关键环节的成本控制

房地产开发关键环节的成本控制成本控制是一个系统工程,也是控制房地产开发企业成本的关键环节，要实施全成本控制战略，房地产开发企业的各部门必须从项目的投资决策、规划设计、招投标、采购管理、工程管理、销售管理等环节对成本进行的控制与管理，本文着重论述投资决策、设计管理、工程招投标、工程施工环节等关键环节的分析与控制。一、投资决策环节的成本控制投资决策环节的成本控制是关系到项目投资成败的决策，项目投资决策成败直接关系到项目将来发生的实际成本。房地产开发投资的综合性、投资额大、建设周期长和涉及面广等特点使房地产投资决策难免出现失误，所以对一个房地产开发企业而言，如何建立科学的决策机制，正确规避决策中的各种风险，成了成本控制的关键。一）投资决策阶段的主要风险（1）外部环境风险。房地产开发企业外部市场环境经常会出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险，主要表现为：第一，严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；第二，货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。第三，房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，现在的情况是供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大,期房销售几乎成为不可能。第四，房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从开发变为购买，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。（2）开发商主观投资失误风险。房地产开发商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。如有的发展商过分地相信自己会容易将项目转手，而实际并未如愿；有的开发商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的开发商经营实力(开发实力、管理能力、行销能力)不足，项目运作中难于实现预期的经营业绩。（3）由于信息不对称或不准确对成本预期不准确带来的风险。由于当前房地产开发企业信息化水平较低，缺乏先进的信息获取采集手段，造成很多房地产开发企业所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差，从而导致后期的成本变化，在预期基础上加大了项目的开发成本。二）投资决策阶段成本控制的措施1）降低房地产开发投资风险方法1）进行充分的市场调查分析。风险是指在投资经营过程中各种不确定因素,使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性,从而减少这种偏离的最好方法，就是通过市场调查充分利用信息化手段，获得尽可能详尽和准确的信息，把不确定性降低到最低限度，从而较好地控制房地产投资过程中的风险。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这部分工作可以由投资企业的相关部门对房地产市场进行调查，也可委托咨询公司等中介机构进行。2）采取多样化组合投资。房地产开发企业可以将资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上，投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。3）提前与租户、客户签订租约或预售合同。工程完工后房地产空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险，都可通过预租预售的安排来避免。当然，预租、预售时，还应注意一个问题，这就是开发商的风险降低意味着与其交易的客户的风险提高。所以，开发期越长，其他行业的客户就越不愿意与开发商签定固定价格的合同。若要预租或预售，则租金、售价就会被压得较低。2）对房地产开发项目进行有效的成本控制1）运用保险手段转嫁风险。通过向保险公司投保，以缴纳保险费为代价，将风险转移给保险公司承担。保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实施经济补偿的方式，一直是处置风险的主要手段，但保险的使用仍是有限的，因为并非所有风险都可以保险，而且在很多情况下，保险并不能提供充分的补偿。2）通过非保险手段转嫁风险。房地产开发企业可通过正当、合法的合同条款的拟定等方法将开发风险转嫁给其他经济单位。如房地产开发商将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位，从而减少自己的风险责任。再如实行项目股份化，将经营风险分散到全体股东身上等。对某些超过开发商能力的风险，或保险无法提供的情况下，此种方法发挥着特有的作用。3）直接承担风险损失的补偿责任。如将预计有可能发生的损失直接摊入日常经营成本，又如建立风险损失补偿基金或建立自保公司。近年来，以组建专业自保公司作为主要形式的自留风险手段，已在国内外成为一种十分引人注目和具有广阔发展前景的手段，而这种主动自留风险手段的选择与实践，应遵循法律规定，如对法定保险、强制保险的风险标的能否自留，就受到很大的限制，同时还要受自身经济实力的制约。3）采用目标成本控制方法进行投资决策控制开发企业在进行房地产开发项目前都要有可行性研究，如果盲目进行投资，则企业的利润得不到保证，并可能导致企业亏损甚至倒闭。因此利用目标建筑成本控制方法来进行投资决策控制具有一定的科学性和可行性。在立项以前，要经过反复测算，如果确定的建筑成本总额低于建筑成本控制数，则该投资项目可行。如果高于建设成本控制数，则表示未达到利润的期望值，该项目不可行。通过系统全面的测算，能够确保企业开发项目的目的性，减少因盲目开发而给企业带来的经营风险和不必要的开发成本。4）从费用方面进行控制投资决策阶段的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。由于有国家多项法规政策的限制,运作时灵活度较小,基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用，此阶段主要控制的费用有：征地费用、拆迁安置费用、大市政费用、规划条件等，具体控制流程见下页表投资决策阶段成本控制流程控制要点控制内容控制方法执行部门开发形式一规划方案征地费用少交或晚交，力争减免工程部负责拆迁安置费用房产确权后办理拆迁安置费用工程部负责大市政费用自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理工程部、设计部和预算部负责自建部分；工程部负责交政府部分。规划条件满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本研发部、设计部负责二买断项目买断内容明确买断内容明细工程部负责付款总额为公司争取最大利益工程部负责付款时间周期长、次数多项目部负责三通或七通一平的标准明确验收标准明细工程部、项目部负责手续风险与项目付款时间直接挂钩。项目部负责三合作开发合作方式符合总公司要求，有利于子公司；子公司负责分成比例双赢原则；子公司负责交房时间尽可能地延后交房，工程部负责交房标准不低于合同中交房标准工程部负责付款总额±付款时间°±选择有利于公司利益的方式工程部财务部二、设计环节成本控制当前房产开发商普遍存在一个错觉是:工程成本主要含在施工阶段的“一砖一瓦”中,加强监控,就可大量节约成本。为了做到这一点,许多开发商经常费尽心血,采取多项措施，例如加强预算审查,安排施工全过程的材料和质量监理,为了订购“便宜”的材料,开发商老总经常亲自出马去“货比三家”等。问题的关键在于开发商忽视了对设计阶段的监控。研究结果表明,房地产项目初步设计阶段,影响工程造价的程度为75%,施工图设计(技术设计)阶段,影响工程造价的程度为25-35%,施工开始,通过技术措施节约工程造价的可能性为5-10%，这些数据或许可以解释许多企业成本控制见效甚微的原因。因此，设计阶段对投资的影响程度高达70%-90%。设计阶段工作水平的高低,设计质量的高低,不仅影响到施工阶段投资的多少,而且也影响到项目建成投产以后经济效益的高低。控制房产开发企业项目的建设工程成本,首先应从设计开始,因为设计是工程项目付诸实施的龙头,是工程建设的灵魂,是控制基本建设投资规模,提高经济效益的关键。一）规划设计阶段成本控制的措施规划设计的考虑,要围绕住宅和商业店铺产品销售的市场和利润的大小来研究,如高层、多层的比例要合理,容积率高,设计平面组合好,将会使产品销售好,从而经济效益也高。因而要保证设计的质量,尽量减少施工期间的洽商变更,就必须采取有力措施,切实加强设计阶段的工程成本管理。其措施主要有以下几个方面。1）加强设计阶段的经济论证设计阶段是工程建设的重要环节,它决定整个工程项目的规模、建筑方案、结构方案，设计方案优化与否,直接影响着房产项目工程总造价,影响着工程建设的综合效益。在方案比较时,可以采用成本一效益分析方法,在满足工程结构以及使用功能的前提下,依据经济指标选择设计方案。设计单位在技术经济分析中应大力开展价值工程方法的应用。价值工程是分析产品功能和成本的关系,力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种有组织的活动和管理方法,以求获得最佳综合效益。2）实行限额设计所谓限额设计,就是按照批准的设计任务书和投资估算,在保证功能要求的前提下,控制初步设计以及按照批准的初步设计总概算控制施工图设计。同时,各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资额控制设计,严格控制设计中不合理的设计变更,保证工程竣工结算不突破总投资额。限额设计并不是一味考虑节约投资,也决不是简单地将投资砍一刀,而是包含了尊重科学,尊重事实,实事求是,精心设计和保证设计科学性的实际内容。投资分解和工程量的控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。3）实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法目前,房产项目普遍实行了招投标制。设计的招投标制对提高设计水平,促进良性竞争起到了很好的作用。推行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法,可以促使设计单位和设计人员不仅在建筑造型、使用功能上动脑筋,而且要在如何降低工程造价上下功夫。一个优秀的设计方案。既要建筑造型美观,又要造价合理,从而保证项目的经济利益。4）要加强设计出图前的审核工作加强出图前的审核工作,将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看,设计方案的不足或缺陷加以克服时,所花费的代价最小,可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作,以求得提高设计质量,避免将设计的不足带到施工阶段,减少不必要的浪费。二）设计阶段降低成本的方法1）成立成本评估审核部门在企业内部成立专门的工程设计管理部门,部门内配备有经验丰富的建筑、结构、水电方面的专业人才和经济分析人员。制定详细的设计要求和下达设计任务,并对设计单位所出的设计方案和施工设计图进行审核。对工程项目的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。许多大型房地产企业的实践表明,这项工作对节约成本极有帮助。2）对设计单位进行限额设计在设计任务书或投资估算上规定造价的限额,并和设计费挂钩。对设计单位进行经济赏(节约)罚(超支)。当前的设计单位普遍“经济观念淡薄”。因为设计费的取费标准往往是下面两者之一:一是以建筑面积为基数,以一定的系数(如30元/平方米)计算。二是以项目总投形式、装修标准、材料设备选型等关键问题,设计单位往往从“技术上可行,质量上可靠”出发,对造价的控制意识不强。道理很简单,因为设计不“安全”,设计人员要负责任；造价的多少对设计单位的设计费收入并无影响,设计人员缺少了一种约束和限制的动力。另外,目前的设计人员,普遍存在“重技术,轻经济”的认识。设计单位内部,技术与经济分离，工程设计(建筑、结构、水电)的设计人员的事,造价是预算人员的事情，使两者难以结合起来，这是造成成本居高不下的原因之一。3）积极实行设计监理制度全面推行设计监理制度,例如上海监理费为工程估算价的0.35%-0.7%,设计监理负责人,要求有15年设计工作经历,并要求是国家一级注册建筑师或一级注册结构工程师