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超级购房指南投资房产或自住皆适合——PreparedByMarxCai2016年8月28日目录什么样的城市值得买？什么样的区域和商圈值得买？什么样的小区值得买？什么样的房子值得买？如何结合自身的需求选择值得买的房子？一、什么样的城市值得买？1、城市概况•选择城市前要研究城市的地理位置、交通、人口、发展规划等城市概况。一般来说，行政中心、商业中心城市或者距离近此中心交通方便的城市可投资性大，人口数量持续增长、高收入人口比例较高的城市。此外，还要注意城市未来定位和发展规划。2、楼市政策•选择城市要看城市楼市政策及政策走向，包括有无限购，首付、利率政策。有限购的城市你可能没有购房资质，城市的贷款、利率等金融政策直接影响了你的买房的成本及可选择的空间，买房前一定要持续关注目标城市楼市政策走向，在最佳时机出手。例如，链家网显示的燕郊二手房房价走势和成交量：二、什么样的区域和商圈值得买？选择城市后，再根据上班近、长期在某区域活动积累的生活习惯，在买房前首先确定一个房子的大方向，位置可能是市区或者郊区等，再把范围缩小到商圈，考虑学校、医院等。在资金能力选择值得买的区域、商圈范围，主要参考因素是地段。买房就是买地段，不管是投资还是自住，选择买房所在区域时，地段的重要性往往都是压倒性的高于其他因素。地段好并不是专指市中心的位置，政府支持的新规则区域、区域中心的位置，以及商业中心，都可以看做是好地段的区域。三、什么样的小区值得买？1、学区小区附近有一所好学校，可以显著增加房子的升值潜力，特别是那些对接多所学校，从优质小学到中学一条龙配置的。2、交通如果是公共交通的话考虑是否有公交站牌、地铁站，如果是开车多，就考虑周围是否有堵车路段，道路的出入口是否合理、离小区远近等。3、配套•配套包括商业配套、基本生活配套、医疗配套、养老配套。5、绿化率和容积率（1）绿化率•包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，新建居住区绿地率不应低于30%（2）容积率•指建筑面积与占地面积之比。高层住宅容积率不超过5，多层住宅应不超过2.4、物业•物业管理水平直接影响小区的居住品质和房子的升值。包括绿化、设施、卫生、治安等维护。一般来说，小区物业费在3元以上算是优，2-3元为良，1-2元质量不太好。四、什么样的房子值得买？1、户型根据自身需求确定厅室数量，然后进行户型的选择。（1）房屋朝向一般情况下，房屋应该有至少保证3个小时的日照和至少5个小时的通风，受地理原因影响，最优选择是南北朝向且南北通透户型。厨房和卫生最好有向外的窗户，防止污浊的气体进入室内。（2）功能分区要注意各功能区应该是比较独立，并且有一定的功能划分，避免居住时的相互打扰，最优选择是动静分区、干湿分明的户型。红框内为静区，蓝框内为动区2、楼层一般来说，层次越高，遮挡越少，采光越好，且避开低层楼内嘈杂环境及临街的交通嘈杂和粉尘污染，特别适合于在家生活时间较短的中青年人居住；层次低，适宜老年人居住。3、质量•了解楼盘施工方，可参考万科发布的《合格供应商名录》查看施工方知名度。4、得房率和公摊面积•一般多层得房率在80%以上，高层由于电梯间和消防通道面积大，一般在70%。得房率越高越好，但公摊如果太小，生活舒适度会降低，电梯空间狭小，楼道黑暗。一般，高层公摊系数0.18-0.26，多层的在0.11-0.165、楼间距•指两栋楼之间距离。普通小区居住计算：楼高：楼间距=1：1.2，一般，多层（4-6层以下）与多层建筑间距为6米，多层与高层（12层以上）为9米，高层与高层为13米。6、车位•车位越多，建设越完善。五、如何结合自身的需求选择值得买的房子？1、刚需购房•区域、小区价格是最为重要的考虑因素，其次是房子面积、户型、交通等。2、改善性购房•价格已经不是最为重要的考虑因素，居住体验才是最重要的，则应考虑诸如交通、环境、配套、户型等。1、刚需购房•区域、小区价格是最为重要的考虑因素，其次是房子面积、户型、交通等。3、孩子上学为目的•学校为中心。4、投资性购房•增值空间是最重要的考虑因素，优先考虑地段、交通、区域未来的发展规划，好的区域位置是楼盘保值增值的关键因素，也能弥补户型、面积等的不足。THANKYOU