项目投资管理制度

海疆投资集团房地产管理制度及开发流程汇编项目投资管理制度1项目投资管理制度总则第一条建立和健全项目开发信息收集、评估、筛选的规范途径，整合、利用集团公司专业资源，对市场需求做出快速反应。第二条为有效规避项目开发风险，保证项目开发的效益和效率，集团公司所有拟开发项目必须经过科学论证和决策。第三条集团公司房地产开发项目的选择决策应基于顾客要求、国家政策法规规定，以及企业发展战略的评价和判断，投资项目的选择应以集团总部的战略方针和长远规划为依据，符合集团主导产业的发展方向，以实现投资效益最大化为目标。第四条通过作业流程和指引文件的规定，集团公司系统地建立项目开发论证决策过程的基本管理制度，各级公司和部门必须严格遵循。第一章土地类型及工作程序第六条房地产土地开发的主要有两种方式：一级土地开发和二级土地开发第七条一级土地开发的取得根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式：1、政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自行组织为主。2、委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上，目前以政府确定一级开发企业为主，将逐渐开始实施通过招标确定一级开发企业的办法。3、对于部分具备条件的国有工业用地，由原用地方（工厂）组织搬迁，达到三通一平后直接入市交易。第八条土地一级开发的办理程序（见附录1）海疆投资集团房地产管理制度及开发流程汇编项目投资管理制度2第九条土地一级开发实施方案主要包括土地一级开发项目基本情况、实施土地一级开发的工作方案、开发进度、投资方案等内容。（见附录2）第十条二级土地开发的内容主要包括：1、通过国家各级的土地市场，经过挂牌、招投标、拍卖形式获取土地开发权益。2、集团和已经拥有土地开发权的开发商，经过合法程序进行转让的获得土地（或项目）开发权益。（其中包括：一类是房地产项目公司的股权收购，一类是房地产项目在建工程转让或现房转让。）第十一条挂牌、招投标、拍卖的土地获取1、房地产投资部关注各城市土地储备中心指定发布公示的报刊、网络或者其他媒介。2、房地产投资部研究公示地块，确定重点意向操作地块，形成初步的书面材料，经部门经理审核后报董事长/总裁审批。3、对领导审核确认后的意向性操作地块，房地产投资部进行现场勘察，并核实下列问题：a）核实七通一平等情况。b）该地块有无设立抵押等法律形态。c）地下有无光缆、防空设施或者埋藏文物等。d）发现土地现状与公告内容不符的，或者对土地现状有其他异议的，应向挂牌-招标-拍卖竞买委托人（地方政府或者土地管理部门）提出异议。e）发现宗地内有地上或地下待拆迁物，向拆迁负责人（地方政府、原土地所有权人或者拆迁管理办公室）咨询拆迁具体负责单位与拆迁时间表。f）了解并核实宗地及其周边市政大配套设施的现状与未来实施计划。4、现场勘察后，将所收集到的资料整理、编制《出让公告地块调查或推荐表》（见附录3），经集团公司营销中心出具意见后编制《项目建议书》。（见附录4）5、《项目建议书》经内部立项审批后，成立公司新项目发展工作小组，成员包括营销中心、房地产投资部项目负责人、集团成本分析人员、财务部人员、法律部法律人员。根据《项目建议书》的主体编制《投资可行性研究报告》(附录5)。6、在《投资可行性研究报告》通过评审后，房地产投资部应编写《项目投标策略方案》，该方案包括但不限于以下内容：海疆投资集团房地产管理制度及开发流程汇编项目投资管理制度3a）决策背景；项目概况；法律风险与合作风险分析；市场分析；规划条件分析；成本估算；经济测算；投资收益分析；挂牌-投标-拍卖策略；参与挂牌-投标-拍卖的基本态度。b）挂牌-投标-拍卖竞买可承受价格、最高投标价或最高应价；筹措资金额度。7、在挂牌/投标/拍卖竞买开始日期7日前，房地产投资部应备齐下列材料：a）召开新项目招投标方案听证会的申请。b）已填写的摘牌申请或投标书-竞买申请书样稿。c）《项目投标策略方案》。8、在备齐上述资料后，需要完成以下工作：a）由房地产投资部对项目资料进行评估，并将评估意见报送董事长/总裁审核。b）由房地产投资部组织召开新项目招投标方案听证会。c）新项目招投标方案听证会应对《项目投标策略方案》进行评议，并对是否参加挂牌-投标-拍卖竞买发表意见。d）确定参加挂牌-投标-拍卖竞买后，房地产投资部应在最后截止日两天前准备好履约保证金与参加挂牌-投标-拍卖所需的文件，包括：竞买申请书；董事会（股东会）决定；法定代表人证明书；法定代表人身份证明或授权委托书、身份证原件及复印件；银行资信证明；其他需要提供的材料。9、参加摘牌-投标-拍卖的投标工作。a）摘牌、中标或者拍卖竞买成功的，集团总经理应按规定及时与招标或拍卖人签订《挂牌交易成交确认书》或《拍卖成交确认书》；与土地管理部门签订《土地使用权出让合同》；并与招标或挂牌人依据合同约定给付价款，并在收到中标通知书后或者拍卖结束后七日内向董事长/总裁提交关于挂牌-投标-拍卖竞买成功的分析报告。b）若挂牌-投标-拍卖竞买失败，房地产投资部应在获悉招标结果后或者拍卖结束后七日内向董事长/总裁提交关于挂牌-投标-竞买失败的分析报告。c）房地产投资部负责将摘牌申请书-投标书-竞买申请书等与摘牌-投标-拍卖有关的资料备份，并存档保存。d）房地产投资部最迟须在截止日三天前召开新项目招投标方案听证会，本办法规定的其他期间相应缩减。海疆投资集团房地产管理制度及开发流程汇编项目投资管理制度4第十二条协议转让的土地获取1、当拥有土地使用权的单位所拟转让尚未开发的土地时，集团可采用协议的方式受让土地，具体可采用收购土地使用权所在的项目公司的股权或收购在建工程的方式（即转让资产）。2、协议转让的土地获取时各部门所负责的工作内容：集团房地产投资部负责土地信息收集，确定意向地块,编制《土地项目信息登记表》；负责牵头成立新项目发展小组，完成项目建议书，负责项目调研、论证和评价工作。集团营销中心负责对《项目建议书》出具评审意见；负责对《投资可行性研究报告》出具审议意见。法律部负责对拟取得土地进行法律尽职调查，对土地转让相关合同进行审核。财务部或审计部负责对拟取得土地进行财务尽职调查。集团投资委员会负责确定意向开发土地，提出收购意向和签订土地合同。3、股权收购方式取得房产开发项目收购的程序（1）、进行房地产公司收购，一般情况下，双方可以在达成初步意向后先签订一个收购意向书。（如涉及到当事方的商业秘密保护问题，还可签订保密协议，约定无论收购是否完成，双方均应对收购过程中了解到的对方的商业秘密负有保密义务。）（2）然后收购方对拟收购目标公司及房地产项目的法律与财务状况进行尽职调查。尽职调查系非常专业的工作，是进行商业决策的基础与前提，一般情况下宜由专业律师与专业会计师进行。尽职调查后专业人员应做出系统、全面的尽职调查报告，对收购的可行性、交易条件及潜在风险做出判断，为收购方的决策提供参考意见。进行上述的前期调查后，如双方确定了收购的意向，双方应进行目标企业的会计审计和资产评估确定目标公司的资产状况，之后进行一定期限的公告尽可能的发现隐性债务。（3）完成上述工作后，双方可以签订正式的股权转让协议。根据目标企业的股东构成，股权转让协议可能与自然人签订也可能与法人签订。签订的股权转让协议中均应明确，转让的金额、目标企业的资产状况、转让金的支付方式、目标企业股东的债务声明和必要的担保，目标企业的股东担保应包括，海疆投资集团房地产管理制度及开发流程汇编项目投资管理制度5已提供的文件与资料均为真实且无遗漏；除已披露的债权债务外不存在其他债权债务；目标公司未设定披露外的保证、抵押、质押等担保；无披露外的诉讼、仲裁或将要进行的诉讼、仲裁；不存在欠缴税费或其他政府处罚情形；原股东方对目标公司实施实际控制前不会单方面做出增加目标公司风险与义务的行为，等等。同时，宜约定，如原股东违反上述声明与保证，应承担相应的责任等。（4）付款安排，股权收购中，收购方有支付股权转让金，原股东移交资料、办理股权变更手续等。第十二条在建工程转让程序1、签订在建工程转让协议2、办理项目解押手续，补交欠交的出让金及滞纳金3、准备办理转让资料，转让审批，取得国有土地使用权转让审批表4、上缴转让交易契税，办理土地使用权变更手续，受让方取得土地使用权5、办理项目主体变更和办理项目规划变更第十三条在建工程转让时所调查的内容1、各种相关证件（建设用地规划许可证、土地使用权出让合同、土地使用权证、建设工程规划审核书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、竣工决算审核书、房屋预售许可证等复印件）2、物业周边环境、区位功能状况说明（见附表6）3、在建工程基础设施及配套设施状况说明（见附表7）4、预计完工时物业各层面积、功能分区（车库、设备层、商业配套、写字办公、公寓）状况5、在建工程现已完工进度（结构、已投入设备、装修、完工面积等）6、在建工程在估价时点已投入的投资额（结构、设备、装修各自的数额），总概算额。7、在建工程预计达到可使用状况时的装修、设备设施状况8、在建工程设计、建造品质和入住后的物业管理状况说明（设计师、开发商、承建单位、物业管理公司的实力及信誉水平对一个物业的品位有很大的影海疆投资集团房地产管理制度及开发流程汇编项目投资管理制度6响）9、有关经济行为批准文件（可研报告、改制方案、立项批复）10、委托方营业执照、企业代码复印件11、工程未付工程款情况说明12、项目优先受偿权利情况说明13、其他注意事项：该建筑面积是否超规划，如超标应考虑其合法性第二章项目投资的信息收集和投资建议第十四条集团房地产投资部或其授权项目所在公司负责进行新项目调研，新项目的调研应包含土地背景信息、当地城市发展状况和房地产市场基本信息等。第十五条各项目所在地公司均有责任收集当地土地信息，经初步调查后以《土地项目信息登记表》（见附录8）的形式报告房地产投资部。房地产投资部负责对项目所在公司提供的土地信息进行核实、评估，必要时派出工作人员，或委托项目所在公司做进一步调查。房地产投资部将获得的土地信息进行初步分析，根据地理位置、周边市场情况和土地报价判断是否进行实地踏勘，陈述主要理由，形成初步情况分析报告，以《土地项目信息调查表》（见附录9）的形式上报集团总裁请示。招、拍、挂项目以《出让公告地块调查或推荐表》形式上报集团总裁请示。第十六条房地产投资部或其授权的项目所在公司对相关调查信息进行经济技术指标测算，经初步判断具备立项条件的，提出项目建议书。项目建议书的编制应符合《项目建议书编制指引》的规定。第十七条项目建议书经集团公司总经理批准后，房地产投资部负责组织实施项目论证工作。第三章项目投资论证第十八条项目论证工作必须有计划地进行，房地产投资部负责制定和实施项目论证阶段的工作计划。第十九条项目论证阶段的工作内容包括，但不限于：海疆投资集团房地产管理制度及开发流程汇编项目投资管理制度7a)专项的市场调查，以及相关信息收集、整理和分析；b)项目初步定位；c)资金来源计划及融资方案；d)投资估算；e)经营效益分析等。第二十条项目论证形成的可行性研究报告必须符合《项目可行性研究报告编制指引》的规定要求，房地产投资部或其授权的项目所在公司在完成项目可行性研究报告后，报集团董事会会审查。第二十一条房地产投资部根据集团董事会的审查意见进行必要的补充论证，进一步修订完善项目可行性研究报告，并为提交集团董事会审议做好资料准备。第四章项目的评审和决策第二十二条开发项目的立项决策，必须通过集团董事会的评审。（见附录10）第二十三条集团董事会在收到项目可行性研究报告后，由董事会主席确定召开评审会议。集团经营决策委员会做出的评审决定包括三种：a)同意立项；b)不同意立项；c)推迟立项。第二十四条集团董事会同意立项后，房地产投资部负责跟进土地合同谈判和签订，按相关“经济合同管理”的规定执行。第二十五条评审会议要求补充论证的项目，由房地产投资部或其授权的项目所在公司在会议规定