资产评估学 房地产评估

2020/3/25第三章房地产评估1第三章房地产评估•第一节房地产评估概述•第二节市场法在房地产评估中的应用•第三节成本法在房地产评估中的应用•第四节收益法在房地产评估中的应用•第五节房地产评估的其他方法2020/3/25第三章房地产评估2第一节房地产评估概述•一、房地产的概念•土地、建筑物和其他地上定着物及其权属的总称。•房地产实体：土地、建筑物和房地2020/3/25第三章房地产评估3第一节房地产评估概述•一、房地产的概念•土地、建筑物和其他地上定着物及其权属的总称。•（一）土地•1.土地概念：地球表层的陆地部分•对于房地产估价来说，土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。2020/3/25第三章房地产评估4第一节房地产评估概述•一、房地产的概念•（一）土地•2.土地的权利•1）土地权利包括所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权等。•2）我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，国有土地所有权不能进入房地产市场流转，国有土地使用权可以转让。地价一般是指土地使用权的价格。2020/3/25第三章房地产评估5第一节房地产评估概述•一、房地产的概念•（一）土地•2.土地的权利土地使用权的出让指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权的最高年限居住用地——70年；工业用地——50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；商业、旅游、娱乐用地——40年；综合或者其他用地——50年2020/3/25第三章房地产评估6第一节房地产评估概述•一、房地产的概念•（一）土地•2.土地的权利土地使用权的转让指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。土地使用权出租指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，并向承租人收取租金的行为和权力。2020/3/25第三章房地产评估7第一节房地产评估概述•一、房地产的概念•（一）土地•2.土地的权利土地抵押权指债权人对债务人或者第三方不转移占有而供担保的地产，在债务人不履行债务时，就该地产的变价款优先受偿的权利。典权指支付典价占有他人地产而获得土地使用和收益的权利。地役权又称邻地利用权，指土地使用人为使用其土地的方便与利益而利用他人土地的权利，如在他人的土地上行走通行。2020/3/25第三章房地产评估8第一节房地产评估概述•一、房地产的概念•（一）土地•2.土地的权利注：土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的，由原土地登记机关注销土地登记，土地使用权由国家无偿收回。•（二）建筑物•1.概念：附着于地上或地下由人工建造的定着物，包括房屋和构筑物两大类。2020/3/25第三章房地产评估9第一节房地产评估概述•一、房地产的概念•（二）建筑物•1.概念：附着于地上或地下由人工建造的定着物，包括房屋和构筑物两大类。1）房屋——供人居住、工作、进行其他社会活动以及储藏物品等的工程建筑，一般由基础、墙、门、窗、柱和房顶等主要构件组成；2）构筑物——房屋以外的工程建筑，如道路、水坝、隧道、水塔、桥梁、烟囱等。2020/3/25第三章房地产评估10第一节房地产评估概述•一、房地产的概念•（二）建筑物•1.概念：附着于地上或地下由人工建造的定着物，包括房屋和构筑物两大类。•2.分类：•1）经济用途：–商业建筑、民用建筑、工业建筑、公用设施等•2）结构件材质：–钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、其他结构等2020/3/25第三章房地产评估11第一节房地产评估概述•一、房地产的概念•（三）房地：土地与建筑物合为一体•二、房地产的种类•（一）经济用途–居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产、综合用房地产•（二）是否产生收益–收益性房地产、非收益性房地产2020/3/25第三章房地产评估12第一节房地产评估概述•三、房地产评估的程序•1.明确评估基本事项–评估对象、评估目的、评估基准日、签订评估合同等•2.制定评估工作计划•3.实地勘察与收集资料•4.选用评估方法，评定估算，确定评估结果•5.撰写评估报告2020/3/25第三章房地产评估13第一节房地产评估概述•四、房地产价格指标•楼面地价：单位建筑面积地价，平均到每单位建筑面积的土地价格。•基本公式：土地面积建筑总面积容积率容积率土地单价楼面地价建筑总面积土地总价格楼面地价2020/3/25第三章房地产评估14第一节房地产评估概述•五、房地产价格的影响因素•（一）一般因素：影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。•1.经济因素：经济发展状况、财政金融状况、物价因素、居民收入、储蓄和投资水平•2.社会因素：政治安定状况、社会治安状况、人口因素（人口数量、人口密度、人口素质、家庭规模）、房地产投机、城市化进程•3.行政因素：土地制度和住房制度、城市规划、行政隶属变更、交通管制•4.心理因素：购买者或出售者心态、个人偏好等2020/3/25第三章房地产评估15第一节房地产评估概述•五、房地产价格的影响因素•（二）区域因素：某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域的各块土地的价格产生影响的因素。•1.居住房地产：商服繁华因素生活设施完善程度交通便利程度公共设施的配套情况环境条件区域的行政因素2020/3/25第三章房地产评估16第一节房地产评估概述•五、房地产价格的影响因素•（二）区域因素：某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域的各块土地的价格产生影响的因素。•2.商业房地产：商服繁华因素交通情况商业综合环境因素区域行政因素2020/3/25第三章房地产评估17第一节房地产评估概述•五、房地产价格的影响因素•（二）区域因素：某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域的各块土地的价格产生影响的因素。•3.工业房地产：交通状况基础设施状况区域环境工业区成熟度区域行政因素2020/3/25第三章房地产评估18第一节房地产评估概述•五、房地产价格的影响因素•（三）个别因素：房地产个别价格的影响因素，决定相同区域房地产出现差异价格的因素。•1.土地的个别因素：面积与形状区位地势、地质和地形临街深度(土地价值随着临街深度的增加而递减)规划用途、容积率和使用年限商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的2020/3/25第三章房地产评估19第一节房地产评估概述•五、房地产价格的影响因素•（三）个别因素：房地产个别价格的影响因素，决定相同区域房地产出现差异价格的因素。•2.建筑物的个别因素：物理因素设备完善情况施工质量楼层和朝向房屋折旧与完损程度2020/3/25第三章房地产评估20第二节市场法在房地产评估中的应用•一、市场法评估房地产的基本思路及计算公式•1.基本思路：将待估房地产与近期内市场上已经发生了交易的类似房地产比较对照，对已发生了交易的类似房地产的价格进行调整修正，得出待估房地产合理价格的一种方法。–类似房地产：在用途、所处区域、结构、交易日期等方面与被估房地产相同或相似的房地产，在市场法中通常被称为交易实例、参照物房地产。–合理价格：在一定评估目的下，待估房地产最有可能实现的市场价格。2020/3/25第三章房地产评估21第二节市场法在房地产评估中的应用•一、市场法评估房地产的基本思路及计算公式•2.计算公式：•二、市场法评估房地产的适用对象及条件•1.适用对象：具有交易实例的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、标准工厂、写字楼、商铺等。对于很少发生交易的房地产如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆、博物馆等则难以采用市场法评估。交易日期修正系数个别因素修正系数区域因素修正系数交易情况修正系数参照物交易价格房地产价值2020/3/25第三章房地产评估22第二节市场法在房地产评估中的应用•二、市场法评估房地产的适用对象及条件•2.适用条件：在评估基准日前后存在较多的类似房地产交易实例。•1）房地产交易实例不能少于3个；•2）房地产交易实例与待估房地产具有可比性，两者相同或相似，如果存在不同，能够找出差异，对差异进行量化。•三、市场法评估房地产的基本步骤•（一）收集交易资料•1.交易实例的基本情况：名称、面积、用途、产权状况、地形、使用期限、建筑结构、周围环境等。2020/3/25第三章房地产评估23第二节市场法在房地产评估中的应用•三、市场法评估房地产的基本步骤•（一）收集交易资料•2.成交日期•3.成交价格•4.付款方式•5.交易情况：交易目的、交易方式、交易税费负担方式、特殊交易动机等。•（二）确定可比交易实例•1.可比交易实例：房地产交易实例中与待估房地产相同或相近，交易日期与评估基准日接近，交易类型与评估目的吻合，成交价格为正常市场价格或能修正为正常交易价格的交易实例。2020/3/25第三章房地产评估24第二节市场法在房地产评估中的应用•（二）确定可比交易实例•2.可比交易实例应具备的条件：–1）数量在3个或3个以上；–2）与待估房地产处于同一供求圈内；–3）与待估房地产用途相同（商业、工业、住宅等）；–4）与待估房地产在建筑结构、用途、规模、档次、权利性质等方面相同或相似；–5）交易日期与评估基准日接近；–6）成交价格为正常交易价格或能修正为正常交易价格；–7）与待估房地产的交易类型相同（买卖、租赁、出让、抵押等形式）。2020/3/25第三章房地产评估25第二节市场法在房地产评估中的应用•（三）建立价格可比基础•1.统一付款方式（折算为成交日一次付清）•2.统一采用单价（单位建筑面积价格、楼面地价、单位面积土地价格）•3.统一币种和货币单位（人民币、成交日的汇率）•4.统一面积单位（平方米）•5.统一面积内含（建筑面积）2020/3/25第三章房地产评估26第二节市场法在房地产评估中的应用•（四）进行因素修正交易情况修正•1.原因：剔除交易中个别因素产生的价格偏差，使其成为正常价格。•2.应该考虑的因素：–1）有特殊利害关系的经济主体间的交易；–2）交易时有特殊的动机，急于脱手或购买最为典型；–3）买方或卖方不了解市场行情（盲目购买和盲目出售）；–4）特殊的交易方式（拍卖、招标、哄抬或抛售）；–5）相邻房地产的合并交易；–6）其他特殊交易情形（特别的爱好和感情等）；–7）交易税费非正常负担的交易（如土地增值税本应由卖方负担，却转嫁给了买方）。2020/3/25第三章房地产评估27第二节市场法在房地产评估中的应用•（四）进行因素修正•3.基本公式•说明：以正常情况对价格的影响程度为100，非正常情况对价格的影响程度可能大于100，也可能小于100。交易实例交易情况指数交易情况修正系数1002020/3/25第三章房地产评估28第二节市场法在房地产评估中的应用•（四）进行因素修正•3.基本公式•例3-1：参照物房地产的交易价格为2000元/平方米，经调查了解其交易价格与正常交易价格相比偏高5%，则修正后的正常交易价格为：平方米）（元正常价格/190510510020002020/3/25第三章房地产评估29第二节市场法在房地产评估中的应用•（四）进行因素修正区域因素修正•1.内容：交通通达程度、繁华程度、基础设施、公共设施、环境污染、噪声、景观、城市规划等影响房地产价格的因素。•2.商业区注重繁华程度、工业区重视交通运输、住宅区注重安全舒适、农业区重视土地肥沃程度等。•3.方法：直接比较修正法•1）以评估对象房地产区域状况为基准（定位100分），将参照物各区域因素与其逐项比较打