平米（综合）前期市场研究及招商策略济南华润兴隆庄项目总占地12000亩（住宅）前期市场研究及产品定位济南鲁能大汉峪项目总占地2000亩（住宅）前期市场研究定位及营销策略山东中原近年所承担策略顾问项目一览表项目名称规模合作模式济南鲁能领秀城总建面300万平米（住宅）项目市场研究及监控济南鲁能大汉峪项目总占地2000亩（住宅）前期市场研究定位及营销策略济南名士豪庭总建面80万平米（住宅）前期市场研究定位及营销策略济南唐冶新城项目总占地12平方公里（住宅）前期市场研究及规划布局济南天鸿万象新天总建面360万平米（住宅）前期市场研究及产品定位济南华润万象城总建面40万平米（综合）前期市场研究及招商策略济南华润兴隆庄项目总占地12000亩（住宅）前期市场研究定位及营销策略山东融汇老商埠项目总占地3万平公里（综合）前期市场研究定位及营销策略绿地国际花都总建面40万平米（住宅）前期市场研究及产品定位山东融汇分水岭项目总建面42.6万平米（住宅）前期市场研究及产品定位{本案营销人员配备}项目总督导：王鑫、吴铨华项目负责人：乔相逢市场研究顾问：薄夫利策划经理：尹伊销售经理：王涛策划师策划师销售主管置业顾问项目总负责——王鑫（山东中原董事总经理）北京航空航天大学市场营销学士学位自2001年起加入中原地产（Centaline）集团，自2003年起参与山东中原的创立及主持房地产营销策划及顾问工作，任山东中原董事总经理至今。主要操作项目：北京美景东方、水云天、广安门项目、花样年华；济南黄金99、莱钢凯旋新城、恒生伴山、黄金时代广场、融汇老商埠、绿地国际花都、国华东方美郡；青岛上实达利广场、国展财富中心、青特汇豪景苑；淄博华侨城、潍坊世贸中心、临沂财富广场……营销专家顾问——吴铨华（中原华北区营销总监）•主要操作项目：•深圳：中信红树湾、达利城市中心、绿海名居；•北京：新保利大厦、中环世贸、西环广场、泰达中心；•青岛：天泰城、财富广场、国展财富中心；•济南：黄金99、恒生伴山、莱钢凯旋新城、名士豪庭、原山九号。香港大学市场营销学士学位十六年房地产营销工作经验，有着丰富的市场营销及销售管理经验，熟悉市场发展现状，有着较强的管理能力、判断、决策、计划及执行能力，并有极强市场及项目整体把控能力，曾担任过多个项目的营销总监主持项目全面工作。市场研究——薄夫利（投资顾问部总监）山东经济学院市场营销本科七年房地产市场研究工作，有着丰富的市场研究经验，熟悉项目开发各个流程，对项目各个环节的把控能力强，见解有深度，有创新意识，有较高的综合素质，曾担任过多个项目的前期市场负责人，负责项目前期策划工作。主要操作项目：1、济南名士豪庭（80万平米住宅）2、青岛汇豪国际（30万平米住宅）3、青岛财富广场（30万平米综合）4、济南鲁能领秀城（300万平米住宅）5、济南天鸿万象新天（360万平米住宅）姓名操盘项目项目规模项目现状工作内容乔相逢黄金时代广场50万平米综合即将销售前期策划济南金光旺角8万平米综合在售全程策划销售诚基泉城新时代商业广场3万平米商业招商策划及招商青岛财富中心35万平米综合售罄全程策划济南名士豪庭80万平米住宅在售前期策划聊城百货大厦10万平米写字楼售罄全程策划销售滨州百乐不夜城10万平米综合售罄全程策划销售淄博华侨城120万平米住宅在售前期策划学历：山东理工大学、市场营销学士工作经历：8年房地产营销策划工作经验工作描述：有着丰富的房地产市场营销经验，思维活跃有创新性，有敏锐的判断力和较强的执行能力。曾带领团队操作过多个策划项目，能够及时根据市场情况进行反馈沟通，制订和调整适合项目的营销推广策略。事业一部负责人——乔相逢姓名操盘项目项目规模项目现状工作内容尹伊自由城3万平米公寓售罄全程策划销售中国盒子10万平米住宅在售前期策划潍坊领世新城40万平米社区在售前期策划鲁能领秀城40万平米商业区招商中招商策划青岛天幕美食城7万平米商业运营中招商策划金光旺角6万平米商业待售全程策划销售学历：山东经济学院、信息管理与信息系统学士工作经历：5年房地产营销策划工作经验工作描述：有房地产开发公司和代理公司双重工作经历，期间既负责过住宅项目的营销策划与整合推广工作，也全程参与过商业项目的前期调研、策划定位、业态规划、市场推广及媒体宣传等工作。熟悉全程策划的业务流程与方法