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商业项目 管理理念梳理 &核心体系介绍 03.2014 版权所有©Bridge5 Asia Pte. Ltd 2013 住宅板块 • 制造居住空间 大众快销产品 销售商业 • 制造商务、消费空间 产业快销产品 持有商业 • 制造商务、消费空间 • 打造盈利空间 金融产品 地产板块 版权所有©Bridge5 Asia Pte. Ltd 2013 住宅板块 大众快销产品 销售商业 产业快销产品 持有商业 盈利空间 金融产品 销售 利润 销售对象：大众、个人投资者 销售 利润 销售对象：商户、商业投资者、个人投资者 升值整售利润 整售对象：金融机构、金融市场－保险、基金、REIT等 地产板块 回报 风险 协调 前期体系 开发体系 运营体系 资本管理平台 地产前期、开发及经营平台 凯德商用集团总部（新加坡） 项目1 项目2 项目3 项目4 总经理 招商 推广 财务 运营 总经理 招商 推广 财务 运营 总经理 招商 推广 财务 运营 总经理 招商 推广 财务 运营 项目5 项目6 总经理 招商 推广 财务 运营 总经理 招商 推广 财务 运营 招商 市场 推广 开发 财务 信息 策划 设计 投资与 资产管理 拓展 中国 北区 中国 东区 中国 华中 中国 南区 中国 西区 基金管理 资产管理 投资拓展 设计及开发管理 市场推广 招商 运营 凯德商用集团与凯德商用中国的架构设置－2013年 • 中国和新加坡是凯德商用最重要的两个市场。2013年凯德商用取消了凯德商用中国公司的设置，中国的五个区域公司直接向新加坡总部对接汇报。 新加坡 日本 马来 西亚 印度 六大业务功能 五大区域 决策层 合规委员会 投资委员会 管理委员会 印度 集团总部（纽约） 投资 设计与开发 招商 运营管理 资产管理 企业综合 北美 欧洲 中国 巴西 投资 设计与开发 招商 运营管理 资产管理 企业综合 投资 设计与开发 销售／招商 运营管理 资产管理 企业综合 投资 设计与开发 招商 运营管理 资产管理 企业综合 • 铁狮门的架构设置为区域主导型，没有细分的地产业务板块。 • 区域团队都能在住宅、写字楼、购物中心等板块进行综合的投资、开发、运营以及投融资和资产管理业务。 • 整个业务模式与资本市场紧密挂钩，呈现垂直紧密互动，争取在每个环节上都做到投资价值的提升，以确保实现对投资者的投资回报承诺。 • 铁狮门从美国起家，北美业务占其全球业务的大部分。其他区域都基本上以北美的业务模型和架构体系进行复制。 铁狮门的组织架构设置－2013年 轻资产模式－凯德商用与铁狮门的组织架构比较分析 • 轻资产－与资本市场紧密对接，大量通过设立地产基金引进外来投资• 回报主导－前期、开发和运营达到无缝结合，紧密围绕回报展开• 重资产管理－资产管理充分起到回报管理、风险控制和协调作用，将各个环节通过回报管理串起来，确保达到对投资人的回报承诺• 分工精细化，各业务板块（购物中心、服务公寓）独立发展，做到行业领先地位，并通过整合资源打造来福士广场综合体• 重视经营的增值作用，因此资产的持有期往往长于铁狮门• 融资方式前端与主权资金和保险、养老等大型资本紧密结合，后端通过REITs退出。在合作中经常占大股，以取得控股地位。• 强调综合开发能力，以垂直体系打造综合体为主• 重视对设计、开发的各个环节增值• 融资方式强调传统基金的GP、LP模式。自身出资较少，以赚取管理费和超额利润奖励为主。后端通过REITs退出的操作并不太成功。铁狮门模式 凯德模式 共同点 凯德模式特点： 铁狮门模式特点： 酒店写字楼购物中心综合体 版权所有：Bridge5 Asia Pte. Ltd 资产 管理平台 金融平台 地产拓展、开发 运营平台 资本 资产 晤桥亚洲轻资产模型 业态定位计划 租金预测 收益分析 招商计划 工程预算 开发进度 租金预算 投资 成本 项目 商业 资管 综合 规划设计 投资审核 指标量化 预算审批 规证 投资报告 租金估算 建造成本估算 土地成本 运营成本估算 市场判断 市场研究 成本估算 开发计划书 1.前期体系招投标 工程 顾问管理 工程指标监控 开发计划书 投资 成本 项目 商业 资管 综合 成本管理 开业 招投标 审核 招商指标监控 开发进度 工程预算 招商计划 运营计划书 投资报告 开发协调 运营筹备 推广 招商 2.开发体系资产规划 投资 成本 项目 商业 资管 综合 运营指标量化 运营计划书 年度运营计划 年度预算审核 调整计划 提升计划 投资报告 运营报告 工程 推广 招商 运营 成本管理 月度资产报告 3.运营体系购物中心版权所有：Bridge5 Asia Pte. Ltd 资产 管理平台 金融平台 资本 资产 晤桥亚洲轻资产模型 前期体系 开发体系 运营体系 购物中心 商户 消费者 开发商 价值 选择 便利 客流 销售 租金 可视度 服务 租金 回报 投入 品牌 服务 体验 盈利空间 金融产品 现金流 项目风险 商场生态系统 调整提升计划 市场供需 利率环境 短期回报 长期升值 资产规划 中期提升 持有、退出 净现金流 NOI 估值折算率 资产估值 净现金流 NOI 估值折算率 短期回报 资产规划 现金流 项目风险 中期提升 商场生态系统 调整提升计划 现金流提升 年度招商计划／预算 年度运营计划／预算 年度资产提升计划／预算 业态调整 推广调整 动线调整 装修提升 市场分析 运营调整 资产提升 年度运营计划 开业率 两费收缴 招商进度 推广力度 重大事项 项目短期回报 费用 租金 坪效 销售密度 租售比 销售额 客流 商场生态系统 调整提升计划 下阶段 现金流 项目风险 租约预警 竞争对手 安全指标 运营 推广 招商 财务 工程 购物中心 商户 消费者 开发商 价值 选择 便利 客流 销售 租金 可视度 服务 租金 回报 投入 品牌 服务 体验 项目总经理 运营 招商 推广 财务 项目副总经理 工程 信息 项目经营管理架构 模式一 项目总经理 运营 招商 推广 财务 项目副总经理 工程 信息 项目经营管理架构 模式二 物业经理 总工程师 保安经理 信息经理行政助理 保洁主管办公室主管电梯主管车库主管助理工程师保安人员保安主管外包保安信息主管零售写字楼推广经理招商经理广告与促销专员行政助理招商专员项目副总经理 电梯 机电 HT供热 污水 客流计量 其他 外包服务商 项目总经理 项目商业架构案例 行政助理前台客服客服主管项目总经理 运营 推广 招商 财务 项目副总经理 年度经营预算年度运营预算年度招商预算年度推广预算年度工程预算年度经营计划年度运营计划年度招商计划年度推广计划年度经营考核年度运营考核年度招商考核年度推广考核1月 2月 9月 10月 11月 12月 月度经营报告月度经营报告月度经营报告月度经营报告月度经营报告月度经营报告月度经营报告月度经营报告项目经营管理模型 调整提升计划 推广调整 顾客需求变化 零售市场趋势 竞争环境改变 零售市场 业态调整 动线优化 装修提升 3-‐5年 3-‐5年 1-‐3年 1-‐3年 商圈 商场 消费者调研 商户反馈 租户销售数据 竞争项目数据 市场研究 运营调整 资产提升 项目提升模型 工程 计划 运营 计划 推广 计划 招商 计划 租户 调整 工程 规划 工程 预算 市场 趋势 商圈 竞争 租户 表现 运营 表现 推广 效果 装修 提升 动线 优化 推广调整 业态 调整 租户 调整 推广调整 资产提升计划 运营调整计划每1-‐3年 每3-‐5年 下年度项目计划 本年度项目总结 项目综合管理体系 市场 趋势 商圈 竞争 租户 表现 运营 表现 推广 效果 资本性支出 工程 预算 运营 预算 推广 预算 招商 预算 总预算 工程 计划 运营 计划 推广 计划 招商 计划 月度经营报告 月度经营报告 月度经营报告 … 资产提升计划 运营调整计划下年度预算编制 月度预算执行 下年度项目计划 本年度项目总结 项目综合管理体系 模块一：运营模块运营 现场管理 租户管理 工程 －硬件管理 信息管理 客服管理 保洁管理 保安管理 停车场管理 公共区域管理 租金收缴 进／退场管理 日常管理 机电 供暖／空调 结构 给水／排水 客流统计 IT系统管理 前台 客户服务 POS管理 电梯 运营模块 组织架构 运营 现场管理 租户管理 工程 －硬件管理 信息管理 客服管理 保洁管理 保安管理 停车场管理 公共区域管理 租金收缴 进／退场管理 日常管理 机电 供暖／空调 结构 给水／排水 客流统计 IT系统管理 前台 客户服务 POS管理 电梯 运营模块 年度运营计划 运营指标考核 运营 年度运营预算当年工作总结 下年度工作计划 服务质量提升 管理效率提升 管理成本控制 重大改造、提升 风险控制－安全管理 各部门预算编制 汇报体系 月度运营报告 计划执行 核心原则 计划编制 考核机制 模块二：推广模块企业推广 提高企业知名度 媒体 (城市性，区域性，全国性) 开发项目推广 招商 推广 项目 推广 与商圈消费者互动 配合 招商 执行 制造 期待感 开业 客流 基础 区域 直接 招商 洽谈会 吸引 客流 培养 顾客 忠诚度 收集 消费者信息 稳定 核心 商圈 扩大 次商圈 吸引 第三 商圈 R=1-‐1.5 km R=3-‐5 km R5 km 全国 城市 全国 城市 区域 运营项目推广 推广模块 汇报体系 项目推广 前期推广 运营推广 招商推广 项目推广 前期推广计划 推广指标考核 推广 前期推广预算项目前期推广 工作计划 提高项目知名度 配合招商执行 制造市场期待 保证开业客流 项目前期推广 预算编制 月度推广报告 计划执行 核心原则 计划编制 推广策划 媒体维护 活动组织 供应商管理 推广策划 活动组织 供应商管理 客户拓展 考核机制 推广模块 汇报体系 项目推广 前期推广 运营推广 招商推广 项目推广 年度推广计划 推广指标考核 推广