既有建筑改造项目的可行性研究

既有建筑改造项目的可行性研究（上海同济工程咨询有限公司熊志杰、刘志鹏）摘要：我国目前存在大量的既有建筑，其中包括不可再生的古建筑，需要开发再利用的旧城区、旧工业区建筑和大量使用期限内的一般建筑。很多既有建筑需要再改造，政府部门、投资者、建设方需要对既有建筑的改造做出科学的决策。可行性研究作为一种科学的方法，从技术可行性、经济可行性、不确定性、社会效益等多个方面对既有建筑改造项目进行多方面的分析，能够有效的提高既有建筑改造项目决策的正确性。关键词：既有建筑改造可行性研究建筑改造类别1、引言改革开放三十年来，伴随着经济高速增长，我国建筑行业取得了飞跃式的发展，2013年全社会固定资产投资总额超过44万亿元。由于我国建筑改造行业起步较晚，2013年固定资产改建投资仅为5.2万亿。近年来，随着我国“十二五规划”将城市发展中心由新城建设向旧城改造（棚户区改造）转移，我国开始大量发展对既有建筑的改造更新工作，为了应对接下来大量的既有建筑改造任务，切实把我国建设成为“节约型社会”，如何使建筑改造行业尽快步入轨道，已经成为我国建筑业当前发展的重要任务。可行性研究这种方法最早出现于美国，第二次世界大战之后，这种方法发展迅速，通过几十年的不断充实和发展，扩大到很多领域，范围十分广泛，目前已形成一整套系统的科学的研究方法，在国外，不论是发达国家，还是发展中国家，可行性研究都已相当普遍。不管是新建项目，还是改造项目，都要先做可行性研究，然后再决策。70年代被介绍到中国，80年代才被我国正式采用。建国几十年来，我国在基础建设上所取得的成就是巨大的，但仍然存在一些不足。据有关专家估计，建国以来，我国建设项目由于投资失误所造成的损失达千亿元以上。其中，又以既有建筑改造项目为主要代表。因为改造项目具有其独特的文化原因、人文原因、改造技术、改造难度、实施环境等特殊性，导致在既有建筑改造项目上，出现许多投资的浪费，以及投资的失误。为了更好的实现既有建筑改造项目的投资目标，本文以既有建筑改造理论和可行性研究理论为基础，从项目可行性的角度对既有建筑改造项目进行客观、科学、系统的研究，力求为政府部门、投资者、决策者提供科学的决策依据。2、既有建筑改造项目可行性研究概述2.1既有建筑的概念及其特点从时间维度来界定，我国一般民用建筑、工业建筑的设计基准期为50年，那么新建和次新建筑（建成3年以内的既有建筑）则不属于既有建筑。除此之外，一般的老建筑和历史建筑则属于既有建筑。长期以来，我国各地对历史建筑的时间界定不同，但一般将建成3年以上的建筑视为既有建筑。其中，建成三十年以上的具有一定历史、科学、艺术价值的，反映城市历史风貌和地方特色的建筑物、构筑物视为历史建筑。由于既有建筑自身具有特殊性和复杂性，这决定了既有建筑改造的原因、方法、工艺、程序也是特殊和复杂的。改造过程是针对建筑的一部分或者整体进行的，小到从建筑设计外观难以觉察的室内舒适度改造，大到改造后根本无法辨别建筑的本来面目的整体革新。因此，每个改造过程都不是从无到有，每个项目都有其独一无二的问题亟待解决。既有建筑改造的特殊性决定了这是一个典型的多学科、多专业写作的复杂性改造活动，需要密切配合、共同协作，其可行性研究工作要比普通新建项目要复杂得多。主要表现在以下几个方面：（1）原建筑信息缺乏完整性。既有建筑原始信息的保留很不充分，特别是历史文物建筑，很多旧建筑在数次装修、修缮、改造、再利用过程中渐渐变得面目全非。目前，大部分既有建筑改造项目信息得到了保存，但普遍存在对建筑历史信息的保护不够和过度利用的现象。伴随我国大城市居民物质生活水平的提升，其精神生活也日趋丰富，既有建筑改造项目的传统文化和现代化信息的保存和转化，越来越受到更多大众和媒体的关注。（2）改造过程涉及多专业、多工艺。性能改造的发展，更是突飞猛进，在新技术、新工艺、新理念的支持下，普遍注重对原始信息的保护保存，并合理运用和进行艺术化处理。对新植入的元素或建筑，则手法多样，从细部、空间、尺度、材料等多方面标榜时代的特色。在采用现代技艺、表达现代历年的同时，也提升历史价值、强调传统意义。在技术进步和结构进化的带动下，体量改造发展迅速，包括地下空间的有效利用、楼层的增删、阁楼空间的利用，以及屋顶的功能升级改造。功能改造的自由度较大，历史上曾经出现过的建筑类型无论是军事、古堡、宫殿、教堂、民居，还是水塔、磨坊、工厂、仓库，甚至马厩，都可以得到持续再利用和合理的功能转化。（3）改造后效果是否满足建筑改造规范要求，是否满足建设方要求。大部分上世纪建造的房屋，由于当时国家经济条件有限，建筑行业水平相对较低，施工水平有限等原因，许多房屋无法满足2000年之后国家新颁布的行业规章、技术规范要求，需要进行安全、抗震、节能改造。同时，由于既有建筑改造的原因不一样，建设方的要求也不一样，有很多的特殊性和复杂性。2.2既有建筑改造的原因及类别无论是施工质量的隐患、建筑自身的老化、社会需求的变化、人口比例的变化，还是自然灾害等不可预知因素的介入，最终导致既有建筑进行改造，但其主要原因可概括为以下三点：（1）使既有建筑能够使用更长的时间，延长寿命；（2）使既有建筑走向一种节能减排的趋势，更新性能；（3）使既有建筑能够适应不断变化的社会需求，提升价值。同既有建筑改造的原因相比，既有建筑改造的类别则要简单许多。主要包括以下三个方面进行改变：（1）体量改变：包括水平向的扩建和垂直向的扩建，改造将使既有建筑的水平荷载或垂直荷载发生变化。（2）功能改变：改造的目的为功能的改变，包括改造后是相同功能和不同功能也包括单一用途和混合用途。（3）性能改变：性能改变包括修复和革新，革新包括设备更新、管线改换等修复也包括外檐与室内的整修等。图1既有建筑改造的基本类型框架图2.3可行性研究概述可行性研究是20世纪30年代出现的一门科学。70年代被介绍到中国，80年代才被我国正式采用。对投资决策者来说，可行性研究报告是方案评估、投资决策的依据和基础。可行性研究是建设项目投资决策前进行技术经济论证的一门科学。它的任务是综合论证一项建设工程在市场发展的前景，技术上的先进性和可行性，财务上的实施可能性，经济上的合理性和有限性。简单来说，就是研究、评价一个建设项目从技术、经济两方面看是否可行，从而为投资者提供是否选择该项目进行投资的依据。可行性研究应用的技术理论知识十分广泛，可以说是一门综合性的交叉学科，并且随着时代的发展，给可行性研究又赋予了许多新的内涵。它需要运用自然科学、经济科学、现代管理科学等多学科的知识。特别是一个大型项目的可行性研究，更是涉及节能、环保、天文、地理、交通、能源、资源、设备、工艺、市场预测、经济效益等多学科的综合知识。可见，项目可行性研究的成果，是多种科学技术知识在建设中综合运用的结果。可行性研究主要是为投资服务的，投资主体为了排除投资盲目性、减少风险，在市场经济中获得最大经济效益，就需要在投资决策前做多方面的预测和估算，论证“可行”，还是“不可行”。可行性研究一般要求回答以下问题：（1）在技术上是否可行；（2）在经济上是否合理；（3）在财务上是否有利；（4）需要多少投资；（5）能否筹集到所需资金；（6）建设周期有多长；（7）需要多少物力、人力资源；（8）环境影响与保护；（9）节能、节水、节材措施；（10）卫生防疫措施。总的来说包括三个方面的内容：工艺技术、市场需求和财务经济情况，市场是前提，技术是手段，核心问题是财务经济，即投资盈利问题，其他一切问题，包括节能、环保、卫生等都是围绕财务经济这个核心，并为之提供各种方案。可行性研究的作用主要表现在以下四个方面：（1）它是决策科学化的重要依据。（2）它是提高经济建设综合计划管理，平衡建设规模，优化投资结构，防止重复建设、重复引进和重复生产的有效手段。（3）它是提高国家贷款和投资效益，厉行节俭，防止浪费的有效方法。（4）也是加强建设项目科学管理，防止官僚主义和专权独断的必要程序。3、既有建筑改造项目可行性研究理论及重点考虑因素3.1既有建筑改造项目可行性研究的框架根据既有建筑改造项目的可行性研究特点，改造项目可行性研究的框架如下图所示：图2既有建筑改造可行性研究框架图3.2既有建筑改造项目可行性研究的特点既有建筑改造项目可行性研究的特点，主要包括以下四个方面：（1）项目可行性研究目标的多样性。即改造项目由于其建筑本身带有的人文、艺术、历史特性，在改造后需要满足多目标组合达到的某种综合效益。（2）项目效益和费用研究的显著增量性。既有建筑改造项目属于增量投资行为，增量经济效益是判断项目投资可行性的指标。（3）项目投资和费用估计的特殊性。既有建筑改造项目是在利用原有固定资产的价值前提下，再新增或改造少量设备和工程设施，最大化发挥经济效益。（4）项目经济效益计算和评估的复杂性。对既有建筑改造项目的经济效益评估，原则上应采用有无对比法，即采用有项目和无项目对比的方法，有时也可采用前后对比法，即改造前、改造后进行对比。3.3技术可行性改造技术是实现改造目标的前提，其可行性研究要考虑其一般功能实现的可能性，同时要注重技术创新，因为实现技术的简化和改造往往也能降低改造成本和后期的建筑维护成本。通常技术可行性分析是从技术方案的可行性和资源的可行性两部分分析的，分析的主要内容和步骤如下：（1）在当前的限制条件下，该建筑改造的目标能否达到；（2）利用现有技术，该建筑改造的功能能否实现；（3）对人员数量和质量要求，并说明这些要求能否满足。可行性研究的一个重要内容就是从项目的生产与建设条件，项目选用的技术、工艺、设备以及项目生产规模、产品结构等方面进行技术分析，确定项目的内部条件，进一步从技术的角度分析项目的可行性。3.4经济可行性项目经济可行性是根据国家现行财务制度和会计体系，分析计算项目直接发生的财务效益和费用，根据财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、资产回收能力等财务状况，据此判断既有建筑改造项目的经济可行性。对项目的经济效益要进行静态和动态的分析，不仅要计算项目本身的围观效益，而且要衡量项目对国民经济发展所起的宏观效益和分析对社会的影响。3.5不确定性分析随着改造完成，建筑投入使用，很多外界环境可能会发生变化，明显不同于建设初期预测时单纯的外部环境假设条件，因此使得方案经济效果评价中所有的投资、成本、产量、价格等基础数据的估算和实际产生偏差，而这些因素也直接影响方案总体经济指标值，导致最终经济效果实际值偏离预测值，给投资方、使用方、经营方带来风险。由此可见经济技术分析的结论并非绝对的，即存在不确定性。不确定性分析就是针对不确定性问题所采取的处理方法。它通过运用一定的方法计算出各种不确定性因素对项目经济效益的影响程度来推断项目的抗风险能力，从而为项目决策提供更加准确的依据，同时也有利于对未来可能出现的各种情况有所估计，事先提出改进措施和实施中的控制手段。不确定性分析主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析。盈亏平衡分析指在一定市场、生产能力和经营管理条件下，依据项目成本和收益相平衡的原则，确定改造项目投入使用后的收入指标。其中，工业技术改造项目可以通过确定项目产量、销量、价格等指标的多边界平衡点。敏感性分析时项目经济效果评价中常用的一种不确定性分析方法，是通过分析、预测改造项目的主要不确定因素发生变化对经济评价指标的影响程度，从而对项目承受各种风险的能力做出判断，为项目决策提供可靠依据。敏感性分析的核心问题，是从众多的不确定性因素中找出敏感因素，并提出有针对性的控制措施，为决策项目服务。敏感性分析的步骤如下：（1）确定分析指标。如净现值、内部收益率、投资回收期等。（2）设定需要分析的不确定因素和其变动范围。（3）计算设定的不确定因素对经济指标的影响值，找出敏感因素。（4）结合确定性分析，进行综合评价，对项目风险情况做出判断。3.6既有建筑改造项目可研重点考虑的因素和问题目前既有建筑改造项目可行性研究中存在以下问题：（1）可行性研究方法上存在问题。如建筑历史资料不足，在建设必要性的论述中没有国家和地区或行业的长远规划；在市场分析、组织机构分析等方面与国