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中国-郑州-新郑学院路项目前期定位报告明确本项目前期定位策略方向确定在策略指导下的执行工作内容方案目的方案核心目标塑造本项目鲜明独特的市场形象，挖掘提炼并让市场明确认知到本项目与众不同的独特卖点，是实现销售目标的关健点。为此，精准的项目定位、有力的usp（独特的销售主张）主题，确立市场的差异化是我们在营销推广中的延展主线。根据对项目地块的理解，结合狼族力量多年多地市代理的成熟经验。我司建议：该项目采取新郑市新城区的居住品牌领先策略，在新郑市新城区树立旗帜鲜明品牌高尚生活大社区概念。针对本项目特提出如下营销核心目标：打造新郑新城区高尚住宅品牌社区目标客户群注重生活品质的价值取向；项目所在片区城市化发展的趋势；项目依托的自然、生态的生活环境；营销思想所赋予项目优雅、高尚的生活品质；核心目标依据整体营销周期控制在2-2.5年，完成90%以上销售额；预计2013年第四季度进行各项规划设计及方案审批手续；预计可售建筑面积15万㎡左右，预计实现总体销售收入6—8亿；整体营销目标报告架构第一部分：市场环境第二部分：项目定位第三部分：规划建议第四部分：营销战略第一部分市场环境城市概况房地产市场分析城市概况地处郑州以南，接壤郑州航空港区功能组团。新郑市位于河南省中部、郑州市南部，距离郑州市区38公里，人口76万（其中城镇人口28万）。城区面积873平方公里，新郑市辖1区、3街道、9镇、3乡。新郑市区位交通优越的区位优势和四通八达的交通网络，是新郑经济发展的优良基础新郑市内外交通发达，1小时高速公路经济圈覆盖郑州市区、新郑、开封、许昌、新乡。京广铁路、京港澳高速、107国道等纵贯全境，新郑国际机场70多条国内外航线通达54个省会城市、沿海开放城市和重要旅游城市。新郑机场黄帝故里红枣之乡•中华第一古都•中国红枣之乡•国家卫生城市•中国优秀旅游城市•全国县域经济综合实力百强市•全国县域经济基本竞争力百强市•全国食品工业强市•全国食品安全示范市•全国平安建设先进市裴李岗文化、黄帝文化、郑韩文化、红枣文化交相生辉城市文化城市规划郑州市城市建设用地的发展方向（2008—2020）“以东为主，兼顾西部，培育南部，控制北部”中心城区上街荥阳组团巩义市郑汴中牟组团新郑航空港新密市新郑市郑州都市区谋划两核六城十组团新郑定位——综合服务、高端服务商务城新郑新城——宜居商务城包括老城区和新城区两个部分，总面积48.26平方公里。新城区位于新郑市中心城区北部，南起郑韩故城，北至南水北调总干渠，东起京广铁路，西至郑新快速通道。新城区以综合服务、现代高端服务业、现代物流业为主，建成宜居商务城、省级历史文化名城。一主（中心城区，新村镇）一副（龙湖镇）两核（薛店镇、辛店镇）四带（沿郑新公路、223、321、323三条省道形成“井”字交叉廊道）核核副主本案核郑新公路S223S323S321城市规划新郑市采取“强化中心、凝聚分区、整合园区”三大战略，构筑“中心、廊带”的市域村镇体系空间规划结构临郑产业集聚区包括龙湖、郭店和孟庄，重点发展文教产业临港产业集聚区包括薛店、和庄、龙王和八千等，形成都市工业走廊和新港产业集聚区临煤产业集聚区包括辛店、城关、观音寺、梨河等，重点发展煤电循环产业本案产业布局产业布局上规划形成临郑、临港、临煤三大产业集聚区经济发展近几年新郑经济发展迅速，同时政府加大对城市基础设施的投资建设力度，为房地产市场发展奠定了良好的基础2012年新郑市完成GDP486.3亿元，GDP增长率长期维持在11%的高位运行2012年新郑市城镇居民人均可支配收入达20461元，分别比去年净增1551元和2257元，同比增长14.9%，增速步伐加快。小结城市经济快速发展，政府加大对城市基础设施的投资建设力度，这些都为新郑房地产市场发展奠定了良好的基础；近年来新郑加大城市化进程，吸引更多潜在客户购房，未来城市住房需求将不断扩大；城镇居民收入及生活水平不断提升，购买力增强，为房地产发展提供良好的发展条件；产业结构不断优化升级，工业、旅游、服务业强市富民的作用凸显，将带来更多的潜在购房群体，为房地产市场发展带来契机。第一部分市场环境城市概况房地产市场分析生态居住园生态居住园文化教育园中央商务区生态居住园老城区生态湿地园本案新城区新郑市新老城区划分房地产代表性楼盘分布本案秀水新华城宏基王朝西亚斯御景坤宇凯旋城华城铂宫华信·碧水蓝天二期米兰小镇花悦城5号公馆壹品蓝湾维也纳小镇怡和白云阁中央花园剑桥郡一江弘城新城区板块区域特征：地处城市规划的重点发展方向——新城区，受政策导向影响，规划起点较高，是最具升值潜力的片区；价格特征：在售项目以中高档品质为主，其中价格集中在3800-3900元/平米左右，属于政府重点规划的行政新区，未来升值空间较大；产品特征：目前区域内产品主要以高层产品为主，主力户型为85-99㎡左右两房、104-134㎡左右的三房及部分135-150㎡左右的四房；客户特征：主要以新郑企事业单位中高层及周边乡镇有一定经济实力的客群为主，部分周边做生意的客群。新区是政府重点规划建设的新城区，规划起点高，要求开发商综合实力较强，目标客户具有高瞻远瞩的超前远光，未来该区域将逐渐成为财富、政治、文化精英的聚居地；未来区域内产品仍以高层为主，多层、小高层在市场上逐渐稀缺。随着区域价格上涨，中小紧凑户型将有所增加；新区目前处于规划发展阶段，缺乏商业生活配套，居住氛围欠佳。随着区域内市政配套的逐步完善，未来将拉升整个新区的销售价格；区域房地产发展主要依赖于市政建设，后续房地产项目的相继入市销售，将使市场竞争更加激烈。区域趋势分析：商务及高档居住核心区域，以中高档项目为主，区域投资及发展潜力较大项目名称项目规模产品形态均价主力户型宏基王朝占地248亩，总建面33万方花园洋房高层、小高层380085㎡-99㎡两房;104㎡-134㎡三房怡和·白云阁占地20亩，总建面5.3万㎡4栋23层高层390097㎡两房;94㎡-116㎡三房；147㎡四房中央花园占地75亩，总建面8万㎡多层、高层390093-99㎡两房，119-125㎡三房,135-150㎡四房维也纳小镇占地34亩，总建面3.3万方小高层、多层380085-89㎡两房；115-143㎡三房坤宇·凯旋城占地50亩，总建面9万方高层380086-98㎡两房，110-120㎡三房新区楼盘列表怡和白云阁开发商郑州市怡和置业有限公司位置郑新路交巡警大队北200米规模占地20亩，总建面5.3万㎡，容积率3.5风格现代简约户型97㎡两房;94㎡-116㎡三房；147㎡四房价格4000元/㎡销售目前在售4栋高层（23F，2梯3户/4户），目前只剩余14F以上房源，目前销售50%日到访量3批交房时间现房，可直接入住优惠按揭优惠2%卖点产品、现房、区位配套实验幼儿园、小学等客户以周边乡镇客群居多，新区市政单位及周边做生意的客户群紧邻城市主干道南环路，地理位置优越，随着南苑路上跨河大桥的建设完工及东区近来生活配套的逐步完善，未来发展潜力较大。1234中央花园开发商河南省居正置业位置新郑市宏基路南、瑞安路东规模占地75亩，总建面8万㎡，容积率1.6风格现代简约物业类型多层、高层户型93-99㎡两房，119-125㎡三房,135-150㎡四房价格尾盘销售，多层均价3900元/㎡；高层均价4000元/㎡，日到访量2-3批销售目前项目1期2栋处于尾盘销售阶段，在售2栋高层（20F，2梯3户/2梯4户）于2012年10月开盘，已售60%；预计年底清盘卖点现房、双气、区位、环境、教育配套底下2层商铺客户以市区客户及周边乡镇客户为主项目与本案仅一路之隔，共10栋多层+4栋高层，目前处于尾盘阶段。维也纳小镇开发商河南成益置业有限公司位置郑韩路与褚庄路交汇处西南角规模占地34亩，总建面3.3万方风格简欧田园+多层洋房物业类型小高层、多层户型85-89㎡两房；115-143㎡三房价格均价3800销售在售2#3#5#6#10#目前交1000元排号优惠每周幸运赢房款，优惠无线叠加卖点多层电梯洋房、一梯两户、南北通透户型配套轩辕中学、内部：165个停车位客户以市区客户及周边乡镇客户为主多层电梯洋房，市场稀缺，一梯两户，南北通透户型，N+1魔变户型，空间自由搭配。楼间距较窄。坤宇·凯旋城开发商郑州市坤宇置业有限公司位置新郑市中兴大道与新郑路交汇处西200米规模占地50亩，总建面9万方，容积率2.9风格法式建筑风格物业类型高层户型86-98㎡两房，110-120㎡三房价格3600-3900,按揭优惠一个点，一次性三个点销售2013年3月23日开盘，1#、2#，8#、9#销售70％，其中剩余房源主要集中在2#，8#，均价3650-3900元/平方，其中2#，8#，位于小区中央，紧邻景观销售较好，1#，9#临路，销售较差.优惠现行优惠：一次性3%，按揭1%，以前认筹期交过5万元认筹金的客户，还可以享受5万抵6万的优惠卖点法式典雅建筑、法式围合园林，新郑首家打造入户式空中花园配套新郑一中、三中客户以新郑刚需客户、周边乡镇客户及部分外地投资客为主目前周边生活配套不健全，整体环境较差。新郑新区西板块，紧邻郑新快速通道，随着城市升级改造，未来潜力较大.老城区板块区域价格引领市场，醇熟的城市配套、地段优势及各项生活配套，导致老城区房价比较高。区域特征：传统城市核心区域，开发较集中，集中了新郑市知名大盘，且以高档产品为主；价格特征：区域销售价格引领市场，销售均价4300-4900元/㎡左右，整体价格呈稳步上涨趋势；产品特征：产品线主要以高层为主导；主流产品两房面积在80-98㎡左右，三房面积在120-130㎡区间，四房面积在140-150㎡左右；客户特征：以周边乡镇有一定经济实力的客群为主，部分企事业单位中高层及周边做生意的客户群。目前区域内商品房投放量较大，未来区域内楼盘个体间的竞争将加剧；按照区域整体规划，现阶段产品投放以小高层、高层住宅为主，多层正逐步退出市场；随着区域销售价格的不断攀升，未来户型精简化、面积缩减是必然趋势。区域趋势分析老城区楼盘列表项目名称项目规模产品形态均价主力户型西亚斯御景占地90亩，总建面18万方20F高层490084㎡—137㎡5号公馆占地40余亩，总建面6万方4栋23层高层、2栋25层高层430098㎡-143㎡东方国际总占地约340亩，总建面约60万㎡高层为主预计480085㎡—127㎡壹品蓝湾占地217亩，总建面40万方高层4300-460080㎡-150㎡花悦城占地34亩，总建面7万方18F高层第四季度开盘85㎡—135㎡西亚斯·御景开发商河南西亚斯置业有限公司（浙江开发商）位置人民路东段郑大西亚斯国际学院东临规模占地90亩，总建面18万方，容积率2.8绿化率45%风格artdeco风格，法式园林风格社区物业类型20层高层户型84㎡2房110-136㎡三房价格均价4900销售目前2#,5#,6#,7#在售，剩余200余套，主要集中在2#,6#,1#预计9月份开盘优惠一次性3%，按揭1%，以前认筹期交过5万元认筹金的客户，还可以享受5万抵6万的优惠，领导优惠5000-10000元卖点产品、位置、西亚斯学院配套客户以刚需以及改善型需求客户为主，教师及公务员地处城南核心区域，区域配套较成熟，是南区较具品质感的楼盘，开发商在当地口碑较好，在市场上认知度较高。123456781091112一期5号公馆开发商旭航地产位置解放路与永宁街交汇处向西100米规模占地40余亩，总建面6万方，容积率3风格法式内外双园林物业类型4栋23层高层、2栋25层高层户型98㎡-143㎡价格4300元/㎡，算上赠送面积平均3800元/㎡销售目前可以认筹，交1万抵2万，原定8月底开盘，因客户不够9月初开盘，近期有大型活动卖点法式园林、楼栋底层架空设计、每户送12㎡以上空间、得房率高配套周边：煤炭技校新烟街小学，职工医院外部内部直饮水入户系统该项目产品较有优势，但规模较小，单面临解放路，周边入市项目较多，客源不足。开盘时间从8月份推迟