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万科将项目管理的知识与工程管理相结合万科将项目管理的知识与工程管理相结合六管一控六管一控五个环节五个环节【框架】万科工程项目管理框架5维修与服务1洞察预定义2策划与评估3现场与控制4完工与移交公司战略项目策略供方管理计划管理采购管理组织管理成本管理质量管理范围管理项目及风险万科培训体系【功能】万科工程项目管理的“六管一控”公司战略项目策略供方管理计划管理风险管理组织管理质量管理成本管理范围管理项目【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理范围管理管理范围定义管理范围定义确保所作的工作既充分且必要，这些工作可以实现项目的目标。管理范围含义管理范围含义所确定的工作范围是充分的工作范围不包括那些不必要的工作工作范围规定要做的工作能够实现预计的项目目标【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理范围管理DM-DevelopmentManagementPM-ProjectManagementFM-FacilityManagement决策阶段实施阶段准备设计施工使用阶段物业公司FM开发方开发方DMPM设计方PM施工方PM其它供方PM规划设计市场定位产品建议施工图设计房屋建造销售土地机会寻找概念设计物业管理房屋的生命周期项目的参与者投资方DMPM通过项目策划(ProjectPlan)和项目控制(ProjectControlling)以达到项目的费用目标（投资目标、成本目标）、质量目标和进度目标。PM=PP+PC房地产的工程项目管理的范围包括了¾参与项目的前期设计¾参与项目采购¾依照公司的经验计划开展质量、进度和成本控制¾配合销售¾对供方的管理¾保证房屋竣工验收………【功能】万科工程项目管理的六管一控工程项目管理的含义工程项目管理的含义提问：由于图纸原因影响施工进度，谁应该负责？【功能】万科工程项目管理的“六管一控”计划管理公司战略项目策略供方管理计划管理采购管理组织管理成本管理质量管理范围管理项目及风险【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理计划管理编制项目计划的重要性编制项目计划的重要性;项目实施前的详尽预测和模拟;促进项目干系人之间的沟通，达成共识;为项目测量和控制提供基准;构成项目档案的主要组成部分我们在计划管理中常犯的错误：计划管理的计划管理的55拍拍Ò项目的独特性决定了，每个项目都是从未做过的事情，所以计划编制对项目来说是非常重要的。Ò计划编制是一项贯穿整个项目生命周期的持续不断的工作。Ò计划编制不是精确科学，不同的项目团队对同一项目可能做出截然不同的计划。万科三级计划管理体系万科三级计划管理体系一级计划：三年经营计划由公司计划管理工作组拟稿，公司决策层审议，总经理签发二级计划：项目开发工作指导书等由相关责任部门拟稿，计划管理工作组审核，总经理签发例：项目开发工作指导书：项目经理部与各专业部门协调后拟稿，计划管理工作组审核，公司总经理签发三级计划：各专业部门围绕项目的作业计划由项目总经理协调各专业部门拟稿（集成），项目总经理审核并签发【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理计划管理万科的三年经营计划万科的三年经营计划目标管理的产物---组织的目标内容¾公司发展战略与策略¾公司经营目标9业绩9品牌与客户9内部管理9创新和可持续发展¾公司经营计划---业绩目标的细化9利润\销售面积、销售收入\资金控制性计划\土地储备控制性计划\人力资源控制性计划\个项目开发控制性计划【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理计划管理万科的二级计划万科的二级计划目标分解的产物——业务目标与管理目标各部门季度及年度考核的依据内容¾项目开发工作指导书9项目经营目标9项目开发进度（狭义的计划）9质量管理、风险管理¾《财务管理、销售管理、土地储备、人力资源工作指导书》¾《各职能部门年度工作目标与计划》2计划模板【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理计划管理过程管理的产物——目标与行动公司多项目操作模式下，项目总经理控制各部门协同工作的有力工具内容：项目操作全过程中各专业的作业计划清单三级计划¾项目开发二级计划的分解落实¾围绕项目各专业协同作业的依据¾实现二级计划目标的重要保障万科的三级计划万科的三级计划【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理计划管理【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理计划管理项目计划（项目计划（22级计划）在项目生命周期的位置级计划）在项目生命周期的位置启动计划编制实施收尾时间控制万科颁布的计划管理办法万科颁布的计划管理办法包实施方案施工图实施方案施工图设计前期33个月个月55个月个月22个月个月设计周期设计周期33：：55：：22策划阶段策划阶段【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理计划管理工期的经验值是编制计划的基础之一工期的经验值是编制计划的基础之一万科的规划设计工期万科的规划设计工期【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理计划管理工期的经验值是编制计划的基础之一工期的经验值是编制计划的基础之一万科的建造各阶段工期（集团平均万科的建造各阶段工期（集团平均33层）层）【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理计划管理工程项目计划的主要内容（工程项目计划的主要内容（33级计划）级计划）¾控制性进度计划（为业主服务）材料设备进场计划（项目部编制）分包进场计划（项目部编制）施工图需求计划（项目部编制）采购和招标计划（工程管理部编制）销售配合（卖场）计划（项目部编制）¾施工总进度计划（为施工服务）¾阶段性进度计划前期及基础施工阶段进度计划主体进度计划装修进度计划验收进度计划¾月进度计划、周进度计划、日进度计划项目里程碑节点表【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理计划管理22、均好中加速、均好中加速33、标准化提高项目的速度、标准化提高项目的速度44、工厂化提高建造过程的速度、工厂化提高建造过程的速度万科计划管理体系【功能】万科工程项目管理的“六管一控”质量管理公司战略项目策略供方管理计划管理采购管理组织管理成本管理质量管理范围管理项目及风险质量的困惑我们都认同质量的重要性我们有详细的制度部分公司也通过了ISO9000的认证我们在现场频繁地做着施工监督的工作交楼前我们会仔细的验收……但是——投诉依然不断，客服、维修忙个不停……质量是什么？谁对质量负责？关于质量我们应做些什么？【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理质量管理万科三－五年工程管理策划万科三－五年工程管理策划供方管理质量公共关系过程管理质量标准工程团队建设质量保证体系客户客户、服务技术管理、搭建技术平台关注市场、成本和持续学习质量文化【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理质量管理策划书万科质量管理之质量文化质量文化的力量质量文化的力量绩效行动决策氛围规范符号准则价值观信念领导者行为绩效评估人事惯例愿景目标和战略组织结构竞争环境•中国质量管理的发展：TQC、TQM、ISO9000、6西格玛、ERP•突破口和管理工具上：乱点鸳鸯谱，赶时髦，学招式，学皮毛•实施变革和过程管理上：蜻蜓点水、戏化质量文化•领导把要培养的孩子交给别人养质量文化巡讲质量管理水平评价一级：质量控制-出厂前产品检验入伙前模拟验收二级：质量保证-生产过程控制ISO9000三级：质量管理-以顾客为中心，倡导质量文化万科质量管理之质量文化文化：万科PK中海质量管理之万科质量标准【功能】万科工程项目管理的六管一控第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。《建设工程质量管理条例》国家质量管理条例万科质量管理之质量标准客户工程质量满意度调查结果说明：总体呈上升趋势。2005年，在各专业系统中是提升最快的，但绝对值仍是最低的。2005年集团总体满意度为82%。历年工程专业满意度61%52%60%68%0%20%40%60%80%2002200320042005万科的质量标准9客户对工程质量的满意程度作为衡量工程管理专业的核心指标9在公司内部以户均保修率作为改善质量的重要指标9设立工程质量管理专项奖金万科质量管理之质量标准关键的质量指标：1.户均缺陷率2.户均渗漏率3.户均裂缝率2003年抱怨的前三位：铝合金/塑钢门窗、墙面、阳露台2004年抱怨的前三位：铝合金/塑钢门窗、墙面、楼地面/顶棚客户关注的质量重点是什么？客户关注的问题就是我们工作的重点万科的质量标准万科质量管理之质量标准客户衡量质量的标准客户质量标准的特点对渗漏水、裂缝无法接受注重使用功能关注观感质量关心质量的耐久性能允许质量有瑕疵，但希望及时维修整改万科的质量标准万科质量管理之质量标准质量管理之万科质量管理体系【功能】万科工程项目管理的六管一控1质量策划2合理工期3施工过程质量控制4对供方的质量管理输出万科质量管理之质量体系质量目标：总体质量水平：鲁班奖、XX杯重要分项工程质量指标：渗漏水率、裂缝防治、其他细项质量标准工程管理流程符合度：体现项目内部管理水平质量策划万科质量管理之质量体系1确定质量目标工程管理指导书+防水体系等各种分项工程标准成都工程项目管理指导书南京金色二期工程管理策划书武汉公司防水体系加气混凝土砌块砌筑工艺标准质量策划万科质量管理之质量体系1确定质量目标：成果体现MicrosoftWord文档各种成果的上报时间要求1、减小失误概率2、持续保证成功3、系统性控制风险4、职责清晰质量策划万科质量管理之质量体系1建立质量管理体系的重要性集团项目评估集团项目评估公司检查评比公司检查评比万科项目部抽检万科项目部抽检监理公司质量监控监理公司质量监控承包商质量保证体系承包商质量保证体系承包商应建立完善的多级质量保证体系：工人自检→班组自检→质量员检验，保证资料（砼试块、钢筋抽检报告等）审查多级检查：承包商←监理公司←万科项目部←万科工程部←万科集团工程部质量管理体系层级重点质量策划万科质量管理之质量体系1万科质量管理体系介绍定期检查评估与改进1、监理公司除每天日常监理外并应对重要分项工程进行专项检查，对安全文明施工应每周检查一次2、项目部每周对承包商进行工地巡检→评比各总包单位3、万科工程部月度检查评比→评比项目部名次1、检验监理工作是否弄虚作假、承包商自检体系是否正常运转，人员架构有无缺失2、找出施工质量的系统性偏差：工艺、工序、工期问题3、组织各承包商相互学习先进经验4、处罚是必要的手段缺陷一定要整改关闭！IMPORTANT质量策划集团检查深圳区域检查万科质量管理之质量体系1质量管理体系评估和改进深圳区域检查总结合理工期万科质量管理之质量体系2三令五申;集团运营与计划管理;均好中加速;质量底线（质量与计划的关系）最新运营管理办法Ò标准工期：考虑正常的技术间歇、组织间歇、特殊季节（麦收、秋收、梅雨）和自然条件影响而编制出的正常施工周期。Ò最短工期：考虑正常的技术间歇和自然条件影响，通过加大施工单位成本投入而编制出的最短施工周期。标准工期上海万科工程主要节点统一参考工期范例：合理工期万科质量管理之质量体系2一申：万科确定工期注意的两个方面把控