金山廊桥项目营销方案

金山廊桥项目营销方案一、背景：岳西老城区两大传统商圈的连接带上的金山廊桥，不禁想到清明上河图车水马龙，熙熙攘攘虹桥，如今作为金山廊桥的推出不仅顺应古今而且传承当代，是商业文化的升华也是商业模式的升级，在历史的脚步中注入现代的商业元素，成就一个时代的辉煌。打造一个特色文化旅游商业新模式。二、业态定位：每层需要引进品牌旗舰店1-2家，作为品牌龙头，以大品牌带动小品牌拉动消费，在公共部分及大露台，可以增加“花车”及“移动城堡”增加商业氛围。一层：品牌餐饮、品牌服装、等二层：时尚街，名品街、欢动街三层：台湾小吃、廊桥酒吧、KTV、一茶一坐三、销售与运营同发展鉴于项目全国连锁发展的宏伟目标，为此作为第一一炮而红的标杆项目，前期首先借助优秀的招商公司联合，招商先行，拓展区域优质品牌形成具有全国影响力的优秀品牌公司。销售：将3-5年赢利预期提前实现，并且拿收来的租金培育市场，实行7%-9%回报模式租金：基于对市场租金的调研，后期运营可维持在50-60元/平方米/月平均租金。3-5年内培育市场实现统一运营管理模式，统一业态、统一招商、统一管理。将市场做活，而不是“东家开店，李家闭门”；高端品牌商招不进来来，低端品牌又无法提升项目档次的尴尬局面。培育市场的目的就是要打造一个成熟的商业中心，为此销售模式建议：二-三层：划分20-40平方米商铺，1-3年返租27%，平均每年9%，一次性给付购房投资客户，并可冲抵购房款。4-5年20%，每半年返还一次。年回报不超过10%，划分形式可作为室内步行街考虑。由招商公司统一招商，由管理公司统一运营管理，5年120回购。楼层销售面积扣除1-3年返租合同价售价返租支出招商收入平均1-3年按售价回报4-5年按售价回报1-3年4-5年租金金额年回报率金额年回报率租金金额租金金额2F4000102201400009%1120000010%456480000706720000583F100094901300009%260000010%45162000070168000058小计500001380000081000008400000收支平衡月均成本租金46元/平方米46元/平方米销售收入50370000注：开发利润不含3层1000平方米自持及1层商业销售额约28000*2000=56000000四、项目建议：1、1-3层需要增加货运电梯，否则配送存在一定问题。2、成立招商公司及管理公司，以专业化商业管理，实现廊桥品牌建立3、一层目前已经销售，招商仅可作为服务项目但无法制约小业主，开街存在一定问题，建议补签运营管理协议或者成立业主委员会制定商业物业管理规范及条例。4、桥两端出入口可以增加富有地方文化的雕塑小品。五、工作执行计划时间招商工作销售工作5月业态定位论证营销策划方案制定6月正式开始招商销售价格及模式最终制定5-7月2-3层主力旗舰品牌3-4家积累客户200-300次级品牌：20-30家认筹，目标300-500组客户8月品牌签约会开盘9月装修加推，银行贷款协调工作10月开街交房办证等六、发展定位特色旅游文化商业廊桥启动廊桥商业的财富模式七、推广思路：（1）商铺招商先行招商工作的开张，意向签约商家信息的不断增加，增加投资者对未来价值的期望，坚定投资信心。（2）先炒商缓炒铺通过对商家的炒作，商业前景描绘，商商价值自然凸显。八、推广手段（1）渠道手段渠道1：户外、媒体等形式渠道2：客户资源联动（2）事件营销（合肥设立投资电话咨询点）渠道3：组织旅游观光看房模式事件1：品牌签约仪式（记者会的形式）事件2：金山廊桥招商大会（洽谈会形式）事件3：金山廊桥特色商业解析会（座谈形式）事件4：安徽省特色旅游文化商业地产受牌事件5：全国范围内巡展（商业模式推广）（3）活动营销活动一：VIP认筹活动活动二：样板铺开放活动活动三：铺王拍卖活动活动四：风情美食周活动（4）体验式营销影音室情景模拟商业沙盘展示现场氛围营造3、销售方式九、如何加强客户信心？保障一：5年平均每年9%年回报率（前3年一次性在总房款内扣除，4-5年9%回报率）保障二：八大统一为您的财富保驾护航统一运营统一管理统一形象、统一营销推广、统一品牌拓展、统一服务理念、统一策略执行，统一招商。保障三：两大核心商圈的财富桥梁，超人气保证保障五：品牌荟萃，专业商业运营管理，消费有保障保障六：开发商高比例自持13%确保物业稳赢如何优化客户资源？大客户先行，保证实力客户优先选择铺面；小客户填充，跟风小客户营造热销氛围操作方法：1、二层三层均以街铺形式销售，划分25-40平方米商铺。2、2、产权分割，统一经营，整合商家更深地挖掘主题商场深层次的内涵，保持商场的专业性。委托专业商业管理公司进行统一经营管理，并以第三方的名义同产权人签署租赁经营协议，使“返租”更可信，风险更低，同时降低开发商返租风险。3、提高年返租回报率，吸引短期投资者。同时，短期的返租回报更能体现对项目的信心。如果划分街铺需要5年培育期，集中商业划分需要10年，鉴于目前区域初步调研，区域主要以35-40平方米商铺经营为主，租金平均在45元左右，建议本案商业返租5年，期间平均9%年回报率（前3年9%一次性在总房款内扣除，4-5年10%回报率）租金收益稳定在40左右。层数面积㎡单价元总房款（元）3年返租扣除合同签约价（元）首付贷款（元）十年月供（元）1-3年（按售价每年返9%）4-5年（按售价每年10%收益）5年内纯收益收益率（元）2F351400049000035770017970017800020241323009800023030064%2429063F351300045500033215016615016600018881228509100021385064%226530十、铺位划分形式：二层：主要定位时尚街、欢动街、经营服装、小饰品、儿童玩具等精品服饰精品服饰精品服饰精品服饰三层;主要划分70-150-300平方米商铺，主要经营茶吧、小吃、休闲、娱乐扥`