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Ⅰ规划背景1.1、背景分析1.2、现状分析Ⅱ目标与理念2.1、旅游发展总目标2.2、旅游发展分目标3.3、旅游发展战略Ⅲ规划控制3.1、土地利用规划图3.2、项目布局图3.3、规划功能分区及各分区项目设计3.4、旅游系统分析3.5、绿化景观系统分析3.6、视线分析3.7、开放系统空间构建3.8、岸线改造规划3.9、市政工程规划3.10、分期规划策略3.11、地块控制Ⅵ设计意向6.1、滨水带设计意向6.2、公园设计意向6.3、商业街设计意向6.4、住宅设计意向空间布局土地利用项目布局产品规划近期开发措施保障旅游要素基础设施环境保护社区参与近期行动经济评估制定旅游开发目标和战略制定营销措施确定形象定位总体规划背景分析现状分析项目对比SWOT分析基础分析解说系统数字建设技术路线1.1背景分析项目概况1.1.1区域发展背景1.1.2交通联系1.1.3旅游发展趋势1.1.5区域与同类竞合分析1.1.6旅游客源市场分析1.1.4★京广铁路线贯通南北，串联起发达的京津冀城市群与珠三角城市群以及中原城市群、武汉城市群与长株潭城市群；★长江横贯东西，联系了长三角城市群与成渝城市群；★基地所属的岳阳市正位于联系主要城市群的南北、东西两条动脉交汇处，其西临洞庭湖，北临长江，南依长株潭城市群。★洞庭湖由湘、紫、沅、澧四水汇聚，分为东洞庭、西洞庭与南洞庭；★青山岛是洞庭湖水系中的核心区域，由青山岛所在的南洞庭湖沿湘江可达长沙，北连东洞庭湖至岳阳，西临西洞庭湖至常德。宏观区位条件分析洞庭湖区分析1.1背景分析1.1.2区域发展背景★岳阳、长沙与益阳均位于青山岛的80km交通圈内；★从长沙可经湘江大道或芙蓉大道到达湘阴县城；从岳阳经京珠高速西线到达汨罗市；★青山岛位于岳阳湘阴县城内，距湘阴县城20km，距汨罗市区40km;★从汨罗走陆路可达屈原区；从屈原区和湘阴县的港口走水路可达青山岛。区域交通联系基地与周边交通联系★青山岛四面无道路连接，通过20分钟至70分钟的水路可以到达周边港口并联系陆地，其中20分钟可到达最近陆地——汨罗市屈原区；★经由湘江大道、芙蓉大道与联系京珠高速西线的汨新大道，青山岛周边各港口可以快速联系湘阴县城与汨罗市区，芙蓉大道2012年拓宽竣工后将使湘阴到长沙的交通时间缩短为40分钟；★同时，青山岛可通过45分钟以内的直升飞机到达长沙市与武汉市。1.1.3交通联系1.1背景分析1.1.4旅游客源市场分析1.1背景分析一、国内旅游发展趋势1、我国旅游业正处于难得的“黄金发展期”。2、旅游产业化发展加速。3、“十二五”期间我国将实施《国民旅游休闲纲要》，我国进入休闲社会的步伐将大大加快。二、省内旅游发展态势1、旅游产业发展势头强劲。2009年湖南实现旅游总收入1055亿，同比增长23.87%。作为全省的支柱产业，旅游业已经成为湖南第七个过千亿元的产业。《湖南省加快旅游产业建设战略实施纲要》提出，湖南省旅游项目建设将在6个方面重点发力：改造升级一批传统旅游项目，力争5年内新增5A级旅游区点10个，新增4A级旅游区点30个，3A级旅游区点50个；恢复建设一批文化底蕴深厚的旅游项目；建设一批具有时代特色的旅游项目；建设一批特色购物住宿餐饮旅游项目；策划打造一批文化演艺旅游项目；建设一批旅游基础设施项目。2、三大旅游板块、四条黄金旅游带带领湖南旅游发展格局走向。《湖南旅游业发展总体规划（2006－2020）》将围绕打造长沙、张家界两大旅游核心，构建大长沙、大湘西和大湘南三大旅游板块，形成长常张核心旅游发展轴、湘东文化与休闲旅游带、湘西生态民俗旅游走廊和泛珠旅游发展通道四条黄金旅游带。大长沙旅游板块中，将通过马王堆—橘子洲—岳麓书院、岳阳楼—君山岛—洞庭湖等带动，打造中南地区最有影响力的城市型旅游目的地；而大湘西旅游板块中，将发挥武陵源—猛洞河—凤凰古城等的带动作用，将该区域建设成为中国中西部地区知名旅游目的地；在大湘南旅游板块内，将通过南岳衡山、东江湖—莽山等的带动，打造泛珠三角区域重要的山水文化休闲度假旅游目的地。3、力促旅游产业转型，度假旅游市场备受重视。个性化、多元化、精品化休闲度假产品需求的日益增长，人们出游目的已不再是盲目跟风，开始由单纯的游山玩水、追求猎奇性向追求舒适型、享受型的方向转变，脱离团队方式的自驾游和自助游进一步受到追捧。旅游产品的分类更加细致，如从功能与方式分类有：会议度假、奖励度假、亲子型家庭度假、情侣度假、银发度假、分时度假、休闲农庄等，人们对高品质、高环境、高服务的度假环境要求也越来越强烈；从产品特色分类有：滨海度假、温泉度假、滨湖度假、高尔夫度假、乡村度假等。为了推动度假旅游市场的发展，国民旅游休闲卡的发行和《湖南省旅游度假区评定标准》的制定，必将掀起湖南旅游新篇章。三、岳阳旅游发展现状1、以“楼、岛、湖”为核心，以湘楚文化、洞庭风光为主题，是岳阳市旅游的龙头产业，楼即岳阳楼，岛即君山岛，湖即东湖。目前，创建岳阳楼-君山岛国家5A级旅游景区工作成为岳阳市旅游发展的重点。2、深入合作，与中旅、中青旅等国内知名旅行商联手合作，进入全国重点旅游线路，开拓北方客源市场。促进与长株潭城市群、武汉城市圈旅游一体化。利用武广高铁为岳阳旅游发展带来的2-4年先手机遇，与湖北、广东和长沙等周边省市合作推出2-3日游精品线路，打造3小时旅游圈，形成区域性旅游目的地。3、整合五大板块——洞庭湖度假板块、城市休闲板块、民俗古韵板块、红色旅游板块、生态体验板块，力争到2012年实现，全市接待国内游客达1600万人次以上，旅游产业总收入超过146亿元人民币，旅游总收入相当于全市GDP的比重达到8％以上，旅游直接从业人员增加到5万人以上。1.1.5旅游发展趋势1.1背景分析1.1.6区域与同类竞合分析1.1背景分析湖南是旅游资源大省，以度假产品为主的大型度假区有汉寿青山岛、常德柳叶湖、益阳梓山湖、长沙青竹湖、望城千龙湖、湘乡水府韶湖、紫龙湾温泉度假区等知名品牌，从度假区的核心旅游资源、品牌特色、开发潜力等方面分析，发现青山岛与周边度假区竞争与合作并存的关系。名称核心资源品牌特色开发潜力与青山岛关系汉寿青山岛旅游度假区水库高尔夫高尔夫人才培养基地，旅游度假天堂省际吸引力，潜力大竞争常德柳叶湖旅游度假区湖泊文化水上运动的国际赛场，国家级旅游景区国内吸引力，潜力大同属环洞庭湖旅游带，可开展合作益阳梓山湖旅游度假区湖泊高尔夫国际PGA锦标级球场省际吸引力，潜力大竞争长沙青竹湖旅游度假区湖泊高尔夫湖南省级旅游度假区省际吸引力，有一定发展空间竞争望城千龙湖旅游度假区水上运动乡村风情国家级旅游景区中国国际龙舟标准赛区省际吸引力，潜力大资源各有特色，可以开展合作湘乡韶湖旅游度假区湖泊文化国家级水利风景区；“水府醉月”为生态休闲类潇湘八景之一省际吸引力，潜力大竞争紫龙湾温泉度假区温泉按国家AAAA级旅游景区和五星级标准开发建设国内吸引力，潜力大资源各有特色，可以开展合作由以上分析可知，省内的旅游度假区类型以温泉型、湖泊型和乡村型为主，资源相近的情况下，旅游度假区的竞争则会相当激烈，因此发展特色的度假旅游，经营特色的活动项目都是成为获取成功的关键因素。资源互补的情况下，则可以展开合作结成友好联盟，采取资源整合、产品串联、联合营销等方式实现互利互赢。序号用地性质F1F2用地代号面积（公顷）比例（%）1居住用地R29.7282.74其中二类居住用地R229.7282.74其中住宅用地R2129.1381.10中小学托幼R220.591.642公共设施用地C2.727.57其中行政办公用地C10.752.09其中市属办公用地C110.752.09其中旅馆业用地C250.651.81医疗卫生用地C50.170.47其中卫生防疫用地C520.170.47文物古迹用地C70.641.78其它公共设施用地C90.521.453工业用地M0.120.33其中二类工业用地M20.120.334对外交通用地T0.050.14其中港口用地T40.050.145道路广场用地S3.068.52其中道路用地S13.068.526市政公用设施用地U0.250.70其中供应设施用地U10.170.47其它市政公用设施用地U90.080.227总计35.92100.00•规划总用地面积为748.29公顷，其中建设用地面积35.92公顷，占总用地面积的4.8%；非建设用地面积为712.37公顷，占规划总用地的95.2％。•规划区内现状城市建设用地面积为35.92公顷，主要包含居住用地、公共设施用地、对外交通用地、道路用地、市政设施用地等。规划区内现状居住用地为29.72公顷，占建设用地的82.74%。岛上仅有一所小学占地0.59公顷，占建设用地的1.64%，位于规划区南部，乡政府旁。规划区内现状有公共设施用地2.72公顷，占建设用地的7.57%。规划区内公共设施主要包含有乡政府办公用地、旅馆业用地、卫生院用地、养老院用地、文物古迹用地和其他公共设施用地，集中分布在规划区南部。规划区内现状工业设施用地0.12公顷，占建设用地的0.33%。现状为水厂养殖业，位于规划区北部。规划区内现状对外交通设施用地0.05公顷，占建设用地的0.14%。现状为码头用地，位于规划区南部。规划区内现道路用地总面积3.06公顷，占建设用地的8.528%；主要为由南到北的硬质铺装道路。现状市政公用设施用地0.25公顷，占建设用地的0.70%；现状为水厂和风力监测点。•非建设用地现状非建设用地主要为水域、弃置地和鸟岛用地，面积为712.37公顷，占总用地的95.20%。现状水域总面积463.49公顷，为南北两边的两内湖。规划区内北边为一鸟岛，为27.59公顷，占建设用地的3.69%，为生态保护用地。3.5绿化景观系统分析规划区四面临水，具有得天独厚的自然、人文景观要素，规划在合理利用现有景观资源的基础上，又对自身资源进行整合，并巧妙的引入外来景观元素，达到相得益彰、浑然天成的景观绿化效果。3.6视线分析视线控制主要是利用现有地形，在适当位置设计视觉聚焦点，合理引导视线，达到感官上的美感。也可以利用地势高差，来放大视线，以达到良好的视觉效果。3.7开放空间系统构建3.8岸线改造规划通过加高现状西侧堤坝（29.8→36.1m)和抬高东北侧土地至洪水位以上，以获得更多的可开发用地，保证未来开发的防洪安全。3.8.1防洪措施现状不受大洪水影响的土地为80.8ha实施工程措施后大洪水时安全的土地853.29ha，其中水体509.05，陆地面积443.82ha。3.8岸线改造规划特征水位现状方案湖体面积4.63km²3.79km²防洪堤坝高程35.1m36.0m内部水岸高程───29.0m池底高程26.5m25.5m平均蓄水深度1.0m2.0m清淤量───380万m²水体（ha）现状湖体面积463.49方案填湖面积61.78方案挖湖面积28.47方案湖体面积379.9陆地面积443.82总计853.29水系改造总体原则抬高和重新西北侧堤坝，形成两个大面积水体部分填充，增加用地，创造变化的水体保证未来内湖游线航道2m以上，满足游船要求局部调整岸线形态，创造多样化的水岸形式构建多样的水体形态，创造多样的内部生境水系改造方案现状内湖池底高程约26.5m，未来要保证游船需要，水深至少为2m。因此，综合考虑经济、工程等因素，建议采用清淤的方式，挖深内湖，保证航道的水深在保证生态的前提下，适量填湖，以获得更多的可利用土地，规划方案将填湖61.78ha，因此未来的水体面积379.9充分利用岛上的供水站，结合考虑接待设施床位等因素并适当考虑游客的餐饮需求情况，参考各类给水量标准规范，预测旅游度假区给水量。本着经济合理、因地制宜的建设方针，近中期给水系统一并考虑。网管布置要留有发展余地。给水设施尽量置于隐秘处，或制作具有特色的建筑小品，为景点增色。3.9市政工程规划3.9.1给水工程规划3.9市政工程规划3.9.2排水工程规划排水系统需要考虑生活污水和雨水的排放设置，根据实际情况安排排放途径，优化处理方式。生活污水主要是通过建设生态污水处理站