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榆次迎宾街项目定位沟通报告目录一、项目地块及其市场分析三、项目定位分析二、项目底商运营定位一、项目地块及其市场分析项目地块条件分析项目竞争市场分析项目地块位置中都路迎宾街玉湖路项目位置北位置：迎宾街与中都路交叉口向东100米路北（原人防工程指挥部旧址）占地面积：东西向56米，南北向50米左右（拆迁市政规划要求向后退6米）建筑面积划分：总建筑面积中地面一层有800平米，地下一层有1500米归人防指挥部所有，另有200平米商业面积归人防指挥部所有，其余面积为销售面积。优势：地块有交通优势，周边配套十分成熟，是本区域著名的金融集聚地段。劣势：地块面积较小，难以形成规模化效应，属于拆迁改造工程，有拆迁阻力与补偿压力。商业中心行政、金融区域工业园区地块区位项目功能区域定位：本项目地块位于榆次区行政金融集中区域；地块南向1000米左右有泰隆大厦、中都广场等大量的商业、写字楼物业存在；南向1500左右是榆次商业中心广场，有众多商场、超市组成一站式购物休闲娱乐区域。优势：有交通、金融、行政教育优势。劣势：缺少商业集聚效应，车流量较大，人流量严重不足。启示：项目地块适宜依靠金融与教育机构发展中小型、商务办公机构。地块条件小结本区域属于榆次区商业地产黄金地段，具有商业开发潜力；周边现房与二手房市场竞争较为激烈，项目期房入市有一定压力；区域属于行政、金融区域地段，难以实现商业地产的最高端利润；地块面积偏小，不能形成规模效应，业态定位受制于区域环境；1234金潞苑中都国际钰荣源第一城中都花园凤凰城安宁一号君豪国际在售现房在售二手房本项目龙湖国际项目竞争市场分析竞争市场分析物业类型建筑面积（平米）价格（元/平米）备注：榆次区房地产市场投资行为严重，大量的二手物业存在。物业类型集聚与中档产品，竞争较为激烈，区域市场内缺少高端产品。价格走向在不断飙升，且物业性价比不稳定，存在房地产市场投机心理。启示：本区域房地产市场依然旺盛，处于上升期间，投资客群大量存在，市区内物业去化速度较快，短期内市场前景看好。中都花园住宅、商业950405000（二手）安宁一号公寓614044800凤凰城高层800004086金潞苑住宅3000004400中都国际商铺写字楼147579000钰荣源多层、高层2297003800君豪国际商业、公寓660004545（二手）龙湖国际住宅，商铺2000005000（二手）第一城小高层（粗装修）700002193（二手）政策优势一、不受国家限购政策影响；二、太榆同城化发展，势必给榆次区房地产发展带来利好消息；不利影响一、全国房地产市场持续低迷观望情绪，受太原区域房地产市场观望情绪蔓延影响，可能影响榆次区消费者购房信心；二、国家信贷政策持续紧缩，影响市场购买力；影响投资客群。三、太榆同城化太榆路沿线开发势必影响本区域未来的发展潜力；项目SWOT分析S(优势)W（劣势）O（机会）T（威胁）1、交通便利，医疗、教育等生活配套设施完善。2、属于榆次区成熟的行政与金融业集中区域；1、地块面积偏小，难以形成规模开发效应。2、期房入市，属于销售预期市场。3、拆迁问题与补偿问题。1、榆次区没有限购风险；2、太榆同城化推动区域迅速发展；3、周边未有同等体量高品质楼盘，可趁机树立产品形象。1、太原市场观望情绪蔓延；2、信贷收紧，市场前景迟缓；3、太榆路沿线开发影响本项目客群选择；有客群分流风险。项目初步定位定位条件1、人防工程指挥部家属楼拆迁补偿问题，可能有补偿情况。2、成熟的商业地段，完善的教育、金融业配套体系：3、邻近城市主干道，交通便利，底商有发展潜力。4、周边商业氛围成熟，资本利益最大化追求。商住双向选择底商利润最大化＋底商？二、项目底商运营定位项目商业定位方案一（拆除人防宿舍区）项目商业定位方案二（保留人防宿舍区）项目商业定位方案一人防工程宿舍区（拆迁）拆迁区域56米32米6米约14米项目改造要求：在原有项目基础上向后退6米，总占地面积：2576平米劣势：项目物业面宽56米，进深46米（影响内部采光效果）。优势：底层增加大约800平米可售面积。2-4层共计增加2400平米可售面积，可增加地下车库面积。方案：拆除人防工程宿舍区，项目整体运营；项目商业部分1-4层，1层有人防工程800平米；底商可用面积1776平米，2-4层均为2576平米；商业类型定位物业类型分析：项目条件分析：1、项目底层最大面积达2576平米，共四层，且底层有800平米归人防所有；底层可用面积最大1776平米；2、项目缺少必要数量的地面停车场；3、项目邻近迎宾街，交通便利周边属于行政机构与金融机构集中区域；商业街商铺百货商场、购物中心、超市商务楼、写字楼底商酒店行政、金融区域商业集聚效应差，地面停车位不足可供选择地面停车场不足×××√适应性判断商务楼、写字楼底商分析商业类型分析中元商务泰隆大厦中都广场物业名称销售情况售价物业类型备注中元商务售罄（投资人租赁）5500--580090、110、200、240平米出租率90%，商务办公中都广场在售6500（二手）整层，底层商铺精品店、奢侈品，泰隆大厦持有（统一租赁）70—120平米出租率95%，小型办公结论：1、本区域写字楼投资、租赁与运营市场基本饱和；2、本区域单位商业面积偏小，集中于70—200平米之间，空间伸缩性较小。缺少大面积产品。3、市场业态定位较为单一；均已办公为主；其他业态缺少物业产品。项目业态分析榆次一中太行小学榆次五中银行证券机构餐饮机构医疗机构项目2-4层业态定位：1、邻近教育机构，有大量的学生消费群体存在，可发展教育培训机构与游戏娱乐中心；2、周边大量商务与政府人员活动，且具有交通优势，可发展咖啡厅，西餐厅、KTV等休闲娱乐机构；3、本项目距医疗机构距离较近，可供医疗器械等需要大面积商业物业机构使用；底商：项目底层共有1776平米的可供使用面积，可做大型临街商铺备注：项目进深46米左右，能够满足大面积分割销售模式，避开周边小面积写字楼竞争。项目商业定位方案二方案：保留人防工程宿舍区；项目分两部分（人防宿舍部分与原办公区域部分）运营：1、人防宿舍部分低价位出售；2、拆迁区域重新运营；项目商业部分1-4层，1层共计1792平米，人防工程占800平米；可供使用1000平米；2-4层均为1792平米；项目改造要求：在原有项目基础上向后退6米，占地面积：1792平米优势：降低拆迁成本，人防宿舍区作为成熟物业出售，迅速回笼资金。劣势：人防宿舍区丧失采光优势，难以推向市场。人防工程宿舍区（保留）拆迁区域56米32米6米约14米商业类型定位物业类型分析：项目条件分析：1、项目底层最大面积约1792平米，共四层，且底层有800平米归人防所有；底层可用面积约1000平米；2、项目2-4层面宽56米，进深约32米；3、项目邻近迎宾街，交通便利周边属于行政机构与金融机构集中区域；商业街商铺百货商场、购物中心、超市写字楼、写字楼底商酒店周边未形成商业街优势地面停车位不足，底层面积小2-4层可供选择，地面停车位不足×××√适应性商务楼、写字楼、底商分析商业类型定位物业名称销售情况售价物业类型备注中元商务售罄（投资人租赁）5500--580090、110、200、240平米出租率90%，商务办公中都广场在售6500（二手）整层，底层商铺精品店、奢侈品，泰隆大厦持有（统一租赁）70—120平米出租率95%，小型办公结论：1、本区域写字楼投资、租赁与运营市场基本饱和；本项目投资写字楼市场竞争压力巨大；2、本区域单位商业面积偏小，集中于70—200之间，项目进深较小，不易大面积分割，项目产品与周边项目产品雷同；3、市场业态定位必然重复；32米56米可开发区域项目业态分析榆次一中太行小学榆次五中银行证券机构餐饮机构医疗机构项目2-4层业态定位：1、邻近教育机构，有大量的学生消费群体存在，可发展小型教育培训机构；2、周边大量商务与政府人员活动，且具有交通优势，适于小型办公机构，办事处运营。底商：项目底层共有1000平米的可供使用面积，建议开发商铺出售。备注：项目必须大面积分割或整体出售，但整层面积较小，难以适应大面积分割，同时容易陷入与周边同类产品的恶性竞争。商业建议市场分析适应性底商：大型金融、保险机构进驻；2-4层：面宽56米，进深32米，小型培训机构、办公进驻；可用面积1000平米，面宽56米，单体量商铺面积较小。进深32米，易于分割销售，易于与周边产品同质化，客户群体较大，单组客户成交较易。底商：大型金融、保险机构进驻；2-4层：面宽56米，进深约46米，大型办公娱乐机构进驻可用面积1776平米，可增加大量底商面积。进深46米，严重影响采光，适应大面积分割销售模式；避开周边与本项目小面积产品竞争。商业定位二(保留宿舍区)商业定位一(拆除宿舍区)×√三、项目定位分析物业类型分析物业类型定位项目物业类型分析区域住宅市场分析安宁一号中都花园凤凰城钰荣源金潞苑物业类型售价卖点安宁一号公寓4800公寓，现房中都花园商业综合体5200(二手)现房，综合体、地段凤凰城住宅4086现房，地段金潞苑住宅4400大社区钰荣源住宅3800大社区优势：地段优势，交通便利，周边配套完善，具有学区房优势。劣势：社区面积较小，停车位不足，期房问题。总结：项目区域缺乏作为大社区优势，缺乏住宅所必需的园林景观优势，与周边项目相比丧失了交通优势；且面临大量的现房市场竞争；不符合利益最大化原则。定位住宅＝＝××中元商务泰隆大厦中都广场SOLO尚座项目名称物业现状租售市场中元商务售罄（投资人租赁）出租率90%，商务办公泰隆大厦持有（统一租赁）出租率95%，小型办公中都广场在售二手、一手同时发售，高档办公Solo尚座二手在售出租率90%优势：本区域具备办公需要的交通与金融条件劣势：周边写字楼办公产品密集，且中高档产品齐全，市场竞争压力较大；同时租赁市场略显饱和，持有与经营分离导致销售压力较大；停车位紧张；写字楼定位＝×项目物业类型分析项目物业类型定位物业定位困境拆迁补偿纯住宅劣势明显写字楼竞争压力大市场要求满足市场需求迅速销售商住楼定位＋通过与开发商前期的沟通和交流，结合我司对晋中市场的整体把握和我司人员多年的操盘经验，对本案产品提供以下两种定位：1-4层底商不带中庭5-17层商住综合楼业主共享五层约440平米的景观中庭。A户型面积约为140m²，B户型面积约为125m²，C户型面积约为110m²，D户型面积约为95m²,E户型面积约为85m²。产品定位5层约440m²的景观中庭54m45m定位一：底商不带中庭，五层设置景观中庭优点：1-4层商业面积无缩减，同时5-17层业主可共享五层的440m²景观中庭。缺点：1-4层商业进深46米，采光通风条件欠佳。规划设计建议门厅办公区门厅底层1-4层1-4层优势：1、易于大面积分割，避开周边激烈的小面积商业市场竞争。2、销售面积扩大，利润最大化。劣势：1、大面积去化，客群区间缩小，销售压力大。2、采光问题不可避免。1-4层不带中庭建议5层中庭景观效果图底商效果图效果图1-4层底商带商业中庭，中庭屋顶采用透明玻璃屋面。5层无法设置景观中庭。A户型面积约为140m²，B户型面积约为125m²，C户型面积约为110m²，D户型面积约为95m²,E户型面积约为85m²。备注：本规划只提供外观设计大致方向及部分参数，具体商业及户型排布需与设计院协商。1-4层每层约440m²的商业中庭54m45m定位二：底商带中庭，五层不设景观中庭优点：商业进深明显缩小，设置中庭，底商采光条件好。缺点：1-4层每层商业面积缩减440m²，为照顾底商采光，5层无法设置景观中庭。优势1、解决采光问题。2、提高产品质量。3、单位产品售价提高。劣势1、共损失1760平米商业面积。2、2-4层商业小面积分割，与周边竞争激烈。景观回廊景观楼梯景观楼梯门厅休闲茶座室内绿化中庭回廊办公区设计规划建议2—4层2—4层1-4层挑空底层1-4层带中庭建议底商中庭效果图中庭上空屋面效果图效果图整幢物业效果图建议建议一建议二客群定位：晋中主城区小中产阶级客群分析：•生活在此，朋友圈