房产测绘

房产测绘武汉大学测绘学院潘正风房产测绘概述房产测绘概念房产测绘内容房产测绘成果房产测绘概念房产测绘主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房屋产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征税、以及为城镇规划建设等提供数据和资料。房产测绘是一种法定测绘。执行国家标准《房产测量规范》（GB/T17986—2000）和相关部委的政策文件。房产测绘内容房产测绘主要工作是确定房屋的位置、界线、质量、数量、属性和现状等，以文字、数据及图件表示出来。房产测绘内容包括：房产平面控制测量、房屋调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查和验收等。房产调查分房屋用地调查和房屋调查。房屋用地调查与测绘以丘为单元分户进行。房屋调查与测绘以幢为单元分户进行。房产测绘成果房产测绘成果包括房产簿册、房产数据和房产图集三部分。房产簿册：房产调查表、房产用地调查表、产权状况的调查资料等。房产数据：控制点成果、界址点成果、房角点成果、面积测算成果等。房产图集：房产分幅平面图、房产分丘平面图、房屋分层分户图、房产证附图。房产平面控制测量控制测量方法和布设控制测量数据处理控制测量方法和布设房产平面控制测量方法主要采用GPS定位技术和导线测量技术。房产平面控制测量的精度要求末一级相邻控制点间的相对中误差不大于2.5cm。房产平面控制点的密度在建筑物密集区的控制点平均间距在100米左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距在200米左右。房产平面控制网分为二、三、四等和一、二、三级。控制测量数据处理房产测量应采用国家规定的坐标系统，采用地方坐标系时应与国家坐标系联测。二、三、四等平面控制网的计算应采用严密平差，并进行精度评定。四等以下平面控制网的计算可采用近似平差和评定精度。房产要素测量与信息采集房产要素和测量草图房产要素测量房屋面积测量房产信息数据采集房产要素和测量草图房产要素是反映房屋及用地情况的要素，可分为属性的（权属调查等）、位置的（界址点、境界等）、数量的（房屋面积等）、地理的（各类编号等）以及相关的地物地貌。房产要素的获取，对于位置、数量的及地物地貌部分要素通过测量手段；对于属性的、地理的要素则通过信息采集的方式获取。房产要素和测量草图测量草图是地块、建筑物、位置关系和房产调查的实地记录，是展绘地块界址、房屋、计算面积和填写房产登记表的原始依据。测量草图包括房屋用地测量草图和房屋测量草图。测量草图可用1/8、1/16、1/32规格的图纸。房产要素和测量草图房屋用地测量草图内容：控制点、界址点、房角点、墙体、房屋产别及建筑结构和层数、房屋用地用途类别、丘号、道路及水系、地理名称及门牌号、指北方向、测量日期及作业员签名等。房屋测量草图内容：房屋外墙、分层、墙体厚度及室内净空墙面长度、地下室、假层等。丘的编号以房产分区为编号区，从0001至9999。丘的编号格式：市代码（2位）+区代码（2位）+房产区代码（2位）+房产分区代码（2位）+丘的编号（4位）。房产要素测量房产要素测量主要内容包括：界址测量、境界测量、房屋及附属设施测量、陆地交通测量、水域测量及其它相关地物测量。房屋应逐幢测绘，不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量。毗连房屋以墙体所有权范围为界测量。每幢房屋应分户丈量作图（勒脚以上墙角为准）。房屋点测量以勒脚以上墙角为测点。房产要素测量房产界址点的精度分三级，精度要求为：精度等级间距误差和相对邻近控制点的点位误差限差(m)中误差(m)一±0.04±0.02二±0.10±0.05三±0.20±0.10对于界址点间距小于50米时，实测边长与计算边长较差的限差为±(mj+0.02·mj·D)。房屋面积测量房屋面积测量分为房屋建筑面积测量、房屋套内建筑面积测量和房屋使用面积测量。房屋建筑面积：指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高在2.2米以上的永久性建筑物。房屋建筑面积计算范围分为：全部建筑面积、一半建筑面积和不计算建筑面积三种情况。房屋套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。房屋使用面积指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。房屋面积测量房屋面积测量可分为面积实地测量和图纸测量。面积实地测量成果可用于房屋交易、产权登记、办理土地及规划手续、征地拆迁、房屋评估等用途。面积图纸测量成果可用于房屋预售、内部管理以及其它法律法规和相关管理部门允许的用途。房屋面积测量方法主要有坐标解析法、实地量距法和图解法。房产信息数据采集房产信息数据采集包括：确认建筑物名称、坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、房屋用途、墙体归属、权界线及绘制房屋权界线示意图、权源、产权纠纷和他项权利、楼号和房号、房屋分幢及幢号编注等以及与建筑物有关的规划信息、产权人及委托人信息等。房产信息数据采集房屋用地用途按两级分类，一级分为：商业金融用地、工业仓储用地、市政用地、公共建筑、住宅用地、交通用地、特殊用地、水域用地、农用地及其他用地10类，以10、20、…、00表示。房屋产别按两级分类，一级分为：国有房产、集体所有房产、私有房产、联营企业房产、股份制企业房产、港澳台投资房产、涉外房产、其他房产8类，以1、2、…、8表示。房产信息数据采集房屋用途按两级分类：一级分为住宅、工业交通仓储、商业金融信息、教育医疗卫生科研、文化娱乐体育、办公、军事、其他8类，以1、2、…、8表示。房屋建筑结构分为钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构等6类，用1、2、…、6表示。房屋数据处理房屋数据处理内容和要求房屋面积计算共有面积分摊房屋数据处理内容和要求房屋数据处理包括房屋测量数据处理、房产面积计算和共有面积分摊三部分。房屋面积测算的精度：房屋面积的精度等级房屋面积误差的限差(m2)一级0.02√S+0.0006S二级0.04√S+0.002S三级0.08√S+0.006S房屋面积计算房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋的产权面积由省自治区、直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。房屋的共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积。多层房屋，按各层计算建筑面积的总和计算。共有面积分摊共有建筑面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。还包括套公共建筑之间的分隔墙，以及外墙水平投影面积一半的建筑面积。不包括独立使用的地下室、车库、为多幢服务的警卫室和管理用房、及人防工程的地下室都不入共有建筑面积。共有面积分摊单一功能住宅楼共有面积的分摊方法：根据整幢的共有建筑面积和整幢套内面积总和求出分摊系数，再根据各套的套内面积按比例分摊计算。某住宅楼其中一套内建筑面积为53.70m2，分摊系数为0.089385，计算该套房的分摊面积和产权面积。分摊面积=53.70×0.089385=4.80m2产权面积=53.70＋4.80=58.50m2共有面积分摊商住楼共有面积的分摊方法：将全幢共有面积分摊成住宅和商业两部分。住宅部分将分摊得到的共有建筑面积加上住宅本身的共有建筑面积，按各套的套内面积比例进行分摊计算。商业部分将分摊得到的共有建筑面积加上商业本身的共有建筑面积，按各层的套内面积依比例分摊至各层，加之各层共有面积中，得到各层总的共有面积。再按层内各套内面积依比例进行分摊计算。共有面积分摊多功能综合楼共有面积的分摊方法：多功能综合楼共有建筑面积的分摊应按照谁使用谁分摊的原则进行多级分摊。某楼由车库、商业、住宅、办公四个功能区组成，建筑面积34218.55。各功能区套内面积，车库495.38、商业639.53、住宅25049.23、办公163.65。在各功能区内分摊的共有面积，车库16.65、商业158.00、住宅6609.78。不在该功能区分摊给各功能区的共有面积，住宅222.11。跨功能区分摊的共有面积，车库11.53、商业20.87、住宅、办公3.68。则各功能区分摊的共有面积总和：车库为28.18、商业为178.87、住宅为7660.03、办公为3.68。住宅的分摊系数为0.305799。房产图绘制房产分幅平面图房产分丘平面图房产分层分户平面图房产分幅平面图房产分幅平面图是全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的基本图，是测绘房产分丘平面图和分层分户平面图的基础资料。房产分幅平面图采用全野外数字测图、数字摄影测量等方法成图或用已有地形图编制。房产分幅平面图采用50×50cm正方形分幅，1︰500～1︰1000比例尺。全野外数字测图所测的房产要素点和地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过0.05m。利用地形图编绘房产分幅图时，地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上0.6mm。房产分幅图房产分丘平面图房产分丘图是绘制房屋产权证附图的基本图。房产分丘图的内容除与分幅图内容相同外，还表示房屋权属线、界址点和点号、界址边长、用地面积、建筑面积、房屋建筑的细节、墙体归属、房屋边长、建成年份和四至关系等各项房产要素。根据丘的大小选取，一般采用32开～4开。比例尺在1︰100～1︰1000之间。房屋分丘图房产分层分户平面图房产分层分户图是房屋产权登记发证的依据。房产分层分户图是在分丘图基础上绘制的细部图。分户图应表示房屋的权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位、及门碑号、所在层次、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。房产分层分户图幅面大小为32开或16开，比例尺一般为1︰200。房产分层分户图房产变更测量房产变更测量的内容房产变更测量房产变更测量的内容房产变更测量是指在完成房产测绘工作之后，为保持房产数据的现势性而进行的房屋及其附属建筑物的权属、位置、界线、数量、质量的变更调查和测量。房屋变更测量分为现状变更和权属变更测量。现状变更测量内容：房屋新建、拆迁、改扩建和损坏的变化；房屋围护物、附属设施及周边道路、地物的变化；地名、门牌号的变化；房屋及用地分类面积的变化。权属变更测量内容：房屋交易、继承等权属的转移；土地权属界的调整和变化。房产变更测量房产变更测量程序，根据房地产变更资料，先进行房地产要素调查，包括现状、权属和界址调查，再进行分户权界和面积的测定，调整有关的房地产编码，最后进行房地产资料的修正。变更测量以变更范围内的平面控制点和房产界址点作为测量的基准点。房产测绘成果管理房产测绘成果质量档案管理房产测绘成果备案管理房产测绘成果质量档案管理房产测绘上交成果：房产测绘技术设计书、成果资料索引、控制测量成果资料、房屋及房屋用地调查表、界址点坐标表、房产图、技术总结、检查验收报告等。房产测绘成果检查实行二级检查一级验收。一级检查为过程检查，由作业组的专（兼）职检查人员承担。二级检查由施测单位的质量检查机构和专职检查人员进行检查。成果最终验收由任务的委托单位组织实施。房产测绘成果在检查验收、成果发出后，应对各类测算数据资料及成果进行整理、存档。房产测绘成果备案管理我国房产测绘采取的是资质管理制度。国家测绘行政主管部门作为行业的主管单位负责资质的审查和发放，房产行政主管部门根据分工负责相关的工作。房产行政管理部门在采用房产测绘机构出具的成果和提供服务时，要按《房产测绘管理方法》的要求，实行备案审查：施测单位的资质、测绘的适用性、界址点的准确性、面积测算的依据与方法等。谢谢大家!