龙湖物业管理公司前期介入的主要工作内容

龙湖物业管理公司前期介入的主要工作内容一、方案设计阶段的前期介入工作：(一)设备房设计：1)中控室1.中控室和消防控制室合二为一。2.具备自然采光和通风。3.位置宜设置在小区相对居中位置。4.大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室，其他中控室信号联网至总中控室内。5.地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于2.6米结构顶）小区出入口数量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建造标准，丰要景观设施（如水体）大小，小区安防设施及标准等。2)配电室、发电机室、大型空调机房1.配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响。2.不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施。3.其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施。4.商业配电室，冷冻站设置独市值班室。5.通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚。6.配电房、水泵房、中控室进出通道装设防鼠板。7.强、弱电水井采用通开钥匙。8.除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇。9.底楼和正负零以下强、弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外，还应用无机堵泥，对所有缝隙再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象，对设备设施带来的损坏。3)设备房墙地面1.地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料。2.设备房地面均采用普通防滑地砖。3.有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子。(二)出入口数量确定1.出入口在满足规划的同时，数量宜偏少。2.根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营。3.车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开；如设置为多个年库宜采用通道相连，尽可能减少小区内设置车库出入口，有条件的按特级车库标准。4.商业、soho楼人、车出入口应分开设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，避免不好找出入口而导致车不入库。5.形成收水口的组团大门等应设置截水沟。(三)生活、建筑垃圾收集点确定1.与住宅间距合适，应考虑风向因素，一般间距住宅20-30米五右为宜。2.臭气排放不影响住宅和商业。3.露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度。4.根据地域不同特点设置于地下室的，要考虑排风、除渣车的通行。5.设置照明、清洁水、排水沟，动力电源根据垃圾箱形式需要而定。6.一般一个项目设置一个垃圾站，有条件宜居中，距项目最远点不宜超过1.5KM，建筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置。(四)围墙方式的确定1.围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。2.高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点。3.铁艺闱端栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm，顶部有矛尖。4.实体闱端面层不使用浅色材料。5.不采用强度较低的围网、栅栏等。(五)人车交通流线的确定1.宜采用人车分流。2.车行宜直接进入车库。3.楼栋与车库设置相连通道。(六)配套设施的确定，学校、幼儿园、会所、泳池等1.项目相对集中位置。2.独立管理，出入口单独向小区外。3.面向小区外、水电气单独计量。4.会所宜办理独立产权，商业性质。(七)物业用房（包括：临时、过渡、永久及售场用房）的确定1.管理处、客户中心一般合并设置在小区相对集中位置，客户中心设在平街层，面向小区外，有停车条件，客户中心与管理处办公主要房间有自然采光条件；配置专用的装修接待室。2.工程、绿化、保洁用房考虑服务半径，宜设置在小区相对集中位置，可设置在地下或架空层，根据业态设值班点及保洁间，工程用房与配电室距离不宜太远。3.保安用房需有采光条件，根据小区面积，可集中或分开设置，数量以1-2个点为宜，对业主影响小，宜设置独立向外的出入通道。4.过渡性物业用房位置根据实际考虑，但需考虑永久性用房建成之前的管理使用需要。5.预留自然通风良好，且不影园区观感的库房被服晾晒空间。(八)保洁间、公共卫牛间、确定1)公用卫生间：1.高层公寓楼在-层设置。2.每组团设置。3.社区商业根据服务半径考虑。4.商业每层设置一组（考虑服务半径，以120米为宜，平街层不设置）5.出入口门岗附近无公用卫生间的应在门岗设置卫生间。6.集中商业除首层外的其他楼层设置卫生间。2)保洁间：1.高层公寓楼每栋大堂或架空层设置。2.花园洋房每个组团设置。3.别墅每组团设置。4.商业每层设置（考虑服务半径，以120米为宜）。5.社区商业根据服务半径考虑。6.面积4平米，设拖布池，5孔插座，照明。二、施工图设计阶段：(一)土建部分（只针对清水房）：1)车库图纸设计部分建议1.出入口车道a)长于10米坡道，设置3道截水沟（入口与环境交界处、中部滴水檐处、底部与车库地坪交界处），雨量较大的地区做适当增加。b)木坡度≥8%的车道，宜考虑减震、防滑措施；宜采用双组分改性树脂刚玉混合防滑减震材料。2.车库排水沟c)排水沟采用混凝土浇筑，高分子合成材料水箅子。3.管沟防返水d)与设备房相连的管沟应采用防渗水和返水措施。4.车库雨污井、提排e)车采用防臭井盖；提排设置超高水位报警信号到中控室（提排不能设置在业主产权范围内）f)提排泵坑盖采用轻质材料；必须采用水泥盖的提排井盖应利于方便开启，重量不得超过50kg，且应设置提升着力挂件（或孔）。g)深度大于1.2米的必须设计爬梯。5.进出车库挡墙上的管线孔或套管应有效封堵。6.出入口均应设置带色环的限高杆并配置限高标示；各防火分区卷帘门应设置限高标示（双行道在卷帘门两边均应设置）。7.关注柱网间车位布置的合理性；（净间距一般在8米左右为宜）。8.车库排风井宜在公共景观、楼栋山墙，并弱化处理，避免对住户影响。2)设备房平而布置1.方便维修及日常保养。2.配电房位置不影响住宅。3.重要设备房，如配电室、发电机房、集中空调机房等不宜设置在最底层，必须设置在最底层时，设备房地面应高出房间外300mm--500mm左右。3)管井及楼层设备间1.管井及设备间的检修通道应设在公共区域。2.管井设置排水及防水（楼层内设置保沽取水点的管井墙地面均应作满防水，规避结露现象造成的墙面返潮至户内）。(二)建筑强电部分：1)光源选择及控制回路：1.光源选择及控制见附件。2.楼道灯具安装距地面应低于3米；3.公共区域照明灯具，高度宜低于4米，利于维修；4.红外感应开关（延时时间60～180s可调，感应距离3米，感应角度115度）2)发电机电源供电范围：1.发电机：h)保障性负荷：普通电梯、排污泵、生活水泵、高层建筑楼梯照明、值班照明、游泳池照明、物管办公室照明、门岗照明、车管系统、保安系统电源、电话机房照明、幼儿园、影院、环境照明容量的50%、部分大型商铺的备用用电，负荷计算时考虑需用系数和同时系数。i)主力店：主力店应单独设置发电机，供电范围为主力店消防负荷和保障性负荷，发电机容量选择时按最大可能消防负荷和保障负荷的较大值选取。2.UPS电源：中控室及安防系统满足24小时使用。3.应急灯盒：设备房设应急灯。4.发电机与市电的联动：市电停电发电机自动启动、自动投入，市电来后发电机延时3分钟停止。5.集中商业商铺应急照明电源与备用电源分开设置，双电源转换设置在商铺内。(三)建筑弱电部分：3)户内对讲门机：1.主干线IP到单元／单元进户为总线。2.信息发布功能。3.各门岗门机和管理机可以同时呼叫不同单元总线住户。4.对讲话机断线、短路＼断电及数据线路不通时可以在线检测、自诊自检功能。5.蓄电池满足户内对讲及报警停电后继续使用24小时。6.信号分支器具有隔离保护功能。7.对讲分机、信号分支器一个项目预留5套备品备件以满足维修替代使用。8.系统具备屏蔽住户分机，呼叫管理中心功能。4)户内报警：1.软件即时（延时≤2S）显示户内报警信息（如房号、报警类型）并声音提示。2.报警时弹出户内相关信息。3.户内报警控制器一键布防、密码撤防，软件并有记录。4.软件支持报警控制器在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示）。5.软件数据自动备份／恢复、报警记录自动覆盖。5)监控设备：1.摄像机实时监视（1、4、9、16分割显示），2CIF格式画质录像存储30天。2.能自动或手动切换，在画面上应有摄像机的编号、地址和时间显示。3.报警发生时相关监视视频闪烁提示并同时弹出全屏显示。4.主机支持视频移动侦测、摄像机画面丢失报警。5.软件支持按时间、通道查询录像信息。6.硬盘录像机宜支持全Dl录像格式。7.支持不少于50台的以太网联网，支持双码流网传。8.支持各类报警、实时及录像信息上传。9.在第三方电脑使用播放软件能显示地址和录像时间。10.围墙应设置摄像辅助照明，光源安装不能正对摄像机，选用发散光源。11.中控室监视器选择专业纯平监视器。6)周界报警：1.报警时联动打开对应围墙探测灯和弹出对应摄像机画面。2.围墙高度不宜低于2.2米，技防与物防安装间隙不大于0.4米。3.软件即时（延时≤2S）显示周界报警信息（报警编号）并声音提示。4.报警时弹出电子地图信息。5.软件布＼撤防、旁路防区，软件并有记录。6.软件支持报警模块在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示）。7.软件数据自动备份／恢复、报警记录自动覆盖。(四)给排水部分1)保洁取水点设置1.高层住宅首层、顶层及每隔10层设置。2.SOHO楼首层、顶层及每隔3层设置。3.写字楼每层设置。4.花园洋房每单元首层（或负一层）设置。5.别墅在环境中设置（与绿化取水点合用）。6.车库每层设置保洁取水点，且端柱立面应贴1.2米×1.2米的瓷砖（100米以内居中设置，大于100米的车库间距60～80米设置，管径不低于20；洋房可以与设置在负一层的楼栋保洁取水点合用）。7.水泵房、中控室、中央空调机房、屋面冷却塔和湿式报警阀间应在房间内或附近设置保洁取水点。2)绿化保洁供水路径、分段、点位布置及安装方式建议1.供水系统采用环网供水，主管管径不低于DN63;每小环网供水系统覆盖景观面积宜在2万平米左右。2.给水管分级控制，小环网之间应连通并设置阀门。3.采用成品快速取水阀，快速取水阀前设置球阀；每50米靠路边设置，景观面积20平米以上的绿地应采用喷灌方式。(五)景观部分1)水体数量及体量设置1.水体数量及体量在不影响景观设计效果的前提下，宜少不宜多。2.水容量大于25立方米应采用循环系统。大于300M3，设置水泵房、净化设备；回水管应设阀门。3.大于200M3的水体设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利用。4.水体每级及泵坑底部设排水、排水管设阀门、排水管径考虑排水时间不超过30分钟。5.泵坑不设在水体内。6.采用时钟控制，未设置泵房的水体应集中控制，控制箱结合照明控制箱设在门岗处。2)景观给水设计1.供水系统采用环网供水，主管管径不低于DN63。2.给水管分级控制。3.采用成品快速取水点，每50米靠路边设置；高边坡地带应采用喷灌方式；北方地区均采用自动喷灌。3)园区排水设计1.单体建筑排至景观和车库顶板的雨水应有组织排放。2.车库顶板应有两套组织排水，地表水采用排水沟排放，渗透水（饱和水）采用盲沟或地漏形式排放。3.道路两边的花池必须做防水和组织排水。4)游泳池及配套用房布置1.对外有经营条件，宜与会所集中设置；周边不宜种植易落叶和根须发达的乔灌木植物。2.深水区与浅水区分开、游泳池与环境采用安全分隔。3.游泳池设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利用。4.泳池四周设置痰槽。5.采用系统吸污。6.更衣间、淋浴间、更衣柜、足洗池。三、工程建设阶段：(一)土建部分（只针对清水房）：1)商业及住宅烟道1.竖向烟道不能直角转弯。2.烟道应伸向屋顶高空排放，同时应离住宅距离大于20米。3.顶端烟帽设置应利于排烟、具备防雨水进入功能。4.经过住宅卧室、客厅等功能房间时，应具有隔热、防漏烟功能。5.商业烟道不宜设置在共墙上；宜多竖向烟道，少横向烟道，在裙楼屋面设置坡向截面大的烟道汇集排放。6.洋房、别墅