我国公租房融资模式现状与创新

龙源期刊网我国公租房融资模式现状与创新作者：向慧来源：《时代经贸》2012年第04期【摘要】公租房建设是我国保障性住房的重要组成部分。其自身的福利性决定了它与普通的商品房的开发和运营模式有着较大的差异。在其开发和融资的过程中大多依靠政府投入和银行投入，融资渠道单一以及融资渠道不畅已成为了我国公租房建设的瓶颈。为了解决这一问题，亟需从公租房的自身特点出发，积极引入多元化的融资渠道来满足融资需求。【关键词】公租房；融资模式；创新公租房是中国房地产市场中一项不可或缺的住房制度，在解决当前中国房地产市场失衡发挥着重要的作用。同时，公租房作为中国福利保障体系的重要环节，是保障和改善民生，加快城乡统筹进程的重要保障和创新举措。因此，促进其发展和发展刻不容缓。而其自身的福利性和公益性的特点更决定了其发展与运营模式与一般商品房的明显不同。融资渠道单一，单靠政府的财政拨款的方式使融资模式僵硬化。发展和完善融资渠道，解决开发建设过程中的资金缺口成为了问题的关键。借鉴国外经验与创新将有利于问题的解决。一、我国公租房建设融资的现状与分析目前，我国公租房建设的资金来源渠道主要来自财政拨款、住房公积金、社会保障和社会捐赠以及土地净收益中的部分资金。资金从大体上来看是政府在负担。从长期的战略眼光来看，这种融资模式存在着很大的缺点。（一）财政支出资金主要由政府各级财政支付，在短期内政府可以承受，但是在长期内随着保障的对象的不断增加，政府定将不堪重负。据住房和城乡建设部统计，截止2008年底，通过廉租房和经济适用住房建设，已解决800多万户城市低收入家庭住房问题，仅占城镇家庭总数的4.2%。而“十一五”时期中央累计安排保障性安居工程专项补助资金高达1675亿元，扣除这部分已经提供的住房保障资金，缺口资金高达1030亿元。按照国际廉租房配发标准计算，资金缺口会更大。这意味着仅靠政府财政为主的模式必将导致政府财政的入不敷出，影响中国经济的发展。（二）住房公积金公租房建设的另一资金来源于住房公积金增值收益。其非配的顺序为住房公积金贷款风险准备金，然后上交财政的攻击机中心管理费，最后才是城市建设的补充资金。但由于住房公积龙源期刊网金增值收益在提取风险支付管理费后，剩余资金十分有限。在巨大的缺口面前，这无疑是杯水车薪。（三）土地净收益金国家出台土地收益金不低于10%用于廉租房建设，政策虽出，但执行成效却不明显。对于依靠土地收益本身支撑的各级地方政府无偿贡献土地必将导致地方财政的拮据。加之土地资源不可能长期开发利用，依赖土地净收益金也不是个长久之策。（四）金融工具目前，我国的公租房融资大都寄于财政篱下，金融工具未曾发挥过其作用。在我国廉租房建设融资过程中，金融工具创新不够，政府并未利用可行的金融工具使公租房建设融资转化为市场化的运作。二、公租房融资的国际经验1.日本日本在第二次世界大战后，面临着严重的住房短缺的问题。基于国庆，日本建立了以国家投资和民间投资为住房建设的主要资金来源为基础的两大住房供应体系：公共住宅和私营住宅。公共住房即在国家的资助下由地方政府和公共团体建造的住宅。公团的资金运作主要采取向政府和民间机构贷款，建房后通过出售可售住宅收回资金来归还贷款。以1993年为例（图3-3），公团向政府贷款139723亿日元，向民警机构贷款39151亿日元，发行住宅都市整备证券36331亿日元，发行特别住宅债券和宅地开发债券1389亿日元。政府的贷款是公团最为主要的资金来源，占公团贷款总额的64.5%，占公团整个建设资金的64.1%[1]。除此之外，政府对公团的贷款实行利率优惠政策以及利息补偿政策。日本的公团住宅的实施主体都是都市振兴机构，是中央和地方政府出资成立的公共法人机构。公团住宅的融资主体金融公库是政府全额出资的政策性金融机构。都市振兴机构通过低价郊区地、土地整理规划获得土地，借助金融公库的资金支持建设公团住宅，靠租售并举实现资金平衡。值得一提的是，以大型国有企业为核心进行保障型住房建设，通过国家的优惠政策更能保障国家公租房建设目的的高效实现。2.瑞典瑞典政府在1967年的法案中提出了“以合理的加个想全民提供有益于健康的、宽敞的、设计合理和设备齐全的住房”，在长达70面的住房政策的改革后，提出了两套公共住房建设系龙源期刊网统。首先，政府投资建房。地方政府所有的公共住房公司组成SABO协会，管理全国的公共住房，所建住房16%归协作团体所有其他归地方基层自治体所有。其次，建立了全国住房合作社联盟，以住房资金融通、储蓄和建设一体化为特征的互相合作组织。瑞典对住宅开发的政府补贴主要体现在为新房建设过程可以得到享受巨额利息补贴的“基础按揭贷款”和低于市场利率水平很多的优惠利率贷款——“政府贷款”，这两者的贷款额度加起来可以覆盖到新房投资资金需求的90%以上。不断扩宽融资渠道，在政府直接投资下和优惠政策下，积极进行金融创新，这样既可以保证公租房建设资金的来源与公平分配。3.美国美国联邦政府曾经承担了美国住房政策几乎全部的责任。公共住房和其他补助项目全部由华盛顿负责，市政府和其他政府通过立法来保证机房的质量。现在联邦政府采取让州和地方政府来开发和自主他们自己的住房项目。从1986年《税务改革法》设立了低收入住房税收补贴到1974年通过了住房与社区发展法。地方政府拥有更大的权力来决定如何使用联邦资金，为地方的发展提供了保证。而HOME投资合伙人项目更加拓宽了融资渠道，通过对租金的收取来获取收益。美国在解决中低收入家庭住房问题方面很好了利用了各类的金融工具。建立了REITs模式，即以采取公司或者信托的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资总和后搜易按比例分配给投资者的基金。[2]形成国家级别的政策性住房金融机构，加强对民间资本和保险资金等资金的引导具有重大意义。三、改进我国公租房建设融资的若干设想如何筹集公租房建设资金成为了各级政府面临的首要问题，利用外国的先进经验，结合本国的现有国情，进行金融创新将有助于改变这一难题。（一）鼓励各级地方政府重视公租房建设公租房的建设会使房价降低，而往往很多地方政府是依靠房地产来获取财政收入，这样必会导致地方政府建设的积极性不高。因此，中央需建立奖励机制，对公租房建设做的好的城市和地区进行奖励和并将其发展模式作为试点加以推广，不断调动政府的积极性。（二）创建REITs和组团基金模式美国的实例告诉我们一个国家的保障性住房的运行依赖于整体经济和金融系统的支持和运行，适度的金融创新可以为种地收入家庭采用租赁来解决居住问题提供了有利的保障。房地产投资信托基金是专门用于房地产领域，采用专业化管理的一种体制。地方政府与住宅商业会相龙源期刊网互合作，地方政府补贴租金的差价而不进行直接的投资，政府的财政压力即会缓和。同时，通过降低开发商的土地成本和相关税费等优惠政策，开发商的积极性也会相应提高。将公租房开发贷款证劵化，也会降低了银行的风险，融资渠道也会相应拓宽。而组团基金模式更值得我国借鉴。目前，中央对于地方公租房的建设直接投资较少，监理在国家层面的公租房基金，结果地方公租房建设的考核，发展情况较好者则优先考虑，获得更多的建设资金。（三）监理公租房资金循环系统公租房的资金循环系统庞大而复杂，是在政府主导下的全社会资本的有机联合和互动。这种融资机制的优越性，一方面让各方参与主体均能获得收益；另一方面，由于政府、社会、市场的互动可以加大社会对公租房的关注，形成更广泛的社会影响，更有利于创建和谐社会。（四）从住房公积金中提取适当比例转化为住房保险基金住房公积金增值收益用作公共租赁住房的主要资金来源是不容置疑的。通过扩大住房公积金的缴存规模并进行多元化投资获得更多的增值收益，为增加公共租赁住房住房补贴资金规模提供了可能。但是，提高住房公积金的覆盖率和缴交率需要时间过程，不可能一缴而就。而且，投资收益的不确定性也不能保证对公共租赁住房住房补贴资金比较稳定的现金流供给。为此，建议从住房公积金的单位账户中直接提取适当比例转化成住房保险基金，其功能与失业保险、医疗保险等相似。参考文献：[1]赵以邗.廉租住房和公共租赁住房实行REITs融资的可行性探讨[J].武汉金融,2010(9).[2]求索公共租赁住房之路.中国建筑工业出版社,2011.