万科广州四季花城市场调研报告

司万科·广州四季花城市场调研报告中国优质物业专业代理1目录前言...................................................41.广州市房地产市场分析................................51.1供求状况.....................................................51.1.1楼市畅旺，供需基本平衡....................................51.1.2空置总量继续增长，但并未出现泡沫..........................51.1.3政府调控能力增加，推动房地产市场规范化....................61.2价格走势.....................................................61.2.1“非典”影响上半年价格起伏，但下半年走势平稳..............61.2.2市区楼盘价格居高，郊区价格动荡............................71.3城市规划战略................................................71.3.1东进：撬动天河东部商住物业................................81.3.2南拓：出番禺地产风光无限..................................91.3.3北优：“优”化白云发展“后花园”.........................91.3.4西联：铸就“广佛都市圈”新辉煌...........................101.4市场发展趋势...............................................111.4.1郊区热持续，开发热点继续向城市新区转移...................111.4.2重新洗牌，实力发展商雄据大半江山.........................111.4.3大盘争霸，规模经济时代初现端倪...........................111.4.4外来地产大鳄抢驻城郊，品牌竞争白热化.....................111.4.5产品创新势在必行，个性、健康、人文受重视.................122.广州城西板块和南海板块分析..........................132.1广州城西板块分析..........................................132.1.1政策支持金沙洲...........................................13司万科·广州四季花城市场调研报告中国优质物业专业代理22.1.2金沙洲的地位分析.........................................152.1.3金沙洲将成为城西老城市民的新选择.........................162.2南海板块分析...............................................182.2.1南海房地产势头强劲.......................................192.2.2桂城稳坐龙头交椅.........................................192.2.3盐步楼市异军突起.........................................202.2.4黄岐整体素质相对落后.....................................202.3对本项目的影响.............................................213.竞争区域分析........................................223.1一次抽样原则.................................................223.2二次筛选分区归纳.............................................233.3各区域竞争力板块概况和特征分析...............................243.3.1南海区域.................................................243.3.2广州区域竞争.............................................323.4抽取板块典型个盘细项分析.................................413.4.1南海区域.................................................413.4.2广州区域.................................................424.竞争品牌分析.........................................464.1广州人对万科品牌的认识...................................464.2现有竞争品牌分析..........................................474.2.1现有主要竞争品牌.........................................474.2.2现有次要竞争品牌.........................................484.3潜在竞争品牌...............................................494.4万科品牌进入广州市场的契合点.............................505.消费者分析...........................................51司万科·广州四季花城市场调研报告中国优质物业专业代理35.1消费群主流需求分析........................................515.1.1广州城西板块消费需求分析.................................515.1.2南海板块消费需求分析.....................................525.2影响购买的主要因素........................................535.2.1地域.....................................................535.2.2发展商的信誉、实力.......................................535.2.3产品.....................................................545.2.4价格.....................................................546.市场供应预测.........................................556.1潜在竞争楼盘.................................................556.2番禺大盘.....................................................566.3郊区大盘.....................................................576.4市区项目.....................................................586.5小结.........................................................59附录一万科·广州四季花城消费者意向市场调查问卷....................60附表二个案市调表..................................................61附表三市调跟踪表..................................................63司万科·广州四季花城市场调研报告中国优质物业专业代理4前言感谢贵司给予我司如此宝贵的合作机会，受到全国知名品牌开发商的青睐，我司感到非常荣幸！房地产市场瞬息万变，要做好一个项目就必须准确明晰地把握当地市场，深刻透彻地了解当地购房者的消费习惯，真正做到有的放矢，务求一击即中！受到贵司的委托之后，我司立即成立了专案小组，根据广州四季花城项目（以下简称本项目）的特征铺开了全面且有针对性的市场调研，包括对整个房地产市场的大势分析和预测，并根据本项目所在地域的发展趋势、竞争对手状况、品牌影响力等方面进行了深入透彻的市场调研和分析总结，为贵司四季花城项目的成功销售做好充足的市场准备。本项目是万科品牌进入广州市场的头一个项目，亦是我司极为重视的品牌塑造工程，故，我们愿意以我司多年的房地产策划销售的经验和专业力量全力以赴，做到最好！我们相信，在万科和***的友好合作之下必能令本项目成功地销售并使万科品牌更上一个台阶！司万科·广州四季花城市场调研报告中国优质物业专业代理51.广州市房地产市场分析1.1供求状况今年1-9月份广州市商品房上市量和成交量同步增长，价格同比仍有所下降，但环比有回升趋势。2003年1-9月2002年1-9月增长全市批准预售商品房面积其中：八区6966516.91%47440217.91%全市预售商品房成交登记面积其中：八区70663411.36%45839416.24%全市预售商品房成交登记金额其中：八区3162908.97%24221313.62%面积单位：万平方米金额单位：亿元数据来源：广州国土资源局1.1.1楼市畅旺，供需基本平衡今年1-9月份，广州市供求基本平衡。但值得注意的是，第三季度供应量大幅增长，超过上半年供应量。1.1.2空置总量继续增长，但并未出现泡沫至十月份，广州空置住宅387.58万平方米，同比增长1.89%。总体上看，商品房空置总量较高，消化存量商品房的压力仍然较大。但空置率增长有限，没有出现大面积积压现象，因此不存在楼市“虚高”泡沫特征。司万科·广州四季花城市场调研报告中国优质物业专业代理61.1.3政府调控能力增加，推动房地产市场规范化广州“房地产预警预报系统”的启动，将有力地临管市场。而省调整商品房预售许可门槛后，对房地产市场的调控作用已经产生，部分实力较强的房地产开发企业实施现楼或准现楼销售。广州房地产市场成熟度提高，同时走向规范化。广州房地产发展持续趋好以及市场规范化，对本项目是利好消息。而后期供应量的增加，意味着明年的市场竞争可能趋向激烈。1.2价格走势广州十区2003年1-9月价格走势42494462435841414298406550824203409230004000500060001月2月3月4月5月6月7月8月9月单位：元/平方米1.2.1“非典”影响上半年价格起伏，但下半年走势平稳2003年广州市十区的住宅成交价格受”非典”影响，上半年起伏较大。“非典”过后，“五一”及“十一”黄金周消费刺激楼市旺销，价格平稳上扬。司万科·广州四季花城市场调研报告中国优质物业专业代理71.2.2市区楼盘价格居高，郊区价格动荡市中心片区如天河、东山、荔湾，由于配套成熟、住宅氛围浓郁、可开发日益日益减少，价格水平也高于全市均价，且有走高趋向。而处于城市边缘的番禺，受楼巴收编消息及交通瓶颈影响，价格走低。广州楼市价格呈上扬趋