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1第六章土地利用管理第一节土地利用管理的理论依据第二节土地利用与土地利用管理第三节农用地利用管理第四节建设用地、未利用地开发利用管理第五节土地利用总体规划第六节土地用途管制第七节土地利用监督与调控2第一节土地利用管理的理论依据土地利用管理的目标是保障土地可持续利用，不断地提高土地利用的生态效益、经济效益和社会效益。为了实现上述目标，管理活动必须符合土地利用的客观自然规律和经济规律。这些规律就是土地利用管理的理论基础。3一、土地肥力和土地报酬原理（一）土地肥力原理土地肥力是指土地提供或协调植物生长发育所需水分、养分、空气、光能和热量的能力。在农业生产中，土地的肥力状态制约着土地生产力的高低，具有肥力的土地，才是农业的基本生产资料。肥力是土地（农业土地）的本质属性和质量标志。4土地肥力包括自然肥力和人工肥力自然肥力指独立于人类生产活动之外，而由自然过程给予土地的肥力。人工肥力指由于人类的生产劳动，首先是人类对土地所施予的各项人工措施，如耕作、施肥、修建排灌渠系、营造防护林、改良土壤……而形成的。5自然肥力是人工肥力形成的基础，人工肥力是自然肥力的“加工”，二者结合在一起，综合地形成经济肥力。由于经济肥力是由自然肥力与人工肥力两者综合形成的，因此，具有经济肥力的土地能够提供较大数量的产品，随着社会生产力的发展，人们对土地利用集约度的提高，作物产量也不断得到提高。土地经济肥力不仅是一个自然范畴，同时又是一个经济范畴。因为，凝结在其中的人工肥力是人类劳动的产物，而人类劳动是在一定的生产关系和生产力水平下进行的。6在自然肥力和人工肥力中，植物能及时吸收利用的称有效肥力，不能及时吸收利用的称潜在肥力。土地肥力状况主要受社会生产力发展水平和生产关系的影响。7土地肥力状况是与社会生产力发展水平相适应的，并随着它的发展而不断得到改善。其原因是：1伴随着社会生产力的提高，科学技术的进步及其在农业上的应用，人们就能更大规模地将劳力、资本投入土地，不断地提高人工肥力。2随着社会生产力的发展和科学技术的进步，人们有可能将土壤中的营养元素不断地变为植物能够直接吸收利用的形态，从而使土壤的有效肥力和作物产量得到提高。8在社会生产力发展相对稳定的阶段，即生产技术不变的条件下，在同一块土地上，连续追加投资超过一定限度后，增加的收益就会依次递减，出现“肥力递减现象”，其原因是对土地连续追加的投资，由于受科学技术条件的限制，因而不能及时地转化为有效肥力和作物产量。当科学技术有重大突破时，土地肥力将会迅速提高，土地收益便以递增的趋势增长。9土地肥力状况，除了受社会生产力发展水平的影响外，还受生产关系和上层建筑变革的影响。人工肥力是人类生产活动的产物，人类的生产活动又是在一定的生产关系中进行的，当社会制度发生变革，用新的生产关系取代阻碍生产力发展的旧生产关系时，可以极大地调动人们的生产积极性，促使技术革新和生产力的发展，扩大对土地的投入规模，创造出更多的人工肥力，从而提高土地的肥力水平。10（二）土地报酬原理在科学技术水平相对稳定条件下的土地利用中，当对土地连续追加劳动和资金时，起初，追加部分所得的报酬逐渐增多，在投入的劳动和资金超过一定的界限时，追加部分所得的报酬则逐渐减少，从而使土地总报酬的增加也呈递减趋势，这就是通常所说的“土地报酬递增递减现象”。113个概念变动资源的投入所得的土地报酬可区分为总报酬、平均报酬和边际报酬三种形式。（1）总报酬是指一定数量的生产资源（如肥料、种子等）投入土地后，所得的产品量，用符号y表示。12（2）平均报酬生产资源投入量与相应产品量之比，公式：式中：A——平均报酬；x——变动资源投入量。（3）边际报酬每增加一单位变动资源投入量所引起的产量增加的数量。公式：式中：M——边际报酬；△y——总产量的增量；△x——变动资源的增量。yAxxyM13种子、化肥施用量X总报酬（单位）Y平均报酬（单位）A边际报酬（单位）M12345678910111213141516171813．17．514．824．835．846．255．663．971．076．881．284．085．686．386．385．383．111．552．503．704．965．976．606．957．097．106．086．776．466．115．755．395．024．6212．14．47．310．011．010．49．48．37．15．84．42．861.70-1.0-2.214从表6-1可见，随着变动资源投入量的增加，边际报酬起初呈递增趋势；当化肥、种子投入量为6单位时，边际报酬达到最高点I，此后，则转为递减直至零点，当化肥、种子投入量大于16单位时，边际报酬转为负数。土地报酬的三种形式中，边际报酬起主要作用，其他报酬形式均随之变化（下图所示）。起初，边际报酬（MPP）不断增加，总报酬（TPP）则以递增速度随之增加；当边际报酬不断下降时，总报酬则以递减速度增加；当边际报酬为零时，总报酬达到最高点H；最后，边际报酬由零变为负数,即到点C时，总报酬则由最高额渐递减，边际报酬达到最高点时，总报酬由递增转向增量递减。平均报酬随边际报酬变化的情况是：当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬不断增加；当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬不断减少；当边际报酬等于平均报酬，即到达点D时，平均报酬达到最高额。15xyOEDICBAHGFMPP边际报酬APP平均报酬TPP总报酬土地投入产出阶段分析ⅡⅢ16出现土地报酬递增递减现象的原因是多方面的，其中主要原因是，在一定的经济状况和生产技术条件下，土地在客观上存在着受容力的界限，追加投资超过土地受容力便不起作用，从而出现土地报酬起初递增而后递减现象。随着科学技术的进步和社会生产力的发展，限制土地报酬增长的因素得到克服。土地报酬就会以递增的趋势增长。所以，用社会生产力发展的观点来看，土地报酬递减规律是不存在的。当社会生产力发展到相对稳定的阶段，在技术不变的条件下，土地报酬递减现象又会在新的条件下出现。研究土地报酬变化规律的意义在于：提示土地的质量状况；确定土地集约利用的合理界限，提高土地投资的经济效果。17二、马克思的地租、地价理论（只了解概念）地租：土地所有权在经济上的实现形式，并且以土地的所有权与使用权相分离为条件。一切地租都是剩余价值的转化形式。根据近代地租实体——超额利润形成的原因和条件的不同，地租可区分为级差地租、相对地租和垄断地租。18级差地租（相对地租）：那些利用生产条件较好的土地所得到的超额利润。绝对地租：由于土地所有权的垄断，任何一块土地，即使最劣等地，也绝对必须支付的地租。垄断地租因垄断了某些自然条件特别有利的土地，在该土地上能生产稀有的土特产品，这些产品能提供一个垄断价格，从而带来了一个相当大的超额利润。这些超额利润，因土地所有权的存在而转化为垄断地租19（二）地价理论土地价格：土地价格是资本化了的地租土地价格的形成与一般商品价格的形成不同：（1）决定一般商品价格的主要因素是生产成本，而土地价格中通常不包括生产成本因素。（2）一般商品价格受市场供给与需求单方面的影响。由于土地的总供给是固定的，所以土地价格通常只受需求单方面的影响，其中，人口密度与产业兴衰是决定土地需求程度的主要条件。（3）对于一般商品的估价，由于在使用过程中的磨损、陈旧，将来的价值总是低于现值。而土地是永久性生产资料（矿地除外），若利用合理，社会随着人口的增多、产业的发达、交通的改善而不断增值。（4）一般商品的价格比较容易确定，且质量相同的商品价格基本是一致的，因为有成本和商品质量分级标准为定价依据。而土地既无生产成本为依据，又是质量千差万别的自然物，所以，土地价格较难确定，且不可能规格化。同一块地，因买卖的目的不同，将来的收益不同，地价也随之而异。20影响土地价格的因素大致可归纳为以下三大因素：（1）总体因素（2）区域因素（3）个别因素21（1）总体因素经济发展速度一个国家经济发展速度快，就会需要大量的土地投资建设工厂、道路、房屋等。从而引起地价上涨；相反，经济发展速度慢，对土地的需求量不大，从而使地价降低。城市化状况城市化指城市人口比例增加的过程。城市化速度快，就意味着人口向城市集中的速度加快，导致城市用地需求量增大，引起地价上涨。社会安定状况一个国家如果政局稳定，社会安定，投资者就有一种安全感，愿意进行投资，从而刺激地价上涨。国家政策它指国家对外政策、土地政策、税收政策等。例如，我国实行对外开放政策：进行土地使用制度改革，采取低税政策，吸引外商投资。为了鼓励外商开发落后地区，在这类地区采取低地价的政策。非法投机常常改变土地的正常流向，增大了交易成本，扰乱经济秩序，对土地价格的变动起着推波助澜的作用。22（2）区域因素对某地区地价高低有影响的因素，如该区的位置、交通条件、经济繁荣程度、人口密度、治安状况、环境质量等。我国东部沿海地区位置优越，交通发达、经济发展快、效益高，人多地少，寸土寸金，是全国地价最高的地区。西北部经济落后，交通不发达，人少地多，干旱缺水，地价要比国内其他地区低廉。中部地区在位置、交通、经济状况等方面次于东部沿海地区，但优于西北地区，因此，该地区的地价也位居二者之间。23（3）个别因素个别宗地本身的条件对其地价高低有影响的因素，如宗地的位置、形状、方向、面积大小、离公共设施的远近、城市规划上的使用分区、临街状态、环境条件、地势高低等。一般情况下，位于城市繁华闹市的土地价格要比城市边缘土地的价格昂贵。同一条街道，临街土地的价格高于背街的地价；街道交叉路口的土地价格，又比街道其他位置的土地价格高。宗地的用途对地价也有较大的影响。宗地离公共设施的远近，环境条件，附近居民的知识、道德水平，都会对地价的高低产生不同程度的影响。24三、区位理论25基础概念农业区位论工业区位论26(一)区位“区位”是1882年由W.高次首次提出的。区位在1886年被译为英文“location”。区位的主要含义是某事物占有的场所，但也含有“位置、布局、分布、位置关系”等方面的意义。区位是人类活动（人类行为）所占有的场所。27(二)区位理论关于人类活动占有场所的理论,研究人类活动的空间选择及空间内人类活动的组合,探索人类活动的一般空间法则。区位中占有场所的事物称为区位主体，如政治活动、文化活动、经济活动等，其内容或实体都是区位主体。28影响区位主体分布的原因，称为区位因子。最早提出区位因子的韦伯将其定义为“经济活动发生在某特定地点而不是发生在其他地点所获得的优势”。也称为“区位因素”（哈特向）或“区位力量”（艾萨德）。经济因子（成本与收入因子）非经济因子，如决策者行为、政策、国际国内形势等（三）区位因子29（四）经济活动区位理论构建的客观基础◆经济活动的空间有限性◆经济活动对有限空间的竞争◆经济活动空间移动的限制30德国的农业经济学家约翰·冯·杜能于1826年完成了《孤立国同农业和国民经济的关系》（以下简称《孤立国》），首次系统地阐述了农业区位理论的思想，奠定了农业区位理论的基础。之后，这一理论经过不断充实完善形成比较完整的体系，到20世纪60年代由阿朗索发展到最高水平。图2.1杜能(资料来源：HaggettP.Geography:AModernSynthesis.RevisedThirdEdition.NewYork:Harper&RowPublishers,Inc,1983.416)31杜能农业区位论一、杜能农业区位论的背景与目的二、杜能农业区位论概要三、杜能农业区位论的应用研究四、杜能农业区位论的意义五、理论的局限性32一、杜能农业区位论的背景与目的(一)背景：企业型农业的成立时代。(二)目的：探索农业生产方式的地域配置原则。33二、杜能农业区位论概要(一)理论前提1．杜能关于“孤立国”的假定条件（1）在孤立国中只有一个城市，且位于中心，其他都是农村和农业土地。农村只与该城市发生联系，即城市是“孤立国”中商品农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品；（2）(交通)不存在可用于航运的河流与运河，马车是唯一的交通工具；运费与