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摘要2016年召开的第十二届全国人民代表大会上，政府工作报告时指出，将从2016年5月1日起全面实施“营改增”，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。房地产企业“营改增”对房地产企业税负的影响无疑是值得研究的重大问题，“营改增”后税负的变化将决定其是否达到预期减税目标，也将影响“营改增”试点的平稳推进。房地产行业是国民经济的重点行业，对整个经济的发展起着至关重要的作用。而税收作为国家宏观调控的手段，对全行业的发展产生巨大影响。在可以预见的将来，房地产行业“营改增”会对整个行业大洗牌，对整个行业进行分化及优化。房地产开发公司要想扩大经营，增强实力，对“营改增”不容忽视。提前了解政策，尽早做好筹划，做好应急预案，对房地产行业的发展有极大的促进作用。同时积累经验并形成优秀典型案例，也对丰富和发展整个税制，提升税收筹划水平有积极影响。关键词：营改增；房地产开发企业；税务筹划AbstractThe2016meetingoftheTwelfthNationalPeople'sCongress,pointedoutthatthegovernmentworkreport,fromMay1,2016thefullimplementationofreplacingbusinesstaxwithvalue-addedtax(VAT),thepilottoexpandthescopeoftheconstructionindustry,realestate,finance,lifeserviceindustry.Effectofrealestateenterprisesreplacingbusinesstaxwithvalue-addedtax(VAT)ontherealestatetaxisamajorissueworthyofstudy,replacingbusinesstaxwithvalue-addedtax(VAT)aftertaxchangeswilldeterminewhethertheexpectedgoaloftaxcuts,willalsoaffectthesteadyadvanceofreplacingbusinesstaxwithvalue-addedtax(VAT)pilot.Therealestateindustryisthekeyindustryofthenationaleconomy,whichplaysanimportantroleinthedevelopmentofthewholeeconomy.Asameansofnationalmacro-control,taxhasagreatimpactonthedevelopmentofthewholeindustry.Intheforeseeablefuture,therealestateindustry,campchangedtoincreasetheindustrywillbeabigreshuffle,theentireindustrydifferentiationandoptimization.Realestatedevelopmentcompaniesinordertoexpandoperations,enhancethestrengthofthecampchangedtoincreasecannotbeignored.Advanceunderstandingofthepolicy,asearlyaspossibletodoagoodjobplanning,contingencyplansforthedevelopmentoftherealestateindustryhasagreatroleinpromoting.Atthesametime,theaccumulationofexperienceandtheformationofexcellenttypicalcases,butalsotoenrichanddeveloptheentiretaxsystem,improvetheleveloftaxplanninghasapositiveimpact.Keywords:CampChangedToIncrease;RealEstateDevelopmentEnterprises目录一、引言......................................................................................................................................1二、“营增改”后房地产企业税务筹划的意义.................................................................................1（一）房地产开发企业主要涉税险种...................................................................................1（二）房地产开发企业税务筹划必要性分析........................................................................2三、“营改增”后房地产开发企业的税务筹划.................................................................................3（一）房地产开发企业经营特点...........................................................................................31、房地产开发企业开发周期长............................................................................................32、投入资金量大..................................................................................................................33、融资成本高......................................................................................................................3（二）当地产企业税务筹划方法探讨...................................................................................31、合理筹划企业经营活动的税收.........................................................................................32、房地产企业积极转变营销策略.........................................................................................43、进行全过程税收筹划管理降低税负.................................................................................64、规避政府性规费带来的负面影响.....................................................................................65、与国家税务机关保持沟通协作.........................................................................................6四、“营改增”后房地产开发企业进行税务筹划需要注意的问题....................................................6（一）进项税方面.................................................................................................................6（二）业务合作方面.............................................................................................................7（三）产品销售方面.............................................................................................................7五、结束语...................................................................................................................................7参考文献......................................................................................................................................81一、引言税务筹划指的是纳税主体通过借助经营、投资、理财等方式实现少缴税、延迟缴税的合法筹划。对于纳税人主体而言，其是一种维护自身正当经济权利的手段。我国近几年房地产行业发展迅速，大量房地产企业顺着政策“春风”获得了快速发展。但是，房地产的快速发展使得房价上涨过快，从而极大的影响人们的正常生活。政府为了引导房地产行业健康持续发展，相继出台了诸多调控政策，如2009年出台的“国四条”，2010年出台“国十条”，2011年出台的新“新国八条”，2012年出台的“禁墅令”，2013年出台的新“国五条”、2015年出台的“330新政”等等，这些调控打击了房产的投资需求，对房价过快增长起到了抑制作用，但同时也让房地产企业遭遇严峻的考验。房地产行业和其他行业相比，房地产行业有其特殊性。首先，房地产企业属于我国资金密集型行业之一，从立项、建造到销售整个过程耗时长，同时投资回报回收周期长，造成了房地产企业经常处于资金短缺的状态。其次，许多房地产由于自有资金不足，通常多依靠负债方式经营，资本负债率高，并且每天需要支付巨额的利息，资金链状况更加紧张。再次，房地产企业涉税范围广泛，国家为了防止房地产企业偷漏税，多采用预交提前征收方式，这些税收构成了房地产企业成本的主要部分。故对于房地产企业而言，利用税收筹划节约资金，保证收益尤为重要。本节内容将对论文“营增改后房地产开发企业的税务筹划”这一论题的来源及意义进行概述分析，从而指明本文研究的重心。二、“营增改”后房地产企业税务筹划的意义（一）房地产开发企业主要涉税险种大型房地产企业涉税险种较多。本文参照李鹏飞（2016）在《L房地产有限公司“营增改”税收筹划研究》中对L房产公司涉税情况进行了分析，本文对其公司在“营增改”前后涉税情况进行归纳，得到房地产开发企业在营增改前后涉税情况进行了总结。1.“营增改”前房地产企业涉税情况房地产企业在“营增改”前涉税情况主要为营业税、增值税、土地增值税、房产税、土地使用税、企业所得税、契税、印花税以及流转税附加税费等。如下表2