第4章、建设用地管理

第四章建设用地管理第一节建设用地管理概述第二节农用地转用管理第三节征收土地管理第四节建设用地审查报批管理第二节国有建设用地管理第一节建设用地管理概述一、建设用地及其使用权取得方式1.建设用地的概念建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。一类是建筑物用地。另一类是构筑物用地。建设用地又可分为：(1)(2)工矿用地(3)(4)(5)(6)其他建筑用地建设用地按土地的所有权可划分为国有建设用地和农民集体所有建筑用地。2.建设用地的取得方式(1)出让国有土地使用权(2)国有土地使用权租赁(3)国有土地使用权作价入股(4)转让国有土地使用权(5)划拨国有土地使用权(6)征用集体土地所有权(7)集体土地使用权的转移二、建设用地管理的概念建设用地管理是指国家为维护社会主义土地公有制、调整建设用地关系、合理组织建设用地利用而采取的行政的、法律的、经济的和工程技术的综合性措施。其管理的对象包括已利用土地中一切非农业生产用地，即广义的建设用地所包括的内容。三、建设用地管理的内容(一)建设用地的计划管理(1)编制土地利用总体规划、土地利用年度计划，建立健全建设用地管理的宏观调控体系；(2)参与建设项目的前期用地审查，依法进行建设用地的审批，参与建设用地批后跟踪管理工作，推行建(3)会同有关部门拟订建设用地管理的行政法规、经济管理办法和技术标准规范，组织有关部门和地方编制、修订工程建设项目用地指标和乡镇企业用地定额指标，逐步实现建设用地定额管理，科学合理地利用土地。(二)建设用地申请的受理、审查、报批工作(1)建设项目用地预申请阶段，对建设项目的有关事项进行预审，(2)建设用地申请阶段，对符合条件的用地申请拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，负责建设项(3)经批准的农用地转用方案和供地方案的组织实施(4)建设项目补充耕地方案批准后，负责方案的落实(5)征用土地方案批准后，进行征地方案的公告，征用土地的补偿费、青苗补偿费的收取以及农业人口的安置落实等工作。(三)建设用地的分配、协调(1)依法承担在建设用地指标范围内各项城乡建设用地的统一审核和征用、(2)会同有关部门提出国有土地使用权出让方案并分类、协调、审查、报批和组织实施，对土地使用权的转让、(3)指导、监督、协调各部门的建设用地情况，促进各部门管好用好部门用地，及时调处建设用地的争执和纠纷。(四)建设用地的开源和节流(1)进行建设用地开发和再开发的管理工作；(2)对因建设而造成的废弃地进行复垦。(五)建设用地的信息管理(1)信息系统建设与维护；(2)建设用地信息的建立与更新。四、建设用地管理的基本原则1.城乡建设用地统一管理的原则2.坚持按规划、计划用地，保证建设用地宏观上平衡、稳定和协调的原则3.坚持节约用地、合理用地、保护耕地的原则4.坚持建设用地有偿使用，实行土地资源和资产管理并重的原则5.坚持依法用地、依法管理的原则业务调查与分析详细调查各职能单元，绘制每个职能单元的业务处理流程图“建设项目用地报批”的业务流程图项目选址建委项目预审用地科立项计委定点建委用地测量国土局测量队规划审查规划科是否农用地是农用地转用方案耕地补充方案否征地方案供地方案市国土局审核省国土局审批市国土局供地项目呈报说明书土地利用规划审查表第二节农用地转用管理一、农用地转用概述农用地转用是农用地转变为建设用地的简称，它是指将农用地按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后转变为建设用地的行为。程，是一种国家权利，其特征是国家垄断性。农用地转用的审批权属于国务院和省级人民政府。根据《土地管理法》，现状农用地要转为建设用地只能有以下两种方式：①在各居民点土地利用总体规划确定的用地范围内的农用地可以按土地利用年度计划分批次转为建设用地；②大型的建设项目占用规划范围外的农用地，如大型交通、能源、水利、矿山、军事设施等建设项目，必须根据项目的批准机关及其法律规定的批准权限，先经国务院或省级人民政府批准农用地转用，才能转为建设用地。二、农用地转用的依据(一)土地利用总体规划(二)土地利用年度计划(三)建设用地供应政策三、农用地转用管理(一)农用地转用的批准权限《土地管理法》规定农用地转为建设用地要实行两级审批，即国务院和省级人民政府两级审批。但考虑到我国的实际情况，将乡村企业、农村公共设施、公益事业和农民宅基地等占用农用地的审批，授权给地(市)级人民政府。1.国务院的批准权限(1)由国务院及国务院有关部门批准可行性研究报告，并且是在城市建设用地区之外需要单独选址的项目用地即国务院和国务院有关部门批准的能源、交通、水利、矿山等项目用地，也包括中央军委批准建设的军事项目用地。(2)省、自治区、直辖市人民政府批准可行性研究报告的铁路、公路、各种管线及大型的能源、交通、水利等基础设施项目需要在城市建设用地区外单独选址的项目用地。(3)城市建设用地区内统一征地的，包括直辖市、省和自治区人民政府所在城市、城区人口在100万以上的其他城市，以及国务院指定的其他城市扩张用地。2.(1)除了报国务院审批之外的其他城市市区扩张占用(2)县和县级市所在的城镇及其他城镇建设扩张占用(3)地、市级以下人民政府批准可行性研究报告的建设项目需要占用农用地的。3.省级人民政府批准或省级人民政府授权设区的市、自治州人民政府的批准权限(1)乡镇土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地区内的农民宅基地及乡村企业、乡村公共设施、公(2)农村道路、水利及其他设施建设可以使用农村集体所有的农用地的。(二)农用地转用的办理程序办理农用地转用的主要依据是土地利用总体规划，它是土地利用总体规划的具体实施。因此，农用地的转用申请应当由组织实施的人民政府或土地行政主管部门提出，并按规定的批准权限报批，而与具体的建设单位及其他用地者不直接发生关系。建设单位只提出用地申请，而不需要提出农用地转用申请。(二)农用地转用的办理程序1.在土地利用总体规划确定的建设用地范围内，为实施城市、村庄、集镇规划占用土地的，按《实施条例》(1)市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案，补充耕地方案，征用土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府，也就是《土地管理法》第四十四条规定的由原批准土地利用总体规划的人民政府机关批准。(2)有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准。其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准。(3)农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。即在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。2.能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外土地的，其农用地转用办理程序按《实施条例》第二十三条规定办理(1)在进行建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地的有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；其可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。(2)建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案(涉及国有农用地的，不拟定征用土地方案)，经市、县人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府批准。其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准；供地方案由批准征用土地的人民政府在批准征地方案时一并批准(涉及国有农用地的，供地方案由批准农用地转用的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准)。(3)农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案批准后，由市、县人民政府组织实施，向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。(4)土地使用者应当依法申请土地登记。第三节征收土地管理一、征收土地概述我国的征用土地涵义是国家为了进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，依法强制、有偿地征用集体所有土地的行为，也就是将集体所有土地转变为国有土地的强制性行政行为。1.2.征用土地的行为是政府行为3.征用土地是因国家建设的需要4.征用土地必须以土地补偿为必备条件5.征用土地的行为必须向社会公开，接受社会的监督二、征用土地的原则1.(1)土地集体所有权受法律保护。(2)国家建设所征用的集体所有土地，所有权属于国家，用地单位或个人只享有土地的使用权。2.十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则3.兼顾国家和集体利益的原则4.符合法律规定的原则三、征用土地的程序1.申请2.审查3.批准①建设项目已经获得主管机关的批准并且需要使用国有建设用地；②建设单位持有关批准文件向有批准权的县级以上土地主管部门提出用地申请并且经过其审查，认为确需使用国有土地且有征地必要；③由该土地主管部门报经其所属的同级人民政府，批准建设单位使用国有土地并决定征用土地4.公告5.征地补偿四、征用土地的审批权限依法属于县级以上的各级人民政府。各级土地管理局只是办理征地事宜、进行初步审查、签署征地意见的主管行政机关，它不享有审批权。征用土地由国务院与省政府两级审批。国务院批准权为：(1)基本农田。所有基本农田都由国务院批准，禁止一般项目和城市、村庄集镇建设占用基本农田。对于一些国家重点建设项目，确实无法避开而必须占用基本农田，要严格审批，并补划基本农田。(2)基本农田以外的耕地超过35公顷(525亩)的。这里不包括同时征用基本农田的行为。(3)其他土地超过70公顷(1050亩)的。包括耕地之外的所有土地，及耕地35公顷以下、其他土地70公顷以下，而两项之和超过70公顷的，都必须报国务院批准。省级政府批准权限为，除国务院批准以外的，均由省级政府批准，并报国务院备案。(1)农用地转用批准权属国务院的，则征地批准权也属国务院；农用地转用批准权属省级政府的，则征地权也在省级政府。(2)农用地转用由省级政府批准，征地需报国务院的，则省级政府批准农用地转用后，将材料随征地方案报国务院批准。(3)单独选址的项目在批准征用集体土地的同时，批准建设用地。(4)规划区内分批次的土地征用有时在办理审批手续时无具体的建设项目，所以在批准征用土地时，不一定批准建设用地(不批准供地方案)。(5)建设项目使用国有农用地的，在批准农用地转用时，只批准建设用地，不搞征地；建设项目使用未利用国有土地的，不搞农用地转用，直接批准建设用地.五、征地方案的制定、审查与报批1.工作程序(1)(2)(3)(4)(5)2.方案主要内容(1)被征地的基本情况、有无耕地、面积、产值等；(2)(3)(4)安置对象的去向等。3.审查内容(1)(2)(3)安置途径是否切实可行。4.报批六、供地方案的制定供地方案主要解决如何提供建设用地(划拨还是出让)、什么条件下提供建设用地的问题。供地方案批准后，建设用地报批过程就全部完成了。农地转用、征地与供地是两个不同的内容，应依据不同的法律条文。农地转用和征地直接体现政府与农民之间的关系；供地方案应当既适用于农地转用和征地后的供地，也应适用于不需转用和征用的供地。(一)编制供地方案的原则1.供地政策导向原则2.集约用地原则3.批量转用后建设用地供应方案的编制原则(1)(2)(3)有偿供地与划拨供地相协调的原则(二)供地方案的内容和结构(1)基本情况部分(2)适用政策部分(3)技术审查部分(4)辅助部分(三)供地方案的实施(1)实施的时间，应在农地转用和土地征用方案落实以后开始。(2)供地方案实施的准备工作，应根据用地批准文件，选择有资质的勘测单位进行勘测，划定边界，确定供地实际面积。(