国信世纪海景个案分析

国信世纪海景个案分析基本参数占地面积20466总建筑面积98250容积率3.6总户数208物业组合29-32F高层公寓会所规模2020㎡装修情况10000元/㎡外立面风格ARTDECO车位配比1:2物业费(元/㎡/月)7.5物业管理CBRE世邦魏理仕景观设计美国泛亚国际室内设计梁志天设计师有限公司开发商国信地产推案进度无分期，一次性全部推出最近开盘批次2011-5-28当期售价5-15万/㎡►区位概述►社区规划►产品力►媒体推广►销售分析►客户分析►项目SWOT分析►区位概述►社区规划►产品力►媒体推广►销售分析►客户分析►项目SWOT分析地理位置本案位置区位属性——浦东塘桥板块邻近陆家嘴滨江邻近世博园区陆家嘴外滩世博园区目的地最短距离最快车程世纪公园4.1公里13分钟陆家嘴4.4公里15分钟世博中国馆5.5公里20分钟人民广场7.2公里22分钟新天地8公里25分钟人民广场新天地世纪公园浦东滨江沿线，近距离享有陆家嘴及世博园双资源区域定位本案位置居住区功能为主，多为建成于上个世纪80-90年代的老公房，代表有潍坊新村、塘桥小区、梅园新村等早期建设的陆家嘴配套居住区，位置优越但缺乏高端居住氛围潍坊新村塘桥小区从上世纪50年代起：陆续兴建了浦电新村、东南新村、东明新村等一批新公房70年代后期起：境内住宅建设发展迅速，潍坊新村各个街坊陆续兴建，大大改善了居民的居住条件，使辖区成了浦东的一个大型新村住宅区，居民大多来自原征田户、动迁户和浦西住房困难户自上世纪90年代末和21世纪初起：香榭丽花园、世茂滨江花园等一批高档涉外商品房住宅区相继建成，众多外省市和境外人士的居住，进一步改变了社区居住区的格局区域定位浦东滨江沿线为本案所在区位核心属性浦东E-18地块——浦东最后一个沿江板块南至潍坊西路、浦电路、西至浦明路、北至张杨路用途：住宅为主总建筑面积：224万㎡塘桥街道潍坊街道花木街道南码头路街道陆家嘴金融贸易区世博园区隶属浦东新区E18地块——该地块沿黄浦江岸线长约1.35公里，目前正处于规划建设中，以纯居住定位为主新鸿基保利海航世茂滨江花园浦东新区E18地块汤臣一品九龙仓9-3地块区域发展浦东滨江沿线为本案所在区位核心属性众多一线品牌开发商共同营造出高端价值氛围区域现状滨江大道保利地块新鸿基地块开发建设中的滨江片区，在建中的滨江豪宅使区域高端潜力可瞻浦东滨江沿线为本案所在区位核心属性高投资强度下凸显稀缺价值——目前已建成有世茂滨江花园、及在建的新鸿基、九龙仓等地产巨头的高端项目区域现状但地处重点开发区域的边缘地带但本案地块地处边缘，且有河道及已建中等品质小区阻隔，与滨江核心区联系度较差家化滨江苑阻隔豪宅集中区区域价值总结滨江：浦东最后一块滨江片区区位：陆家嘴与世博会双资源氛围：高端聚集区的边缘近距离享有双城市资源的滨江沿线板块，但处在非核心高端聚集区，界面表现较为平淡►区位概述►社区规划►产品力►媒体推广►销售分析►客户分析►项目SWOT分析占地面积20466总建筑面积98250容积率3.6总户数208物业组合3栋29-32F高层公寓，其中1、2号楼各有2单元，3梯2户设计地块参数整体呈南北向略偏西，考虑到黄浦江走向及世博园区景观，并且前后不造成遮挡左右错开，各栋均享有较好的视野及采光条件分为2栋住宅楼(1#、2#)，和1栋服务式公寓楼(3#)社区规划建筑排布3#2#1#社区规划园林景观整体绿化率35%，内部公共绿化较少，并不十分突出，由美国泛亚易道进行设计，W酒店式绿化格局在植被上勾勒低矮灌木，高大乔木与藤蔓植物形成三维立体化植物景观•硬质景观：水池、水幕景墙、种植池、台阶、花钵、花台、铺地•软质景观：景观图纸范围内的绿化种植（灌木、草坪）绿化种植•工程配套：给排水系统、机电专业的照明系统（景观灯、水泵社区规划内部动线及配套人车分流、地下车库塘桥新路入口(人行)塘桥新路入口(车行)车行道从楼栋北向贯穿社区业主进入地下车库后可直接由底层电梯入户3号楼由香港永泰地产与南丰集团共同收购，用作服务式公寓，由专业品牌逸兰集团（LansonPlace）进行管理项目还设有2020㎡会所，地上2层设计室内泳池健身房室外泳池多功能宴会厅►区位概述►社区规划►产品力►媒体推广►销售分析►客户分析►项目SWOT分析建筑设计ARTDECO全石材外立面——干挂石材与大面积的玻璃幕墙进行结合石材质感较好，但建筑线条死板，较为平面化户型设计房型面积段套数占比面积占比3R1984723%930918%3R2045326%1080621%3R2365326%1245524%4R3444723%1616431%复式1141-115221%22934%808-80921%16173%合计204100%52644100%户型配比四房344㎡三房237㎡三房200㎡四房344㎡三房237㎡三房200㎡2单元1单元6单元5单元分2栋4个单元，每个单元标准层为3梯2户式设计，包含1个保姆电梯户型设计A1345㎡4/2/4三面江景房，以西向观江为朝向考虑由于江景位于西侧，客厅、主卧均超西，南向采光面利用不佳南北通透性欠佳缺乏动静分区客厅面宽较大主卧、客厅的尺度感较佳全套房设计配套功能丰富，有玄关、储藏室、工作平台、保姆间劣优户型设计A2200㎡3/2/2进深长、面宽小，南向功能间少劣优长进深南向整体面宽不足，仅有客厅、主卧朝南，次卧全朝北动静分区不佳内嵌式阳台，采光面受限次卧无套房，200㎡仅2个卫生间主卧尺度较大，功能齐全客厅餐厅连通，通透感佳中西厨设置，现代时尚户型设计A3236㎡3/2/3进深长、客厅朝东、南北不通、南向功能间少劣优进深较长客厅朝西南向整体面宽不足，仅2房朝南南北通透性欠佳缺乏动静分区仅有1个套房主卧尺度较佳客厅面宽较大装修标准报价：10000元/㎡个别运用国际一线品牌，如米勒厨电以二线国际品牌为主，劳芬、高仪及博世配有爱迪士新风系统、LIEBHERE酒柜梁志天进行室内设计项目自身属性总结项目用材、配套、设计团队等符合高端项目档次，但仅仅达到高端市场入门级水平，总体并无亮点社区感差：地块本身较小，绿化率不高，无法形成集中性的景观户型欠佳：舒适大面积户型，但合理性较差，且造成销售困难用材一般：10000元/㎡的装修标准虚高，少量的国际一线品牌►区位概述►社区规划►产品力►媒体推广►销售分析►客户分析►项目SWOT分析日期报纸名称版面广告规格尺寸大小广告颜色广告费2011-5-27新闻晨报晨A40晨报整版A2叠B叠专刊叠周三周五33.5*23.58彩色2000002011-5-26新民晚报A16A叠封底整版周三周五34*23彩色3200002011-5-24东方早报A24A叠封底整版周一周三33.5*24.4彩色2200002011-5-23第一财经日报A4A4整版48*33彩色3352002011-5-18东方早报A24A叠封底整版周一周三33.5*24.4彩色2200002011-5-13新闻晨报晨A40-41晨报跨版周三周五33.5*51.5彩色7350002011-5-12新民晚报A16A叠封底整版周三周五34*23彩色3200002011-5-1租售情报143普通内页28.5*21彩色450002011-4-29新闻晨报晨A44晨报整版A2叠B叠专刊叠周三周五33.5*23.58彩色2000002011-1-20租售情报169普通内页28.5*21彩色450002011-1-20租售情报289普通内页28.5*21彩色45000媒体推广集中在开盘前1个月进行平面广告投放，而后停止此方面投入媒体推广世纪海景园杯高尔夫精英联谊赛时间：5月25日主题：国信世纪海景园杯高尔夫精英联谊赛地点：上海林克司高尔夫乡村俱乐部举办方：上海中江房地产发展有限公司冠名赞助，由复旦EMBA高尔夫协会和上海中江房地产发展有限公司共同主办，天下高球负责承办对象：复旦大学EMBA学员、上海林克司高尔夫乡村俱乐部会员媒体推广未做高炮或是高架看板，以报广为主，新闻晨报、新民晚报、东方早报以及第一财经、教育频道等电视，未投放过短信，曾举办过高尔夫球赛►区位概述►社区规划►产品力►媒体推广►销售分析►客户分析►项目SWOT分析销售分析项目于5月28日开盘，推出所有204套房源，报价8万/㎡，当日认购25套实际价差较大，价格范围在4.8-11万，及顶楼复式12.5-15.5万1号楼1单元2单元户型单价总价户型单价总价户型单价总价户型单价总价三房一厅三房一厅三房一厅四房二厅234.61203.55197.79343.69350115.51785432018.3194732018.35170031018.25193631018.3168930018.2192430018.251679300114.51174129018.15191229018.2166929018.451671290213.5464028018.1190028018.15165928018.41661280213.35458827018.05188927018.1164927018.351652270213.2453726018187726018.05163926018.31642260213.05448525017.95186525018162825018.251632250212.9443423017.9185323017.95161823018.21622230212.75438222017.85184222017.9160822018.151612220212.6433021017.8184221017.85159821018.11602210212.45427920016.3183020016.35129320016.61305200212.3422719016.25147819016.3128219016.551296190212.15417618016.2146618016.25127218016.51286180212412417016.15145517016.2126217016.451276170211.85407316016.1143116016.15125216016.41266160211.7402115016.05141915016.1124215016.351256150211.55397012016140812016.05123112016.31246120211.4391811015.95139611016122111016.251236110211.25386710015.45127910015.5112010015.75113710029.2531799015.412679015.4511099015.711279029.1531458015.3512558015.410998015.6511188029.0531107015.312437015.3510897015.611087028.9530766015.111976015.1510486015.410686028.8530425015.0511855015.110385015.3510585028.753007301511733015.0510283015.310483028.4529042014.951161201510182015.2510382025.651942销售分析项目于5月28日开盘，推出所有204套房源，报价8万/㎡，当日认购25套实际价差较大，价格范围在4.8-11万，及顶楼复式12.5-15.5万2号楼5单元6单元户型单价总价户型单价总价户型单价总价户型单价总价三房一厅三房一厅三房一厅四房二厅234.65203.58197.8344.24350113.51540732016.35149032026.25127231016.3147831026.2126230016.25146730026.151252300112.51010429016.2145529026.1124229016.551296