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SHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案万科晋中北部新城商业中心设计方案SHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT2012.04.09SHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案目录CONTENT1.项目背景与基地分析2.项目灵感及展望3.总体设计方案4.建筑立面意向5.运营策略SHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案区域关系山西晋中晋中市位于山西省境中部东侧，东依太行与河北毗邻，西傍汾河与太原市、吕梁市交界，南连长治市辖区，北邻阳泉市远郊。全地区辖2市9县，总面积16408平方千米。经过48年开发与建设，晋中地区经济社会实力不断增强，城区发展水平有很大提高。现已逐步形成以纺织、煤炭、机械、化工、食品等专门类较为齐全的工业体系。晋中地区属暖温带大陆性季风气候，春季季风干燥，夏季温度偏高，秋季天高气爽，冬季相对寒冷，一年四季气候分明，昼夜温差大。该区旅游资源丰富多样，种类齐全。境内自然、人文旅游资源素丽多姿、精巧珍奇。传统土特名优产品驰名中外，享誉华夏。晋中市长治市河北省山西省太原市吕梁市阳泉市石家庄27.8KM141.7KM168.7KM77.5KM160.7KMSHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案区位布局基地山西大学城榆次老城区SHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案基地现状B21-02B20-03示范区分界线基地范围SHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案道路交通城市支路规划道路经二路经三路经四路经五路纬四路纬三路纬二路纬一路龙湖街基地纬四路纬三路经四路经五路晋德北路晋盛北路仁和街B21-02B20-03新城主干道新城次干道基地范围SHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案人流来向/客群定位B21-02B20-03交通运转站新城区居民榆次老城区山西大学城基地范围规划商业用地山西大学城客群交通运转站客群新城区居民客群榆次老城区客群SHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案规划条件用地红线建筑控制线地库范围线B21-02B20-03B21-02B20-03基地编号2.12.1用地面积（公顷）2.82.7容积率B21-02B20-03SHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案客源定位家庭儿童娱乐项目旅游主题项目年轻休闲项目TourismprogramYouthprogramFamilykidsprogramSHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案目录CONTENT1.项目背景与基地分析2.项目灵感及展望3.总体设计方案4.建筑立面意向5.运营策略SHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案LOHAS乐活都市健康时尚“乐活”作为一种新兴的生活态度，一种文化内涵，一种时代产物。它贴近生活本源，自然、健康、精致。主张健康，时尚的生活方式，丰富多彩的生活内容，高质量的生活品质，积极向上的人际交往空间。SHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案LOHASL-LIFESTYLE以乐活的生活理念，引领整片社区，将购物、休闲与时尚健康生活相结合，在快节奏的工作之余，尽情的享受生活。SHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案O–OPPORTUNITY集中打造商业中心区，星级酒店，精品商业，主题餐厅，建造城市地标，提升周边地块的价值，增加就业、商贸机会。LOHASSHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案H–HEALTHY以人为本，通过绿地，水景的设计，实现与自然的亲密接触，营造购物，休闲的宜人环境。LOHASSHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案A–ALTERNATIVE产品类型丰富，空间多样，精心打造适用于不用消费群体的适宜购物休闲场所。LOHASSHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案S–SOCIALLIFE通过营造城市大客厅，组织各种文化休闲活动，丰富附近居民的生活环境，积聚地块的人气与活力。LOHASSHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案尽量延展面向人流方向及面向内街的商业面最大化商业价值充分挖掘与周边商业的互动双赢提供独特体验的购物环境来吸引周边商业客流商业公共空间丰富，成为日常活动发生的场所把居住商业和文化休闲活动结合在一起SWOT定位分析S优势:政府和市民对万科品牌的认可城市次中心的显著地段位置T威胁:对面mall内大主力店的分流出售型物业的后期运营问题W劣势:周边现为空地，板块成熟尚早周边消费群的消费水平不高O机会:外有15w客源的大学城的机遇内有周边住区居民的消费保证+在这样特殊的地段，面对多方面的机遇与竞争，如何应对甚至创造多赢的价值？独特的吸引力提高商业效率流线简洁明确，空间尺度宜人商户互视畅通，路径可达便捷丰富体验的社区服务型活力商业中心乐活都市健康时尚LOHAS设计策略SHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案目录CONTENT1.项目背景与基地分析2.项目灵感及展望3.总体设计方案4.建筑立面意向5.运营策略SHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案方案一SHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案趣味通廊纬四路仁和街纬三路SHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案四星级酒店地下车库出入口SOHO会所、club酒店式公寓地下车库出入口地下车库出入口酒店式公寓商业中央庆典广场酒店入口广场示范区分界线酒店落客区商业停车景观天桥商业入口广场酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓停车商业入口广场规划总平面24F4F3F2F2F3F3F12F2F3F3F2F2F2F2F12F3F3F3F3F12F12F12F3F2F2F3FSHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案经济技术指标四星级酒店总面积：30000㎡标准层面积：1300㎡标准层层高：3.5mSOHO总面积：10800㎡标准层面积：1000㎡标准层层高：3.3mB21-02商业总面积：18000㎡B20-03商业总面积：23000㎡酒店式公寓总面积：33700㎡标准层面积：1000㎡标准层层高：3.3m方案一经济技术指标地块编号B21-02地块B20-03地块基地面积（㎡）2100021000地块地上建筑面积（㎡）5880056700业态酒店（㎡）30000SOHO（㎡）10800酒店式公寓（㎡）33700商业（㎡）1800023000分期地上建筑面积（㎡）115500地块容积率2.82.7分期地下建筑面积（㎡）20880建筑密度40%50%绿地率25%20%机动车停车位（辆）622非机动车停车位（辆）4260建筑限高（m）100100SHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案车流分析人流分析流线分析SHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案业态布局思考零售餐饮自持有酒店后勤通道主力店(1F-3F)面积：2000㎡主力店(1F-3F)面积：1000㎡主力店(1F-3F)面积：2000㎡主力店(1F-2F)面积：1000㎡主力店(2F、3F)1F:餐饮2F、3F:休闲娱乐面积：2000㎡1F、2F、局部3F合并销售2F、3F合并销售商业销售策略：SHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案塔楼位置分析利弊利：■降低建筑高度，减小城市沿街的高度压力■公寓人流分散，增加商业界面，带来更多商机■对周边住宅影响较小，保证住宅小区品质弊：■楼栋数多，核心筒多占用商业面积■商业面不连续，公寓落客区打断商业面24F12F12F12F12F12FSHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案空间形态SHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案空间形态SHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案空间形态SHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案空间形态SHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案空间形态SHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案空间形态SHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案空间形态SHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案空间形态SHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案空间形态SHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案空间形态SHANXI·VANKE·JINZHONGNOTHERNDISTRICTMIX-USEDPROJECT万科晋中北部新城商业中心设计方案方案契合点：流畅联通的商业动线，将整个商业街串联在一起，有效地增加了商机，避免了人