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54321房产新政下，敢问投资者路在何方？——解读2010年房产市场五大问题解析•一、什么是房地产？•二、为何房产投资始终是老百姓的首选？•三、住宅和商铺有何区别？•四、为何2010年房产市场是冰火两重天？•五、谁将攫取中国房产市场的第二桶金？谁将成为下一个财富新贵？问题一：什么是房地产？•回答一：房地产=住宅•回答二：房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。•回答三：房地产=住宅+商业地产（商业地产常规包括有：商场、写字楼、仓库、工厂等，现时主流为商铺和写字楼）问题二：为何房产投资始终是老百姓的首选？•1、房地产的自然特征•a、位置的固定性；•b、使用的耐久性；•c、资源的有限性；•d、地域的差异性•2、房地产的经济特征•a、生产周期性•b、资金密集性•c、相互影响性•d、风险低，回报高•e、房地产保值、增值性问题三：住宅和商铺有何区别？•一、商铺是投资品，住宅是必需品。•二、商铺可以促进交流，解决就业，增加税收，带动经济发展，提高百姓生活水平•三、住宅是人人都需要的，一旦沦为投资渠道，房价过高，将引发社会动荡！•四、商铺升值速度快，回报率高，风险低•五、住宅受国家调控影响较大，商铺是政府扶持项目，得到广大投资者的追捧！商业地产投资分析升值是商业地产的根本购物公园投资是房产投资的最高级形态，获利与不动产价值都大大优于零售商铺、写字楼、住宅投资。溢价收益：溢价是指销售价格高于投资额的部分。溢价的构成包括两部分，一部分用来抵消通货膨胀，是名义价值，没有实际意义，另一部分是实际价值增加，是购买力增加部分，我们称之为增值，前者称为保值。地产投资收益=溢价收益+租金收益商业地产的收益分析建设期培育期发展期成熟期问题四：为何2010年房产市场是冰火两重天？——2010年住宅市场大事记•2009年12月17日,中国五部委联合发文称,收紧土地受让政策,开发商须首付一半且一年内缴全款.中国财政部等五部委发布通知,明确土地受让人拿地首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%,开发商拿地後分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年.•2009年12月23日,中国财政部调整住房转让营业税政策,不足五年按全额徵收营业税.财政部称,个人将购买超过五年(含五年)的非普通住房或者不足五年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款後的差额徵收营业税;个人将购买超过五年(含五年)的普通住房对外销售的,免征营业税.•1月10日,国务院出台国十条,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导.国务院称,对二套房不再区分改善型和非改善型,一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导;加强监控跨境投融资活动,防境外热钱冲击中国市场.•1月21日,国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%.•3月12日,国土资源部称,将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查,本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题.•3月22日,国土资源部会议提出,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地;将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量;房价上涨过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地.•3月23日,国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案.•4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策.•4月7日,国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序.•4月11日,中国银监会主席刘明康表示,银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并称房地产风险敞口大,要严控炒房行为.银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平.北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%.•4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%.•4月30日，北京政府发布调控通知。要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。统一购房家庭只能新购买一套商品住房。•5月份物业税若隐若现，新一轮调控即将开始！新政后的房产市场一片凄凉《楚天金报》2010-6-6•记者黄振琳报道：4日晚，住建部、人民银行和银监会首次联合发文明确二套房认定以家庭实有住房为准(本报昨日报道)。纠结了买卖双方和银行一个多月的二套房认定标准终于出台，将会给楼市带来什么影响？•省社科院经济所副所长叶学平认为，之前大家多半讨论的是要么是认房，要么是认贷，现在既认房又认贷，若严格执行影响非常大。比如，像谢先生这样的改善型需求。三部委的标准里并未区别拥有住房的类型，比如是拥有房改房、福利房，对人均居住面积很少的改善型需求也没有考虑在内，都会被统一到“二套房”中来了。••昨前两日，武汉众多楼盘抢着开盘，就是怕再有调控政策出台，打击楼市成交。一家楼盘营销负责人介绍，三部委严格明确二套房，说明了调控不会放松的决心，楼市肯定会有一轮调整，房价下降幅度虽不好说，但成交量大幅下滑是没有悬念的。据他透露，一些受新政影响较大的项目已经做了降价的准备，只是怕老业主不满，一直在等待时机。《济南时报》2010-7-8•6月济南住宅成交跌两成多•提要：市建委透明售房网相关数据显示，6月全市新建住宅销售出现环比(比上个月)下跌现象。随着成交量持续萎靡，预计第三季度，市场将出现大范围的“打折风”，市场将由“局部优惠”转向“全面优惠”，房价可能会有所松动。中国证券网—上海证券报2010-7-6上半年一线城市住宅成交腰斩价格涨幅放缓•2010年上半年，重点城市住宅成交面积同比普遍下跌。其中，一线城市跌幅接近50%，杭州、深圳、南京等二线城市的跌幅甚至超过50%。对于下半年，业内普遍认为，在调控压力下，楼市调整趋势有望延续。•分析师介绍，上半年一线城市成交量变化趋同，都是1月同比上涨，2月受春节影响经历一个回落期，3、4月环比上涨但同比下降，5月成交量更是同比环比均出现大幅下跌，6月同比跌幅与5月基本持平，而2-5月同比跌幅逐月增大。•二线城市与一线城市的区别在于，一线城市成交量的同比变化为上半年一直下跌，而二线城市多是从4月才开始下降，相比一线城市有一个滞后期，这反映出一线城市对调控的反应更为迅速。•6月24日，2010北京夏季房地产展示交易会上，开发商推出各种购房优惠吸引购买者资料图2010年商业地产大事记——商业地产迎来10-30年的繁荣期中国房地产报--地产下半场谁是潜力股？•就在不久前，大连万达集团董事长王健林荣登内地新首富。第一次，商业地产大佬取代住宅大佬坐上首富之位。王健林的登顶意味着，商业地产亦可制造财富神话。业内人士普遍认为，传统房地产以住宅为主的单一格局，已至转型时点。•黄金即便埋地三尺，也避不开商人的嗅觉，何况如今光芒乍现？•或许是喜爱足球，万科总裁郁亮颇为形象地将中国房地产行业比作一场足球赛：过去十几年房地产商踢完了上半场，如今下半场刚刚开始。•金地总裁凌克则把地产开发分为三个阶段：初级阶段是住宅开发，第二个阶段是商业开发，第三个阶段是地产服务业。显然，目前中国地产业已进入第二阶段。•此言之下，万科转型的神秘面纱揭开。6月9日，万科宣布，旗下首个城市综合体龙岗中心区项目正在紧锣密鼓地筹备中，预计2011年面市。•今年4~5月，万科陆续披露旗下3个体量巨大的商业地产项目以及一个高端商务酒店项目，这4个项目分别位于北京、西安、东莞和武汉，覆盖了一线城市、沿海三线城市和内陆区域中心城市，总投资高达百亿元。•这轮投资涉及企业之广、投资规模之大前所未有。万科之外，地产商如保利、中粮、万通、华润置地、凯德置地、雅居乐等品牌房企们亦有动作。预计投资可能达到2000亿万达广场开盘热销百余套商业地产成投资新宠•提要：6月19日，南京万达广场推出160套面积为150-300平方米的500万级沿街金铺，开盘当日即成功热销100余套，给低迷的投资市场注入强心剂。6月18日，由南京万达广场与华夏时报联合举办的2010中国（南京）商铺投资高峰论坛，全面解析了新政下的资本市场和商业地产投资。商业地产受追捧潘石屹旗下项目一天卖出27.7亿•中国证券网—上海证券报2010-6-298:00:27•提要：仅仅一天的时间，潘石屹旗下的银河SOHO就热销出27.7亿元，足见商业地产受追捧的热度。”中原地产张大伟告诉记者，当月北京成交商业地产达到434套，相比期房住宅当月成交的31套高13倍，而销售额更是达到3.94亿元，远超过住宅的8000万元。•“银河SOHO从6月26号开始接受客户的签约，截至27日晚销售金额为27.7亿元。”SOHO中国董事长潘石屹透露，实际上销售人员从今年年初就开始寻找客户，近日签约金额其实是半年多积累客户、集中签约的结果。《华夏时报》2010-6-27——中粮700亿地产野心商业地产逆市得宠•6月24日，中粮集团在上海半岛酒店对外宣布，旗下中粮置业整体收购的上海大悦城项目将于今年年内满铺后正式迎客。•6月23日，中粮置业高调宣布，未来5到10年，在全国拓展20个大型商业地产项目大悦城，总资产达到700亿元规模，加入了近期高调进军商业地产的房企大军。业内专家表示，商业地产的黄金十年已经到来，此轮投资热潮涉及资本预计将有可能达到2000亿。保利半年12亿投商业地产•保利地产于7月7日晚间公布，全资子公司武汉林宇房地产开发有限公司通过挂牌方式取得武汉市洪山区南湖村地块，获得项目的成本约为12.2亿元，净用地面积203044.62平方米，规划容积率面积为601851.6平方米，用地性质为商业用地。《北京晨报》2010-6-24——北京6月份商业地产销售量高出住宅13倍•提要：长期以来萎靡不振的商业地产在今年6月份异常火爆。与此同时，6月取得预售的商业项目共9个，当月成交达到434套，相比住宅期房当月成交的31套高出13倍，而销售额更是达到3.94亿元，远超住宅销售的8000万元，高出393%。•上海：统计显示，1-5月，上海商铺销售面积为94.08万平米，同比增长高达30.8%《楚天都市报》2010-7-6——商业地产撑起武汉楼市半边天•提要：8万元/平方米的商铺，投资人排起了长队，而相距不远的住宅降价1000元，还是没人买。某研究中心统计显示，目前全市商业地产项目(含社区商铺)约1000个，是在售住宅项目总数的两倍，其中大型商业项目不下30家，城区、郊区都涌现大批商业地产项目。《沈阳晚报》2010-7-6——1至5月沈阳商业地产投资增长83.3%•据沈阳市商业局相关负责人介绍，近年来，沈阳地区商业地产以年均10%以上的速度增长。而今年上半年，商业固定资产投资的增速更为强劲。1-5月份，全市固定资产投资增长了29%，商业固定资产投资增幅达到56.4%。其中，商业营业用房完成投资60亿元，同比增长82.1%；商业营业用房销售面积32.6万平方米，同比增长了80.3%，销售额22.8亿元，同比增长了83.3%。《中国房地产报》2010-6-18•在楼市新政下，游走于各地楼市的浙江民间资本到