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[易居中国]长沙金岳房屋销售有限公司【海宁皮革城项目】定位策略建议（二）商业模式商铺形式商铺面积段选择社区型商业模式的人数比例较大。选择独立商铺的人数比例较大。选择商铺的面积段集中在30-70平米之间。以独立商铺为主，商铺面积段划分为30-70平米的社区型商业。该沿街商铺体量２－３万方为宜。从对经营户的分析得出的商业定位主体商业街区商业地产住宅地产OFFICE项目整体定位项目资源划分商业功能产品商务功能产品酒店皮革城沿街商铺OFFICE酒店12本项目商务功能产品提出以下建议：主体商业街区商业地产住宅地产OFFICE项目整体定位项目资源划分商业功能产品商务功能产品酒店皮革城沿街商铺我们先来看看OFFICE市场状况通过对整体市场的分析寻找答案——我们要不要做OFFICE？1、九十年代初的萌发期：这一阶段写字楼市场尚未成熟，大部分产品与真正的写字楼差距较远。2、九十年代末的成长：顺应当时大中型企业的需求，优良的硬件设施以及完善的物业管理服务在以银华大厦等为代表的楼盘中得到了体现。3、千禧年初的创新——SOHO商住的时代。4、2002-2004年：酒店式公寓席卷星城。5、2005年以来：步入高档专业写字楼时代，向国际化大都市看齐。长沙写字楼市场发展阶段1、区域布局特征（1）沿市区三横两纵5条主干道呈“日”字形分布。（2）在不同区域形成各具特色的商圈。2、规模特征其单体建筑规模一般在30000㎡-70000㎡左右。这主要因为政府在土地出让时严格控制了市中心地段。长沙写字楼市场发展特征项目名称交付时间总层数总套数空置率租金（元/平方米/天）恒隆国际大厦20052818216.4%2.2联合商厦19983314230%1.4平和堂1998地上28层1893.2%2.4蓝色地标2003162534%2.3三重大厦20023010450%1.2华侨大厦1998313243%1.1新世纪大厦20052034014.7%1.8新时空NO12005291199.2%1.2佳天国际20072923075%1.7名汇达商住楼200212724.2%1.15维一星城2005312640.4%1.7保利文化大厦20052730510%2.2海东青大厦20002820035%0.9和府20012932430%0.92财富中心20023230020%0.88建鸿达现代城20042826412%1.7第一大道20041624011%2.4顺天国际财富2002342074.3%2.8在售、售罄写字楼项目名称总套数主力面积段销售均价销售率湘域中央19240-80平方米7000100%华美欧143120-140平方米750078%标志·麓谷坐标18980-160平方米3800100%标志·长沙商务中心118145平方米680048%中天广场36495-190平方米750095%汇富中心147128-170平方米560090%定王大厦312138平方米720095%岳麓一号36246-482平方米580064%1、产品发展趋势：（1）人性化及网络化受到广泛关注办公空间室内设计的最大目标就是要为员工创造一个舒适、方便、卫生、安全、高效的工作环境，以便更大限度地提高员工的工作效率。这一目标在当前商业竞争日益激烈的情况下显得更加重要。（2）服务设施综合配套化日趋重要高档写字楼之间的竞争已经从单纯比造价、比高度，向比配套、比服务、比管理方面倾斜，这同样也是发达国家高档写字楼发展的一个重要趋势。（3）总部写字楼模式发展迅猛传统写字楼宣传企业形象的能力较弱，而总部型写字楼的发展标志着写字楼地产中一种新趋势的出现—写字楼从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象。（4）生态节能型写字楼为未来发展主方向在全球范围内，建筑生态智能化有两大发展趋势：一是调动一切技术构造手段，达到低能耗、减少污染并可持续性发展的目标；二是在深入研究室内热功环境(光、声、热、气流等)和人体工程学(人体对环境生理、心理的反映)的基础上，创造健康舒适而高效的居住空间。长沙写字楼发展趋势2、区域发展趋势：目前长沙写字楼主要集中在CBD区域及周边，但随着星城南拓，省府南迁，经济中心将发生南移。在东塘商圈和体育新城、天心生态新城等新兴城区，经济发展动力强劲，未来几年长沙的写字楼市场的激烈竞争场景也将在劳动路以及湘府路沿线精彩上演。新火车站新市政府新省政府3、套型设计及消费特征（1）套型建筑面积区间差距很大，从30平米到2000平米的套型都有。（2）中小企业或民营企业偏好小面积的中低档写字楼作为过渡，而逐步向中高档写字楼迁移。大型企业或国有企业则通常会选择整层买断或自建商务楼来满足办公的需求。4、硬件配套特征以办公户数：停车位按照1：0.9的比例设置停车位，基本能满足写字楼停车的需要。电梯普遍采用进口品牌电梯，电梯数量也增多，更好的满足了办公人员上下班的需要。5、软件服务特征无论是产品设计方面，还是物业管理方面都越来越偏重人性化服务。消费主力:随着长沙市社会经济的迅猛发展，众多外来企业的涌入、本地一批企业的成长壮大，为专业写字楼创造了广阔的发展空间。据调查分析，目前支撑长沙市写字楼市场发展的三大主力是：（1）跨国公司、省内生产型企业与本地大型民营企业；（2）民营中小型企业；（3）政府加大招商引资力度，吸引的一批外地企业。需求市场租价：已投入使用中的高档专业写字楼，2006年租金在1.5元-2.0元/平米/天之间，而今年上涨至1.7—2.8元/平米/天之间。处在中端的亚专业写字楼租金相应稍低一些，在0.8-1.8元/平米/天之间，今年仍保持在这个范围之内，可见高端写字楼走俏市场，低端写字楼租金价格上不去，空置率还加大。2000以前老写字楼的租价呈现不同的态势，有的因其建筑设计的超前性和物业的合理服务，在现在仍能保持不错的租金水平，而另一些则走向衰退，只能以低于1.0元的价格吸引租户。酒店式写字楼（通程酒店和金源酒店）由其星级酒店的服务、先进的设施和良好的形象支撑其相对较高的租金水平，租金大致在2.8-4.0元之间。售价：2006年在售写字楼的均价在5000元/平方米到6000元/平方米左右，而2007年普遍达到7000元/平方米以上，有些项目如中天广场、华美欧等个别销售价格超过8000元/平方米，可以看出长沙高档写字楼价位正在稳步上升。写字楼租售市场入驻率：长沙的高级写字楼等办公用房目前总体出租率维持在80-90%之间，而新建不久的中高档专业写字楼凭借其高性价比而取得了较高的出租率，如第一大道、恒隆国际、建鸿达现代城入驻率达到88%左右；而原来的老写字楼、配置较低档的写字楼空置率高，如平安大厦入驻率仅40%，联合商厦入驻率仅达到70%。销售率：2006年在售写字楼项目均取得了不错的销售成绩，05年上市的湘域中央、运达国际各自凭借其在软硬件上的优势，在06年上半年基本销售完毕；而06年初盛大开盘的佳天国际新城由于良好的投资潜力与超前的规划设计目前销售已达100%。2006年11月开盘的豪廷大酒店和中天广场行政公馆都有着较强的品牌优势，目前的销售状况分别为100%和85%，销售比较可观。今年开盘的华美欧凭借产品创新优势，销售目前达到65%。写字楼地产专题附：长沙写字楼空置调查长沙市2006年办公楼空置面积（单位：万平方米）项目总空置面积其中待销房屋（一年以内含一年）滞销房屋（一年以上至三年）积压房屋（三年以上）办公楼10.576.341.233百分比100%61.73%22.95%15.33%长沙市2007年上半年办公楼空置面积（单位：万平方米）项目总空置面积其中待销房屋（一年以内含一年）滞销房屋（一年以上至三年）积压房屋（三年以上）办公楼9.254.192.322.74百分比100%45%25%30长沙写字楼市场存在的问题：1．长沙现代化的甲级写字楼过少以新出现的中天广场、华美欧、汇富中心为代表，写字楼正处飞速发展阶段，智能化、产品创新、新设计理念，各个都在向专业型发展，但是总体数量过少。目前使用中的写字楼出现的最大的问题就是电梯不够用、有些没有中央空调、物业管理不到位。2．商住楼占有率过大目前在长沙市场，商住楼占据了写字楼市场的50%的比重，大量商住楼的开发，导致长沙无法形成真正有质量有品位的高档写字楼。3．突显出企业的个性不够专业写字楼的个性化在发达地区已经开始了有关的摸索。长沙在这方面做的还远远不够，大多数本地开发商仍较多考虑地段因素，鲜有顾及其他方面，但是需要指出的是已经有一些项目开始做有关尝试。4．写字楼配套不合理主要是硬件和软件配套上都存在不同程度的不合理性。写字楼市场存在问题根据调查，区域3公里范围内影响力较大的商业地产项目有华菱·新城地标、茂华·国际湘、新城新世界、嘉盛华庭。但没有一家专业写字楼。随着省内外人士陆续进入长株潭融城区，武广新城片区常住人口的增加，片区的商业和商务氛围将日益浓厚。武广铁路新站建设使用后，片区每年新增上百万的流动人口。一个全新的城市CBD区域将在这里逐渐形成。综上所述：今后片区对于专业商务写字楼需求较大目前的片区的专业写字楼市场空白区域内市场本项目的商业、住宅业态建设成型后，对于商务写字楼的需求增加。1、皮具批发市场的经营者需要一个除仓库功能外的，有一定形象和品味的写字楼作为办公区域；2、住宅项目建成后，有部分业主在创业初期，将优先考虑租赁项目自身的写字楼；我们根据以上几点得出结论OFFICE设置可行，既然设置合理那么我们就要搞清楚另一个就是“项目OFFICE该怎么做”？项目内需求写字楼客户的主要来源长沙写字楼市场正呈现差异化竞争的格局，客户细分的程度加剧。一般而言，写字楼的客户群体可以分为以下四类：(1)实力雄厚、发展历史悠久的大公司：资金充裕，注意形象的维护，高档写字楼通常是他们的购买或租赁目标。(2)发展中的中小型公司：处于事业发展阶段，需要档次较高的写字楼来为其发展提供较好的平台。形象好、品质高的写字楼仍然是他们的首选。(3)刚刚起步的小型公司：因为资金的限制,人员对空间的需求也不是很大，为求公司立足生存，所以价格实惠的中低档写字楼是这类公司的购买或租赁对象。(4)个人工作室或部门承包人：对办公面积需求不大，工作时间自由，倾向于办公、居住一体的SOHO工作间。入驻市场的发展中的中小型公司市场中刚刚起步的小型公司个人工作室或部门承包人实力雄厚、发展历史悠久的大公司板块中刚刚起步的小型公司板块内的发展中的中小型公司本项目写字楼客户的主要来源本项目的办公写字楼因自身自带商业而且综合商业量较大，因此将会自我消化部分办公产品。与此同时外部的商务需求将会很好的弥补内部消化的不足。“内”循环：市场内部因商务直接导致的需求“外”循环：由“武广新城”迅速发展带来的巨大的商务需求“内，外”循环合力产生的商务需求。产品配套分析：（1）电梯、车位、物业管理名称层数车位数货梯客梯电梯品牌物管费（元/平米/月）维一星城3125016FUJITEC2.6恒隆国际大厦28400110三菱2.3湖南信息大厦3213014西子奥的斯2.28顺天国际财富中心3020016三菱2.8湘域中央3072015蒂森克虎佰1.38华美欧国际2125816未定未定三重大厦276012FUJITEC2联合商厦3315012三菱1.5明汇达商务楼128013三菱2.5佳天国际新城29350每层1每层4三菱2.6名称层数车位数货梯客梯电梯品牌物管费（元/平米/月）新时空大厦2438024OTIS1.8新世纪花苑2040022OTIS2曼哈顿大厦2416212蒂森克虎佰1.6第一大道2030015三菱2.32亚大时代2812013奥迪斯2.48财富中心299012通力1.6中天广场2770018奥迪斯4建鸿达301805中航南光2.15嘉顿新天地2316235日立2银华3012014三菱3汇富中心2437914芬兰通力2产品配套分析：（1）智能化水平在长沙智能化配置不完善是普遍现象。目前长沙拥有５Ａ级配置资质的写字楼仅有中天广场、亚大时代、湖南文化大厦、恒隆国际、佳天国际新城、通程国际大酒店以及运达国际等