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我国现行住房公积金存在的问题和对策一、住房公积金的概念和特点1.1、住房公积金的概念住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。职工个人缴存的住房公积金以及单位为其缴存的住房公积金，实行专户存储，归职工个人所有。住房公积金贷款的全称是个人住房担保委托贷款。它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低；另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。但是由于住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余,因而目前无论是投资者还是购房自住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金贷款购买住房。住房公积金贷款与商业贷款的差异住房公积金管理机构制定的《个人住房担保委托贷款办法》和中国人民银行等金融机构颁布实施的《个人住房贷款管理办法》，虽然都是为人们在购房中缺少资金而发放的贷款，但两者又有所不同，具体区别在于：1.1.1、贷款对象有所不同。住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款的对象是住房公积金的缴存人和汇缴单位的离退休职工，其贷款的对象必须具备下列条件：●持续缴存6个月住房公积金或已累计缴存24个月以上且目前还在继续缴存。●具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力。●具有购买住房的合同或有关证明文件。●提供住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式。●符合住房资金管理中心规定的其他条件。而一般的金融机构发放的住房抵押贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，即不限于住房公积金的缴存人和离退休职工，也就是说其对象的范围大于前者。1.1.2、贷款额度有所不同。一般的金融机构发放的住房抵押贷款的最高贷款额不得超过购房款的80％。1.1.3、贷款手续不同。公积金贷款必须先到住房资金管理中心进行申请，接受住房资金管理中心的初审，初审合格后由住房资金管理中心出具证明，方可办理公积金贷款。因此公积金贷款的手续较一般住房贷款的手续更为复杂。商业贷款在借款人签订购房合同后，直接到相关银行经办机构或与银行签订合作协议的开发商处提供有关材料即可办理。1.1.4、贷款利率不同。公积金贷款的利率是按照国家规定在住房公积金计息利率的基础上加规定利差。1.1.5、公积金贷款比商业贷款多了评估费。商业贷款不需要评估，但用公积金贷款购买商品房，目前必须进行评估，缴纳评估费。商业贷款比公积金贷款多了律师费。商业贷款委托律师事务所对借款人进行资信调查，律师收取4‰的律师费，公积金贷款则不需个人缴纳律师费。我国推行住房公积金制度,至今已有了15年的发展历史。实行住房公积金制度以来,国务院及相关部门根据公积金事业的发展多次制定下发住房公积金管理工作方面的条例、规定等,为我国住房公积金制度的规范、有序、快速发展提供了制度保障。1999年4月3日,国务院发布施行《住房公积金管理条例》。《条例》规定了公积金的性质、缴纳比例、管理机构、使用主体、使用范围、存贷利率等,为住房公积金制度的实施提供了法律依据。为加强住房公积金的管理,强化行政监督,规范监督行为,保证住房公积金规范管理和安全运作,国务院先后对公积金管理工作中的若干具体问题提出了指导意见。这些意见确定了公积金住房保障与其他社会保障功能之间的转化关系,对有关住房公积金重大政策制订、作出相关民主程序要求的规定,在强化和巩固公积金制度现有框架和强化职工维权管理方面也提出了新措施。另外,各省市、自治区根据《条例》规定和各地实际情况,制定了实施细则及相关行之有效的地方性政策,大大促进公积金管理工作的健康、快速发展。总之,经过15年的发展,我国住房公积金归集额有了大幅度增长,个人贷款额逐年稳步增加,贷款资产质量不断提高,取得了快速发展。1.2、住房公积金的特点1.2.1、普遍性。《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）要求“所有行政和企事业单位及其职工均应按照‘个人存储、单位资助、统一管理、专项使用’的原则交纳住房公积金，建立住房公积金制度”。新《住房公积金管理条例》第二条规定：所有国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工，都必须交纳住房公积金。从这些政策、条例的规定中我们可以看出，住房公积金具有普遍性，它覆盖了城镇所有在职职工，无论其工作单位的性质如何，无论其家庭收入的高低，无论其是否已有住房，都必须按照国家的有关规定交纳住房公积金。因为在市场经济体制下，在国家停止对职工进行住房实物分配并实行住房分配货币化以后，职工住房建设资金主要依靠职工自身的积累和单位的补贴，这就要求所有职工按规定的比例每月交纳一定数量的住房公积金，积少成多，使缺乏资金的职工依靠住房公积金尽早、尽快地改善自己的住房条件。住房公积金的普遍性住房保障作用，是通过法定强制征缴、普遍的个人账户积累制、对全体职工的广泛覆盖以及互助性住房融资的方式来实现；1.2.2、强制性强制性（政策性），单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立的，住房公积金管理中心有权责令限期办理，逾期不办理的，可以按《条例》的有关条款进行处罚，并可申请人民法院强制执行；按照新《住房公积金管理条例》规定，职工住房公积金是每个单位和职工都必须交纳的住房建设基金，而无论其本人及其单位是否愿意，因而具有强制性。这种强制性主要体现在以下三方面：1.2.2.1、交纳住房公积金的对象具有强制性。对此，《条例》第二条、第十五条、第十七条等都有明确的规定，所有城镇机关和企事业单位及其职工都必须交纳住房公积金，而且不得逾期缴存或少缴；只要单位录用新职工，就必须为职工办理住房公积金缴存登记，并按期足额缴存住房公积金；1.2.2.2、住房公积金存、贷利率主管部门和制定程序具有强制性。对此，《条例》第六条规定“住房公积金的存、贷利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准”，因此具有较强的行政色彩。任何其他部门、单位和个人无权制定和实施住房公积金的存、贷款利率。1.2.2.3、从违规的法律责任看，具有强制性。对此，《条例》第三十七条、第三十八条有明确的规定。对于单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位办理住房公积金账户设立的，住房公积金中心有权责令限期办理；逾期不办理的，可以处1万元以上5万元以下的罚款。单位逾期不缴或少缴住房公积金的，由住房公积金管理中心责令限期缴存；逾期不缴存的，可以申请人民法院强制执行。1.2.3、专用性。住房公积金是专门用于职工个人住房建设的基金，“取之于民，用之于民”，必须“专款专用”。对于住房公积金的使用，新《条例》第五条明确规定：“职工住房公积金应当用于职工购买、建造、翻修、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。”职工住房公积金只能围绕解决职工住房问题，用于三个方面：（1）向职工提供住房公积金贷款，为职工购买、建造、翻修、大修自住住房，提供资金来源；可以按规定偿还住房贷款本息和部分房租；（2）住房公积金作为政策性资金，其增值收益可以作为建设城市廉租住房提供补充资金，解决城市住房建设问题，充分发挥住房公积金的社会保障作用；（3）住房公积金经住房委员会批准，可以将其中的一部分用于购买国债，为住房公积金保值增值。除此之外，住房公积金不能挪作他用。1.2.4、福利性。由住房公积金的互助性所决定，住房公积金具有明显的职工福利性特点。这种福利性主要体现在两个方面：（1）住房公积金由职工个人缴纳和单位为职工缴纳两部分组成，这两部分都归职工个人所有，而职工所在单位为职工缴纳的部分实际上是为职工提供了福利补贴；（2）职工住房公积金贷款利率低于银行同期贷款利率，这样在很大程度上减轻了职工的经济负担，具有明显的福利性。1.2.5、返还性。住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有，新《条例》第二十四条规定具备下列几种情形之一，可以返还住房公积金：职工离休、退休或完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的，或户口迁出所在的县、市以及出国定居的可以支取职工个人住房公积金账户内的资金余额；职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。因此，在一定的条件下，职工缴存的住房公积金将返还给职工个人，因而具有返还性。二、我国住房公积金的现状以及存在的问题2.1、我国住房公积金的现状2.1.1、房价居高不下,居民购买力下降,近半住房公积金在银行里面闲置。贷款购商品房的人都知道,低利率是住房公积金贷款最大的优点,在当前许多地方让老百姓咋舌的房价面前,理应不愁贷不出去,也不愁没人来贷。但就全国而言,公积金的运用率也只有58%左右,大部分省市普遍面临运用率不足的压力。也就是说,全国将近一半住房公积金在银行里面“睡觉”。2.1.2、住房公积金管理不完善,使用条件限制太多。目前,大部分有改善住房需求的城镇职工因为没有建立住房公积金账户,而无法获得住房公积金贷款,而有些已经建立公积金账户的行政事业单位职工,却因住房条件相对较好而缺乏贷款购房的内在需求。以北京市为例,2005年成交的商品房有60%都是外地人购买,而在本地居民购买的40%的商品房中,缴存了住房公积金的职工所占比例很小。另外,手续繁琐、审批时间长,也是影响职工使用公积金贷款积极性的重要原因。一些地方房产管理部门在办理房产抵押、评估等业务时设置障碍较多,公积金管理中心个人住房贷款基本采取缴存人联保方式放贷,贷款余额及规模受到较大限制。事实上,和“三险”一样,住房公积金也是一种强制性社会福利,但未能享受到这项福利的人并不在少数。3.住房公积金大量闲置的同时,产生负面效应。挪用住房公积金或以住房公积金为抵押从而骗取公款的案件屡屡出现,建设部住房公积金监督管理司有关人士透露,全国住房公积金归集情况统计检查发现,各种违规项目和贷款高达70多亿元,涉案数字之大,往往令人瞠目结舌。2.2、我国住房公积金存在的问题由于我国住房公积金制度建立的历史并不长，尚处于探索阶段，还未最终定型，难免会出现制度设计本身的缺陷，再加上受历史和现实因素的影响，在住房公积金制度运行中出现了一些问题和失误，这些问题和失误主要表现在以下几个方面：2.2.1、住房公积金的保障性不足。2.2.1.1、住房公积金覆盖率低。住房公积金制度是一种社会保障制度，具有普遍保障的特点。按照我国《住房公积金管理条例》，住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。可见，按住房公积金制度设计，我国实行住房公积金制度的范围和对象十分广泛，除临时工、离退休职工和外资企业中的外籍员工外，应覆盖到所有单位的所有职工，包括进城务工的农民工。然而，实际情况却与其大相径庭，据有关权威部门统计，2004年，我国实际缴存住房公积金职工人数为6138。5万人，覆盖率仅为职工总数的58。4%，我国尚有近42%的职工其单位未为其建立住房公积金，尤其是在一些民营企业、城镇私营企业、外资企业，大量存在着住房公积金应建未建、应缴未缴的现象，因而没有很好地体现出住房公积金普遍性的特点，保障对象和保障范围狭窄。2.2.1.2、住房公积金的缴存和管理仍然是以“单位所有制”为框架建立的，并没有摆脱计划经济体制下“单位福利”的性质。现在的住房公积金的缴存仍然带有很强的“单位所有制”特色，住房公积金缴存水平的高低和能否按时缴存在很大程度上取决于单位经济效益的好坏。单位效益好，住房公积金就能得到及时、足额缴存，并且缴存数额较高；单位效益差或亏损企业，住房公积金就不能及时缴存，甚至是拖延、欠缴或少缴，而一些濒临倒闭或破产企业，甚至根本无力解决。另外，对一些工作在效益较差单位的低收入者来说，单位和自己所缴存的住房公积金相对于职工购房款，可以说是杯水车薪，解决不了多大问题，使低收入者有“雾里看花”、“水中望