南京市国有土地上房屋征收评估技术导则

南京市国有土地上房屋征收评估技术导则2012年7月目录1、关于印发南京市国有土地上房屋征收评估技术导则的通知宁建征字[2012]731号……………………………………………（1）—1—宁建征字[2012]731号关于印发南京市国有土地上房屋征收评估技术导则的通知各评估机构、各相关单位：根据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（宁政规字[2012]13号）的有关规定，现将《南京市国有土地上房屋征收评估技术导则》印发给你们，请遵照执行。二○一二年六月二十八日—2—南京市国有土地上房屋征收评估技术导则第一章总则第一条制订目的：为规范国有土地上房屋征收评估技术行为，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，保证房屋征收评估结果客观公平，制定本技术导则。第二条制订依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）、《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》（苏政发〔2011〕91号）、《房地产估价规范（GB／T50291-1999）》、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（宁政规字[2012]13号）等有关规定。第三条适用范围：在本市玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关、雨花台、栖霞区（以下称区）国有土地范围内，评估被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本技术导则，但其他法律法规有相关规定的，从其规定。第二章征收评估要素第四条评估机构：承担房屋征收评估业务的评估机构应列入南京市国有土地上房屋征收评估机构信用名录。第五条评估人员：承担房屋征收评估的房地产评估专业人员应该是符合本技术导则第四条规定的评估机构中的注册房地产估价师和持有房屋征收评估上岗证的人员。房地产评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。被征收房屋价值评估的整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。第六条评估对象：被征收房屋及其附属物、产权调换房(含占用范围内的土地使用权)。第七条评估对象分类：被征收房屋分为住宅房屋和非住宅房屋两大类。为适应征收评估的技术需要，住宅房屋和非住宅房屋又划分为若干细类，有关分类的定义及标准—3—见附件一。第八条评估目的：被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”；用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。第九条评估时点：房屋征收决定公告之日。第十条价值标准：指评估对象在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑租赁、抵押、查封等因素的影响。第十一条评估方法选择：注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，合理选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估，并在评估报告中作相应说明。第十二条评估区位：根据南京市国有土地上房屋征收评估区位划分体系，将南京市主城区玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关、雨花台、栖霞8个城区划分为6个等级25个分区，作为征收评估的技术基础，见附件二。第十三条评估程序：⑴接受评估委托，明确评估基本事项并签订书面房屋征收评估委托合同；⑵接受委托方提供资料，开展前期调查，拟订征收评估作业方案；⑶到征收地点进行现场告示；⑷注册房地产估价师逐户实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录；⑸依照本技术导则评估测算分户的初步评估结果；⑹将分户的初步评估结果提交委托方；⑺在委托方公示分户的初步评估结果期间安排负责评估项目的注册房地产估价师进行现场说明解释，对存在错误的予以修正；⑻在分户初步评估结果公示期满后，提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告；⑼完成评估资料立卷、归档工作。第十四条评估结果表达：房屋征收评估结果包括分户评估结果和整体评估结果。房屋征收分户评估结果以《南京市国有土地上房屋征收补偿金额分户初步评估结果表》、《南京市国有土地上房屋征收补偿金额分户评估结果表》和《南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修补偿金额分户评估结果表》，以及《南京市国有土地上房屋征收评估补偿金额分户汇总表》表达，作为被征收房屋（含其占用范围内的国有土地使用权）的补偿依据；房屋征收整体评估结果以《南京市国有土地上房屋征收评估结果汇总表》表达。房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。—4—第十五条评估报告：征收评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，依照本技术导则的要求出具征收整体评估报告,分户评估报告的格式应符合本技术导则的要求。第十六条评估结果应用的有效期：自提交正式评估结果之日起，至该征收项目征收补偿结束时止。如果评估条件发生变化需要修改评估结果，前一份评估报告自动作废，并应在后一份报告中作相应说明。第三章住宅房屋征收评估第十七条住宅房屋征收评估方法：普通住宅房屋应当选用市场法的基准价格修正方式评估。除普通住宅外的特殊住宅房屋可选用市场法的直接比较方式评估，也可视具体情况选用其它市场化方法评估。被征收住宅房屋的细类划分见附件一，市场法可比实例的选择要求见附件三㈡。第十八条住宅房屋征收评估技术路线：选用市场法的直接比较方式和其它市场化方法评估的特殊住宅房屋评估技术路线按《房地产估价规范》要求执行。对选用基准价格修正方式评估的普通住宅房屋，其征收评估价格测算的技术路线为：1.确立评估基准在征收项目范围内设定“住宅标准样本房屋”作为评估基准，“住宅标准样本房屋”的设定要求见附件三㈢。2.测算基准价格按《房地产估价规范》中市场法评估的有关规定测算比准价格，“住宅标准样本房屋”基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件见附件三㈡。其计算公式为：基准价格0V=SniVn∑=11×)(1001P×100)(2P×)(10031P×)(100)(1003332PP×Vs—可比实例成交价格，n为可比实例的个数；1P—交易情况修正系数。由于选用买卖的正常交易实例为可比实例，该系数取值为100；2P—交易日期修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体—5—情况，参照当地有关部门公布的相关价格指数确定；31P—可比实例实体因素修正为“住宅标准样本房屋”实体因素的修正系数。该系数确定见附件三㈣；32P—可比实例区位因素修正为“住宅标准样本房屋”区位因素的修正系数。该系数确定见附件三㈤；33P—可比实例权益因素修正为“住宅标准样本房屋”权益因素的修正系数。该系数取值为100。3.确定评估价格各被征收房屋分别与对应类型“住宅标准样本房屋”进行实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格并考虑交易情况修正后得出各被征收住宅房屋的评估价格。其计算公式为：被征收住宅房屋评估价格iV=0V×100)(31iP×100)(1'P0V─基准价格；Pi31─“住宅标准样本房屋”实体因素修正为被征收房屋实体因素的修正系数。系数确定见附件三㈣；1'P—交易情况修正系数。由于选用征收前买卖的正常交易实例为可比实例，而房屋征收改变了征收区域房地产供求，应对征收前买卖的正常交易价格进行交易情况修正。该系数由房地产估价师根据征收项目规模及对周边房屋供求关系的影响确定。第四章非住宅房屋征收评估第十九条非住宅房屋征收评估方法：被征收非住宅房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估。在无市场法评估依据或评估依据不充分而不宜选用市场法时，评估方法选择如下：1.非住宅营业房屋非住宅营业房屋中的商铺类房屋应当选用以收益法为基础的基准价格修正方式评估。除商铺类房屋外的其它非住宅营业性房屋应当选用收益法评估。—6—2.非住宅非营业房屋非住宅非营业房屋或者其类似房地产有经济收益的，可以选用收益法评估；也可视具体情况选用成本法等其它市场化方法评估。市场法、收益法、成本法应用说明见附件三㈠、附件四㈠、附件五㈠。3.工业及仓储房屋工业及仓储房屋应当选用成本法评估；有工业及仓储用途租金收益的，也可视具体情况选用收益法等其它市场化方法评估。第二十条非住宅营业房屋征收评估技术路线：选用市场法、收益法和其它市场化方法评估的非住宅营业房屋评估技术路线按《房地产估价规范》要求执行。对选用以收益法为基础的基准价格修正方式评估的非住宅营业商铺类房屋，其征收评估价格测算的技术路线为：1.确立评估基准在征收项目范围内设定“商铺标准样本房屋”作为评估基准，“商铺标准样本房屋”的设定要求见附件四㈡。2.测算基准价格选用收益法评估“商铺标准样本房屋”的基准价格时，应选用有限期收益法公式。考虑到征收评估的补偿性质，一般选用稳定收益情形测算。其计算公式为：基准价格])1(11[0noRRAV+−=A0—设定“商铺标准样本房屋”的年净收益；R—资本化率。由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况确定；n—收益年期。由评估机构根据《房地产估价规范》规定确定。3.确定评估价格各被征收房屋分别与对应类型“商铺标准样本房屋”进行实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格后得出各被征收房屋的评估价格。其计算公式为：被征收商铺类房屋评估价格iV=0V100)(31iP×0V—基准价格；P31i─“商铺标准样本房屋”实体因素修正为被征收房屋实体因素的修正系数。系—7—数确定见附件四㈡；第二十一条非住宅非营业房屋征收评估技术路线：选用市场法、成本法和其它市场化方法评估的非住宅非营业房屋评估技术路线按《房地产估价规范》要求执行。对选用收益法评估的非住宅非营业房屋，其征收评估价格测算的技术路线为：1.测算年净收益选用市场法测算比准年净收益，评估对象年净收益按比准价格的算术平均值确定。测算年净收益的可比实例的选择条件见附件三㈡。其计算公式为：年净收益A=SniAn∑=11×)(1001P×100)(2P×)(10031P×)(100)(1003332PP×As—可比实例年净租金，n为可比实例的个数；1P—交易情况修正系数。由于选用出租的正常交易实例为可比实例，该系数取值为100；2P—交易日期修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，参照当地物价部门公布的相关价格指数确定；31P—可比实例实体因素修正为评估对象实体因素的修正系数。该系数确定可参见附件三㈣；32P—可比实例区位因素修正为评估对象区位因素的修正系数。该系数确定可参见附件三㈤；33P—可比实例权益因素修正为评估对象权益因素的修正系数。该系数取值为100。2.确定评估价格其计算公式为：被征收非住宅非营业房屋评估价格iV])1(11[nRRA+−=A—年净收益；R—资本化率，由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况确定；n—收益年期，由评估机构根据《房地产估价规范》规定确定。第二十二条工业及仓储房屋征收评估技术路线：选用市场法、收益法和其它市场—8—化方法评估的工业及仓储房屋评估技术路线按《房地产估价规范》要求执行。对选用成本法评估的工业及仓储房屋，其征收评估价格测算的技术路线为：1.测算土地重新购建价格土地重新购建价格应当选用市场法测算。在无法选用市场法时，可选用基准地价修正法、成本积算法等方法求取。土地重新购建价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地开发管理费用、土地开发投资利息、土地开发利润等。选用基准地价修正法测算土地重新购建价格时可参照执行附件五㈠的有关规定。2.测算建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格通常选用成本积算法求取。建筑物重新购建价格内涵包括建筑物开发成本、建筑物开发管理费用、建筑物开发投资利息、建筑物开发利润等。建筑物开发成本中的建筑安装工程费用可参照附件五㈡所示工业及仓储房屋建筑安装工程费用参考表作适当调整后确定。3．确定建筑物折旧建筑物折旧应根据现场勘察结果，