高层写字楼建筑策划

高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11高层写字楼空间组成建筑策划高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11报告提纲：“建筑策划”？办公空间发展写字楼分级标准主要内容（核心筒、停车）程序和方法量化分析&方案评价结语高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11何为建筑策划？高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11策划研究的发展以往现在前期策划师将来甲方设计师营销策划建筑策划师高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11建筑策划建筑学科学的设计依据房地产统计学目的：在整合建筑学、房地产学、统计学等方面的知识，制定科学的设计任务书，并在可能的情况下做出概念设计，给下一步的建筑设计提供科学的依据；侧重点是对“空间组成”的策划，设计任务书概念设计高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11研究对象高层写字楼空间组成建筑策划是：90年代以来国内的相对于：政府写字楼企业自用写字楼是：建筑的相对于：经济的是：理论基础相对于：前期策划营销策划高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11高层写字楼的特点大部分办公空间以出租或出售为主的高层的办公建筑，其目标使用者不确定空间组成的复杂性对市场的高度敏感性高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11办公空间发展高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11高层城市综合体高层纯办公楼高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11功能组成办公部分公共部分机房后勤车库部分高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11•类型确定进深不大，在6-8米左右传统小空间适用于政府部门、企事业单位灵活性和可改造性较差高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11核心筒式核心筒式符合结构的需求进深一般在10米左右兼顾大小办公空间需求高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11牛栏式牛栏式大空间核心筒移到办公空间的外围进深一般在20米以上强调效率，办公环境缺乏人性高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11景观式景观式大空间开放的大空间，灵活布置分小组来进行布置强调办公环境舒适性和人性化高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11个性化非“标准化”个性化办公空间Loft办公More办公Studio办公高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11居住式居住式办公空间公寓式酒店式SOHO高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11低密度办公中低密度低密度超低密度高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11高层写字楼分级高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11分级现状租金水平顶级、甲级、乙级、丙级智能化水平3A、5A、10A……高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11分级参考考察指标总体规模租户水平空间组成配套功能设施水平装修标准物业管理项目区位星级酒店标准策划公司标准实际调研结果高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11分级建议A级写字楼B级写字楼C级写字楼总建筑面积大于5万平米3-5万平米小于3万平米办公总建筑面积大于4万平米2-4万平米小于2万平米公共配套内容高档餐厅、食堂、咖啡酒吧、小商店、康乐、展厅、多功能厅、会议、商务中心、银行、邮局、会所员工食堂、小商店、多功能厅、会议、商务中心、银行、邮局员工食堂、小商店、会议、商务中心停车位（每个车位服务的总建筑面积）150平米150-250平米250平米电梯配置（每个客梯位服务办公建筑面积）200平米200-300平米300平米办公空间净高2.6米2.5米2.4米卫生间男厕每30人一个大便器女厕每20人一个大便器男厕每40人一个大便器，女厕每30人一个大便器男厕每50人一个大便器女厕每40人一个大便器自动控制1全有A/B/C/F/G/H/J/L/M/N/PA/F/G/H/J/L/N空调集中空调，末端可控制温湿度自动调节集中空调一般集中空调或分体、窗式空调信息点密度2高于2.5平米/个2.5-10平米/个低于10平米/个高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11主要策划内容高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11•主要策划内容规范市场使用者相互关系规划技术标准层的大小进深问题办公单元划分核心筒层高净高门厅商务中心休息处餐厅咖啡酒吧康乐设施小商店多功能厅、会议其他（展厅、会所等）类型评级其他辅助空间朝向和采光吸烟问题公共部分办公部分总体部分其他内容高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11核心筒技术在中央相互关系市场办公类型定位在边缘多核心电梯配置高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11技术数量使用者候梯时间市场实际的配置相互关系标准层大小大小速度组合规范消防梯服务面积资料建议的配置核心筒位置高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11先计算出一台电梯5分钟内的输送能力：P=300r/T（其中，r为底层出发时预计进入电梯的人数=电梯额定载客数*0.8T为每部电梯往返一周总的运行时间）需要的电梯数N=Pz/P其中，Pz（5分钟内需要输送的人数）=建筑物内乘梯总人数*集中率对于办公楼同时上班的集中率=25~16%，非同时上班集中率=16~12.5%验算发梯间隔时间Rt=T/N高档办公楼的发梯时间可取30~60s，中低档办公楼的发梯时间可取60~120s高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11例如：设写字楼内乘梯的总人数为2000人，一台电梯5分钟输送80人，集中率取25%，则5分钟内需要输送2000*25%=500人，所需电梯台数N=(2000*25%)/80=6台，如一台电梯往返一周总的运行时间为120s，则发梯间隔为Rt=120/6=20s，符合要求。高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11总办公面积为36000平米总层数为26层方案1方案2方案3方案4方案5不分区低区高区低区高区低区高区低区中区高区运行高程(m)1005010050100601003565100速度(m/s)3.52.53.54646456停靠层数13131313131610998额定载客数20202020202424202024服务总办公面积(m2)36000180001800018000180002200014000140001200010000集中率0.20.20.160.20.160.20.160.20.20.2时间间隔(s)167150167135143158142111120134运行周期167150167135143158142111120134电梯数122101199106554每部电梯服务建筑面积(m2)1636180016362000200022002333280024002500每个梯位服务建筑面积(m2)8190811001009197140120104电梯数220988694543发梯间隔时间(s)8162016231735223044每部电梯服务建筑面积(m2)1800200022502250300024443500280030003333每个梯位服务建筑面积(m2)90100112112150101145140150138高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11§2、公共部分总体规模内容取舍总体构成分项功能规模功能整合门厅商务中心休息处餐厅咖啡酒吧康乐设施小商店多功能厅、会议其他（展厅、会所等）功能共享功能合并高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11•策划因素经营市场使用者周边配置技术主要因素门厅商务中心休息处餐厅咖啡酒吧康乐设施小商店多功能厅、会议其他（展厅、银行、会所等）高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11•公共部分必要性00必要性降低门厅商务中心餐厅小商店咖啡酒吧休息处康乐设施多功能厅、会议其他（展厅、银行、邮局、会所等）高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11§3、机房后勤空调机房、冷冻机房、热交换室、水泵房、风机房、变配电、电梯机房、弱电机房、电话交换机房、消防水池、消防控制室、计算机机房、燃气锅炉房、库房、楼宇总控室、中水处理间机房设备后勤服务管理用房、库房、厕所、开水间、物业办公、厨房、服务部分（修理、工程、更衣、淋浴、等）、广播室、洗车处、洗衣房高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11§4、车库部分数量自行车停车方式机械式停车普通停车数量垂直循环式升降平移式机动车高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11•机械式停车经济分析经济分析3层的升降横移式机械停车普通地下停车每个车位净建筑面积，不含通道净车位：4.8*1.8=8.64平米，机械周边留有检修通道，两者相加约12平米左右；一层3个车位，共停8辆；则加上通道及结构每个车位的面积A1=A2*3/8=13~15平米净车位5*2.5=12.5平米加结构及通道每个车位面积A2=35~40平米层高净高约为5.6米，加上设备和结构，层高大约在6.6米约3.3米停车机械造价约2.8万/个0基础开挖每一层机械车库增加了约3.3米的开挖，具体造价跟当地的地质水文条件有关车库造价B1=约1.8B2=3600~4500元/平米B2=约2000-2500元/平米每个车位造价A1*B1+28000=7.5~9.5万A2*B2=7~10万高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11空间相互关系空间性质空间位置交通必要部分一般部分特殊部分公共部分门厅、电梯厅、值班、邮电储蓄、商务中心、厕所员工餐厅、酒吧、小商店、多功能厅、健身房行李房、会客室、展厅、打图晒图室、专门的阅读处、会所、康乐（美容美发、桑那、保龄、台球、网球、游泳等）办公部分普通的出租及办公部分、会议、电梯厅、厕所、（配电室、各种管井、楼梯）开水间、储藏室（新风机房）休息处、吸烟室、临时办公、公寓式办公设备后勤设备各种设备机房（空调机房、冷冻机房、热交换室、水泵房、风机房、变配电、电梯机房、弱电机房、电话交换机房）消防水池、消防控制室计算机机房、燃气锅炉房、库房、楼宇总控室中水处理间后勤管理用房、库房、厕所、开水间物业办公、厨房、服务部分（修理、工程、更衣、淋浴、等）广播室、洗车处、洗衣房车库部分地下普通车库、地上自行车棚地下自行车库机械停车库、停车楼高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11项目创新分析1、建筑方面2、技术方面结构生态智能化空间灵活性特殊空间活动楼板北京嘉里中心标准层平面高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.113、人文因素劳动力购买者出卖劳动力者休息进餐工作++重视工作环境设计，其余配套满足基本需求高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11程序和方法高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11目标确定策划流程的一个基本特点就是:“不断反馈”条件调查数据处理特点分析空间组成决策初步任务书概念设计正式任务书方案设计方案评价及反馈高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11概念设计目的对初步任务书的检验详细规划概念设计方案设计高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11量化分析高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11量化分析理论框架量化目标确定直接量化间接量化建筑学方面经济学方面统计学方面阀值单位元空间相互关系空间组成新技术使用者偏好现状配置高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11统计量化分析的程序：数据的收集统计对象分类数据整理统计推断分析编制统计图表数据处理l相关分析l回归分析l描述统计高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11量化分析的运用高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11l空间相关系数标准层中的各项内容的相关系数表：标准层中的各项内容的相关系数表相关系数标准层建筑面积净高层高客梯数标准层进深标准层男厕数大标准层女厕数大核心筒面积核心筒和走道建面标准层建筑面积—.1630(93)-.0400(20).2863(100).6545(12).5231(14).5039(13).7406(14).8351(12)净高.1630(93)—.4497(15)-.026(112).4842(11).1592(12).1628(10).2241(11).5238(9)层高-.0400(20).4497(15)—-.0102(19).2681(12).632