物权法

2011年“1.26新政”（新国八条）专题研究背景/细则/影响/对策/市场部/2011.1.15物权法相关解读现行的物权法由第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。是为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，物权法词解要点·解读分析·观察231目录一、物权法词解现行的物权法由第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。是为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，物权法词解所有权：是指权利人依法对自己的不动产和动产享有全面支配的权利。物权：是一种财产权，指权利人依法对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。用益物权：是指权利人依法对他人的不动产或者动产享有占有、使用和收益的权利，比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权。担保物权：是为了确保债务履行而设立的物权，包括抵押权、质权和留置权；当债务人不履行债务时，债权人就担保财产依法享有优先受偿的权利。抵押权：是为了确保债务履行而设立的一种担保物权，指债务人或者第三人自己继续占有不动产或者动产，通过登记制度将该财产抵押给债权人，当债务人不履行债务时，债权人就抵押财产依法享有优先受偿的权利，比如以房产抵押设定的抵押权。留置权：是法律规定为了确保债务履行而设立的一种担保物权，当债务人不履行债务时，债权人依法留置已经合法占有的债务人的动产，并就该动产享有优先受偿的权利，比如顾客不支付洗衣费，洗衣店依法有权留置衣服，在法定期限内顾客还不支付洗衣费，洗衣店有权变卖衣服以获取洗衣费。地役权：是指在相邻关系以外，权利人按照合同约定处理不动产相邻的两个或者两个以上权利人之间在通行、通风、采光等方面产生的各种关系，利用他人的不动产以提高自己的生产或者生活水平，比如甲公司和乙公司约定，借用乙公司的道路通行，以便利甲公司员工的出入。质权：是为了确保债务履行而设立的一种担保物权，包括动产质权和权利质权。“动产质权”是指债务人或者第三人将其动产交由债权人占有，当债务人不履行债务时，债权人就该动产依法享有优先受偿的权利，比如以字画出质设定的质权。“权利质权”是指债务人或者第三人将其拥有的财产权利凭证交由债权人占有或者通过登记制度将该权利出质给债权人，当债务人不履行债务时，债权人就该财产权利依法享有优先受偿的权利，比如以仓单、存款单出质设立的质权。业主的建筑物区分所有权：是随着高层建筑物的出现和小区的形成而产生的新的所有权形式，指各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯等公共设施、绿地等公共场所共有部分享有共有以及共同管理的权利。物权法词解二、要点解读1、住宅用地如何突破“70年大限”。第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。虽然物权法关于７０年后自动续期的规定，给老百姓吃了一颗“定心丸”，但是，不少人注意到，法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。参加过物权法起草工作的中国人民大学法学院教授王轶告诉记者,物权法的这一规定涉及到广大人民群众切身利益,也事关公共利益,因此,“我更愿意将其视为强制性规定,地方政府不能随意进行更改”。王轶向《法制日报》记者透露,在物权法起草的过程中,曾就这个问题进行过多次讨论,但最终还是没有作出具体的规定。“没有作出相应规定主要是出于以下几点考虑:首先,我国的住宅建设用地使用权期限为70年,而我国是1998年全面推行的城镇住房制度改革,因此期满后续期的问题一般应该是五六十年后的事情,因此并没有急于作出规定；其次,是否有偿需要考虑诸多配套制度,如是否开征房产税等都应纳入考量。当时没法在适当的语境下来考虑这个问题；最后,我们还考虑到我国不少地方政府的财政收入严重依赖土地财政,当时如果作出规定,很难保证是一个有利于民生的规定。”王轶说。2、物权法规定：小区车位车库应首先满足业主需要第七十三条明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。对于在小区共有道路上停放汽车，并收取相关费用的现象，北京大学法学院教授尹田指出，法律规定，占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。尹田说，如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能得到平衡。而针对实际生活中由于开发商和业主信息不对称，许多开发商利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有的情况，有职业律师指出，可以通过具体的地方条例来补充完善物权法的规定。对于在小区共有道路上停放汽车，并收取相关费用的现象，北京大学法学院教授尹田指出，法律规定，占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。例如杭州市出台的《杭州市居住区配套设施建设管理条例》就规定，地面公共停车泊位、按标准建设的自行车库属于居住区全体业主所有，开发商不得擅自租售用于谋利，否则可处以１０万元以上５０万元以下罚款。3、物权法明确保护“阳光权”物权法规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”对相邻建筑物的通风、采光和日照作出明确规定，为公民维护“阳光权”提供了法律依据。近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用地供应趋紧，加之一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞，有些开发商违规施工，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，密度过大；有些人甚至为求便利，私搭乱建，影响相邻建筑的通风、采光，使基于“阳光权”引发的纠纷日益增多。物权法规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。法律专家称，所谓相邻关系，简言之就是不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发生的权利义务关系。4、解读物权法：选聘和解聘物业服务企业须业主共同决定短短十几年间，物业服务机构从无到有、从小到大，已经成为覆盖面广，对群众生活产生重要影响的行业，而业主和物业服务机构之间的纠纷也逐渐多了起来。对此，物权法对成立业主大会依法共同维权作出规定。物权法明确，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。根据物权法的规定，下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。物权法同时明确，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。但是，当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，物权法亦明确规定：“受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”三、分析观察1、物权法明确约束行政机关权力将改变国人财富观物权法的伟大之处就在于，第一次如此集中地将保护个人财产权利的法律规范完整地呈现在公众面前，使人们对财富的取得、财富的使用有了明确的法律依据。这样的法律制度不仅将我国宪法修正案中保护公民个人财产权利的规定落到了实处，而且使中国社会真正走向尊重财富、创造财富的崭新时代。物权法最积极意义就在于，终于承认了个人财产权利存在的普遍性和必要性，为每一个人平等交易打下了良好的物质基础。有了这样的法律制度，每一个公民都可以挺起腰杆理直气壮地追求财富，这个社会才能成为一个人人创造财富、人人享有财富的伟大社会。在现实生活中，侵犯公民财产权利的薄弱环节往往表现在“公共利益”方面。某些国家权力机关打着维护“公共利益”的幌子，侵犯公民的个人财产权利。物权法第四十二条明确规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”这一法律的出台，成为当前激烈讨论的土地拆迁补偿条例的法律依据！2、物权法关于土地使用权到期后的问题没做详细规定猜测一：土地使用期满后会无偿收回传闻上海：《上海市国有建设用地使用权出让合同》范本。其中，第27条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。”经济学家马光远认为,“上海规定国有土地使用权期满后土地由出让人无偿收回,这意味着在土地资源日益衰竭的情况下,有关方面已经为未来如何挖掘土地潜力进行立法试点,这违背了物权法立法时搁置争议的基本原则”。宗庆后：70年的产权世世代代房奴全国“两会”之际，人大代表宗庆后提交的议案，建议取消70年产权的年限。宗庆后：当前对于住宅建设用地使用权期间届满后处置办法的法律空白状况，会造成众多不利影响。“到期后无偿收回”或“续费使用”的方式有悖于中央一再强调的改善民生的精神。我们现在很多人一生只有一套房，而且很大程度是依靠贷款，有的贷到要退休，如果只70年，等于还完贷，房子就不是自己的了，难不成从头再来，让下一代继续还贷？那不是世世代代做房奴？政协委员蔡继明：因为城市土地是国有土地，国有土地是有偿有期使用的，如果是有偿无期使用或无偿无期使用，那就意味着这土地是私有的。如果住宅70年产权期满后你还继续使用，不再缴纳土地使用费，相当于私人拥有永久使用权，也就是事实上的私有。这就导致第二种观点的诞生，比较容易让人接受！猜测二：重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，土地继续使用这就导致诸多问题：出让金怎么收取？继续使用到什么时间？这也是后续政策立法需要解决的问题。1、延长时间（案例）：程啸博士认为，可以考虑适当延长土地使用权期限，“尤其是公民住房的土地使用权期限，如香港就规定住房土地使用权期限为99年。”但他也强调，在延长期限的同时，应该注意一个问题，“如果期限过长，有可能使土地使用权变相成为所有权，这违背宪法关于土地所有权的规定。”我国土地所有权制度来源于宪法的规定，城市土地所有权归国家所有。2、补缴土地使用费：虽有很多已经到期的土地出现，但办理土地使用权延期手续的“寥寥无几”。有关人士认为，主要原因在于后续的政策法规不足，而补缴土地使用费标准偏高也让很多房主望而却步。在实践中更多出现的是，一栋建筑的土地使用权到期后，该建筑内的房屋所有权人“有人续了，有人没续，这时候，对没申请续展的那一部分业主，应该怎么办，目前的法律还没有给出说法。”关于土地出让期届满的一些做法参考（一）我国现在已出现建设用地使用权到期的续期问题在1990年国务院55号令颁布之前，我国个别地区的建设项目，签订了20年的土地出让合同，目前已面临届满时应如何办理续期手续的问题。对这些建设项目的政策建议是：按房屋建筑现状，办理协议出让手续，其程序是：1、土地使用者需要继续使用土地的，应当于届满前一年，申请续期；2、重新办理土地协议出让手续，按目前的土地市场价格及基准地价要求，评估土地出让金标准；3、依照目前法律、法规要求规定，与政府部门签订土地出让合同，支付土地使用权出让金；4、土地使用年限，按现行规定重新计算。（二）非住宅建设用地续期问题《物权