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一冶侨香路项目写字楼发展建议谨呈：深圳一冶南方实业有限公司世联地产一冶项目组本报告是严格保密的。2本体及共识目标理解物业发展策略报告框架本体及共识竞争占位客户体验点核心打造方面标准配置方面增加亮点方面本报告是严格保密的。32010年4月社科院规划蓝图：侨香路具备ECBD潜质。侨乡片区将成为福田中心与前海中心的核心连接带，打造成总部商务产业带及中央生态商务区。TIPS未来将以侨香路为中心发展轴线，打造侨香路总部商务产业带，形成东西两个“十字”骨架的生态型总部商务集聚区。其中，侨香路与农林路交集形成“东十字”骨架商务区，侨香路与侨城东路交集形成“西十字”骨架商务区。侨香路作为承载一肩挑两头使命的中央生态商务区核心带。商务扩容催生城市格局骤变，深圳生态商务发展成为必然趋势！商务区生态化已成为新趋势，在注重科技推动产业和经济发展的同时，更注重以人为本、生态环保的城市空间营造。侨香片区从位置、配套、生态以及土体储备方面上，最有条件成为深圳未来高端商务承接区。片区定位侨香路片区具备打造深圳ECBD潜质，将形成以生态办公为特色的新商务带ECBD，即生态商务区，意指兼顾人本与环境，以现代产业、商务为主导的生态新城区。这种城市理念源于西方后工业时代生态城市理念、城市边缘组团化和科技园区发展等多元的叠合与拓展，是一种全新的城市形态和产业园区形态。本报告是严格保密的。4侨城东路项目基本经济技术指标位置福田区侨香路与侨城东路交界总占地面积2.64万㎡总建筑面积15.56万㎡容积率4.8住宅建筑面积9.8万㎡办公建筑面积2.27万㎡商业建筑面积0.23万㎡停车位895个本体概述地处深圳ECBD，总体量较小，商务感不强，天生竞争优势有限启示：作为地处ECBD且商务市场发展初期的项目，需契合片区定位，通过部分创新，打造差异化及核心竞争力。本报告是严格保密的。5项目前期达成打造措施共识基本共识通过前期沟通，在以下方面达成基本共识：B受地块限制，放弃极富个性化的建筑形式，由板楼改为塔楼，但保持甲级写字楼档次。具备昭示性，但在体量、高度上不具备地标特质，仅能通过差异化打造形成项目特色。AC打造高附加值体系形成项目亮点。本报告是严格保密的。6项目前期达成产品设计共识通过前期沟通，项目在产品方面达成以下共识：达成共识的类别达成共识的内容整体布局写字楼位于地块的西南侧，写字楼与商业与住宅有效区隔广场设置前后广场，前广场主导总高度共23层，约100米，其中第23层8米标准层及产权单位标准层1056平方米，低层产权单位以100—250平方米小面积为主，高层以200—500平方米为主大堂设置双大堂，其中主大堂三层通高，高度约15米，面积约300平方米面积赠送每三层设置空中花园，每层端头单位均赠送约30平方米阳台基本共识本报告是严格保密的。7客户必备素质熟悉本区域价值注重生态、健康、舒适的办公环境在非集中商务区办公不影响公司业务发展需要客户行业特征技术密集型的高新科技类（电子、通信等）、设计（建筑、工业、广告等）类、研发类（科技等）公司依靠智力创造财富金融证券类、顾问咨询类、投资类、教育培训类企业对交通通达性需求强的运输物流、贸易类、房地产类的公司总部或综合管理中心客户来源分布以华侨城和侨城北片区为主；福田、其他区域次之；深圳罗湖、西丽等区域比例较小核心目标客户群客户区域重点华侨城，行业以电子、实业、设计、投资等为主，客户重点关注生态、舒适等客户特征：深圳范围内，看重本项目个性化理念及写字楼的价值保值升值特点的中长期成熟投资客投资客户群基本共识本报告是严格保密的。8本体及共识目标理解物业发展策略竞争占位客户体验点核心打造方面标准配置方面增加亮点方面控制风险的前提下博取高价，即有效控制成本，并通过重点措施的实施提升项目品质，形成核心竞争力并实现价值。目标理解本报告是严格保密的。10本体及共识目标理解物业发展策略竞争占位客户体验点核心打造方面标准配置方面增加亮点方面本报告是严格保密的。11硬件体系特色体系精神体系建筑高度、外立面、广场、电梯配置、装修材质、大堂、建筑结构、空调、公共空间、灯光烟火工程等硬件体系低碳体系、个性化体系、生态化体系、生命安全体系等站位城市高度、弥补城市缺憾、凝聚城市精神、塑造项目形象、彰显项目价值的精神文化价值体系写字楼未来发展方面，硬件是达标，特色体系是差异化，精神体系是终极,项目重在特色体系概述：在写字楼价值体系中硬件体系为高端写字楼都必须达到的基础；特色体系是写字楼之间拉开差异化的关键；精神体系则是顶级写字楼攀登的最高标准。发展趋势本报告是严格保密的。12价值体系写字楼客户常规体验体系建筑外部形态建筑外立面\建筑造型\与周边建筑连接\建筑外部空间建筑内部空间建筑结构\大堂\中庭\配套部分\首层电梯侯梯区\标准层电梯侯梯区\标准层公共走廊\标准层公共洗手间\标准层办公区域\标准层共享空间\停车场侯梯厅\停车场硬件配置电梯运载系统\空调系统\VIP设备\幕墙材质\智能化管理系统支持设备给排水系统\消防通道\消防电梯\高低压配电和备用发电机系统、漏电保护\室内电器照明系统\综合布线系统\通信和网络系统世联总结写字楼客户四大价值体验体系，形成物业打造体系本报告是严格保密的。1310%5%8%3%13%6%4%6%4%11%9%6%16%8%6%20%6%8%14%10%6%13%5%22%8%6%3%9%10%15%6%4%20%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%22%项目区位景观交通情况硬件配置大堂发展商品牌首付及放款情况投资回报外立面实用率物管2007年2008年2009年本体的硬件配置、大堂、外立面、实用率、物管等是客户重点关注点客户关注历年写字楼客户关注点分析图本报告是严格保密的。14代表项目的成功受益于数个客户关注点的发力客户关注诚意客户关注因素区域27%交通23%产品素质11%户型4%朝向4%环境/景观7%物业管理11%配套13%产品纯粹性86个产权单位，含两个整栋物业。高品质硬件大尺度双银LOW-E中空玻璃幕墙、34部OTS电梯、国外进口绿化等。生态办公环境绿化率高达４０％。高实用率实用率达88%，每个产权单位设置两个空中花园。ＶＩＰ系统ＶＩＰ系统，包括ＶＩＰ停车、电梯、洗手间、花园等。高品质的物业服务世邦魏理仕全程托管。振业国际客户关注点智慧广场客户关注点除外部资源外，幕墙、大堂、电梯、空调、物管、生态等为重点打造措施。本报告是严格保密的。15外立面选用LOW—E中空幕墙，结合空中花园格栅单层或双层LOW-E中空玻璃空中花园采用铝合金材料格栅，保持外部整体形象。智慧广场汉京国际振业国际市场打造措施本报告是严格保密的。16振业国际智慧广场智慧广场：所有的大厦首层与室外中庭花园完全贯通，兼具休闲广场与入户大堂双重功能！振业国际：10米挑高、800平米奢华大堂。前后大堂，分流人群，有效提高办公效率！注重大堂的档次及舒适性市场打造措施本报告是严格保密的。17楼盘名称江苏大厦安联大厦诺德中心卓越时代广场一期时代广场二期汉京星河世纪振业国际智慧广场世纪中心4号楼电梯数量(台)10(12+2),商业213+2,商业31676+18+19+130+910平均1台/4.3层1台/2.5层1台/2.5层1台/3.2层_1台/3.5层1台/4.3层1台/2.5层1台/1.7层_运营速度————2.5m/s2.5m/s—2.5m/s2.5m/s3—4.5m/s品牌三菱进口三菱Fujitec进口三菱三菱（原装进口）通力广州日立日立OTS三菱（原装进口）规格1000㎏限13人1000㎏限13人1350㎏限18人1350㎏限18人1800kg/24人1350㎏限18人1350㎏限18人1350㎏限18人1600kg/23人1600kg/23人空调空调品牌大金大金特灵特灵_日立_约克日立特灵制冷方式分户式中央空调集中式中央空调分户式中央空调分户式中央空调VAVVRVVRV分户式中央空调VRVVRVVAV冰蓄冷运行方式24小时供冷限时供冷24小时供冷24小时供冷24小时供冷24小时供冷24小时供冷24小时供冷24小时供冷24小时供冷计量方式集中式计量未定加时按实际用量收费分户计量分户计量分户计量分户计量分户计量分户计量分户计量目前深圳写字楼硬件配置进入全品牌时代，可提升空间有限。高标准的硬件配置市场打造措施本报告是严格保密的。18新入市、高品质项目一般选择品牌物管顾问以提升物业管理水平市场打造措施代表项目物管公司合作方式中国凤凰大厦第一太平戴维斯顾问中央西谷第一太平戴维斯顾问港中旅大厦第一太平戴维斯合作管理诺德中心仲量联行顾问中航城仲量联行顾问NEO企业大道世邦魏理仕顾问鸿隆世纪广场世邦魏理仕顾问汉京国际世邦魏理仕顾问智慧广场世邦魏理仕全程托管皇岗商务中心高力国际合作管理近年入市项目硬件达到一定水平，且逐渐注重生态打造！小结本报告是严格保密的。20本体及共识目标理解物业发展策略竞争占位客户体验点核心打造方面标准配置方面增加亮点方面本报告是严格保密的。21主要竞争项目之英龙商务大厦概述竞争案例经济指标位置新洲路和新闻路交汇处占地（m2）5460建面（m2）72943.4商业面积（m2）15998.94办公面积（m2）3780.03商务公寓（m2）45327.97标准层（m2）1982.43高度128M容积率9.74入市时间2011中旬产权50年本报告是严格保密的。22英龙商务大厦主要打造措施竞争案例项目主要打造措施：产品：产权面积44-118平米，净高3.05米。每两层绿色空中花园；硬件：原装进口日立电梯4m/s，VRV空调配合新风系统；核心卖点：CBD，太阳能，中水系统，大广场。花园空中花园本报告是严格保密的。23南山科技中一路与深南大道交接处占地面积：13317平方米容积率：10建筑面积：133170平方米项目限高：280米项目用地性质：公寓式办公、办公用途；地位：成为科技园高度第一的地标建筑主要竞争项目之汉京罗兰斯堡概述竞争案例本报告是严格保密的。24汉京罗兰斯堡打造措施：多角度提升项目价值竞争案例打造措施科技体系生态体系人性化体系地标体系太阳停车场绿植大堂空中花园外部园林楼体形态外立面顶层会议室不同物业VRV+VAV中水回收LOW—E玻璃幕墙迅达MICONIC10导视系统明亮侯梯厅舒适电梯体验VIP体系本报告是严格保密的。25片区项目/地块发展商自用率建筑面积（㎡）办公面积（㎡）品质档次租售模式中心区2011年以后工商物业供应岗夏旧改综合体金地集团/卓越地产080000090000甲级租售结合岗厦股份项目岗厦股份公司0120000120000未定岗厦中洲项目中洲集团07600076000未定嘉里建设广场（二期）嘉里建设07900069000出租深交所深交所60%260000260000出租中信银行地块中信银行60%5000041000出租中国移动通信地块中国移动通信90%8000072000—出租鼎和财产保险地块鼎和财产保险60%106670100000—出租深圳能源投资地块深圳能源投资60%9642090420—出租华安财产保险地块华安投资保险60%4500035000—出租招商证券地块招商证卷60%6000050000—出租第一创业证券地块第一创业证卷60%3500030000—出租国信证券地块国信证卷60%8000068000—出租平安人寿保险地块平安人寿保险60%378600255900出租中国广东核电集团地块中国广东核电集团60%13170092190出租四大保险公司地块四大保险/10030087300—出租中心区2011年后写字楼以出租为主，对项目影响有限竞争案例本报告是严格保密的。26中心区未来写字楼注重生态、个性，将分流部分客户，项目产品需达到一定档次应对典型案例南方博时基金大厦南方博时基金大厦：位于深南大道北侧，总建筑面积11万㎡，建筑高度约200m。在塔楼间分布有三个空中花园楼层。深圳能源大厦深圳能源大厦：位于中心区中轴线东侧，南北各布置一栋塔楼，高度≤250