工程开发成本管理

工程开发成本管理目录工程成本概念工程成本的含义工程成本的组成工程成本管理的总体思路工程成本管理环境外部环境内部环境企业文化与工程成本管理工程成本管理目标工程成本管理理念目录（续）工程成本管理方法工程预算管理工程采购管理材料设备价格认证工程项目管理模式工程合同管理工程变更管理工程结算管理目录（续）工程成本管理资源组织架构人力资源顾问管理流程、制度建设经验与教训成本控制意识立法执法并重成本管理关键点成本管理筹划设计阶段管理招标文件评审工程成本的概念成本与价格工程造价与工程成本全成本观念结构化的思维：MECE－相互独立，完全穷尽横向：涵盖所有费用项目－土地、报批报建、建筑安装、管理、财务纵向：涵盖产品完整生命周期－前期阶段、建设阶段、保修阶段、使用/运行阶段、基建项目成本前期成本建设期成本使用期保修期施工阶段维修运行维修改造设计阶段运行基建项目成本组成（纵向）工程成本前期工程费建安成本管理费用财务费用土地、报批报建其他费用咨询顾问勘察测量工程设计直接成本间接成本临时工程公用设施接口杂项内部管理费外部管理费质检安检费各种保证金产权办理费手续费保证承诺贷款利息资源平台管理平台招标代理工程监理工料测量项目管理人力成本办公费用基建项目建设成本（横向）土地购置费会所保安亭室外机电垃圾站学校其他变配电动力照明消防楼宇自控综合布线安保门禁对讲会议系统其他厨房设备白蚁防治燃气家私艺术品其他空调给排水道路园林绿化其他设施土石方基础土建结构机电弱电外装修内装修其他基础设施配套设施主体工程开办费用总包管理税金利润间接成本直接成本建安成本建安成本组成工程成本的概念（续）－工程成本组成：土地、报批报建在工程成本中所占比例可能很大或较大土地来源政府－一级出让市场其他企业或组织－二级转让市场获取方式：协议、招标、拍卖依据企业的赢利模式与战略目标报批报建经济，如利用优惠政策合法及时工程成本的概念（续）－工程成本组成：财务费用在工程成本中所占比例不大财务利息、融资成本与机会成本融资方式股权融资：成本高，但无还款压力增资扩股：公募与私募优先股负债融资银行贷款：成本低，但有到期还款压力。商业银行贷款、政策银行贷款、银团贷款、买方信贷、卖方信贷、融资租赁、发行债券、可转换债券等。应付帐款：显性成本低，但信用成本等隐性成本高工程成本的概念（续）－工程成本组成：财务费用（续）信用保证财产抵押动产或权益质押政府保证投资方（股东）担保第三方担保股东承诺借款人承诺帐户监管合作方保证协议保证保险工程成本的含义（续）－工程成本组成：财务费用（续）融资方式的选择取决于企业长期目标企业文化供应链战略HW的做法规避财务风险：没有预付款，但会增加隐性成本强大的支付能力：及时付款，减少信用成本长期合作：关键时期的相互帮助，减小融资成本战略联盟：与供应商双赢工程成本的含义（续）－工程成本组成：管理费用在工程成本比例中较小人力成本、资产折旧、费用分摊学习曲线：学习、经验、沟通资源共享与成本分担：规模经济外部资源的利用与管理MAKE-OR-BUY策略项目总成本考评－管理成本转移工程成本的含义（续）－工程成本组成：管理费用（续）管理费用控制个人控制：利用费用使用人或审批人的个人经验、关系行政组织控制：流程、权限、预算成果控制：KPI指标文化控制：组织文化导向HW的做法：基建部为服务性部门，人员控制尽量利用业界的专业顾问财务、IT、人力资源管理等利用公司大平台主要靠预算控制和文化控制工程成本组成（续）－建筑安装成本在工程成本中比例可能最大，是成本管理重点目标：在可预见的期限内，建筑产品价值最大化最适合自己的，而非最好或最便宜的建安成本的管理预算管理工程招标材料设备价格认证合同管理工程变更管理结算管理工程成本管理思路目标战略（方法）资源外部环境内部环境战略三角图（宏观环境）（微观环境）工程成本管理思路（续）搬砖头与建教堂的故事态度决定行为，行为决定习惯，习惯决定性格，性格决定命运！对于企业也一样，有什么样的理念，就有什么样的价值观和文化，就决定采用什么样的成本管理思路和方法。分清目标与手段：钓鱼的故事、价格谈判结构化的思维：输入＋方法与技能＋输出工程成本管理环境（续）－外部环境宏观环境政治、经济、法律、市场、社会、地理、历史国家或地区中国：低成本制造基地行业房地产行业、建筑行业、工程造价咨询行业行业协会、中介机构香港工料测量师与国内造价工程师：优势与劣势－理念、技能、服务政府工程成本管理环境（续）－外部环境（续）微观环境5FORCES现有竞争者客户替代者供应商新进入者进入壁垒工程成本管理环境（续）－内部环境企业历史经验积累隐性知识与显性知识数据库管理成熟度企业文化核心价值观竞争优势决策模式工程成本管理环境（续）－内部环境（续）文化知识信息自然文化三角图工程成本管理环境（续）－内部环境（续）企业文化：管理者导向与员工行为规范核心竞争优势成本优势：成本领先型差异化优势：产品/技术领先型客户关系优势：客户价值领先型核心价值观导向：组织架构、人力资源管理（职位体系、绩效评估、激励体系）决策模式－效率与风险的平衡民主决策集中决策民主集中企业发展阶段的不同：价值观的变化对成本管理的影响工程成本管理环境（续）－内部环境（续）HW文化低调务实：绩效导向；板凳能坐十年冷；敬业爱岗；小改进，大奖励；大建议，只鼓励团队合作：胜则举杯相庆，败则拼死相救；“狼狈计划”社会责任感：不让合作伙伴吃亏危机意识：HW的红旗到底能打多久、活下去才是企业的硬道理、HW的萎缩破产总有一天会到来、企业不可穿上红舞鞋、HW的冬天、北国之春客户导向：为客户服务是HW存在的唯一理由工程成本管理环境（续）－内部环境（续）HW决策模式委员会制度分级授权，权力制衡－中标函、合同、付款的签字权限内部约束与外部监控－基建部内部各部门相互约束；技术与商务的相互约束；财务与审计的外部监督决策权与执行权的分离－谈判者不决策，决策者不谈判！公司高层领导者对企业文化的决定作用工程成本管理目标效率与效果：埋头拉车与抬头看路工程成本管理的误读造价控制还是成本管理？市场导向还是生产导向？长期利益与短期利益确定成本管理目标：价值工程成本锲子：客户支付意愿与公司成本附加价值（客户支付意愿－公司成本）的增加客户支付意愿上升而公司成本下降客户支付意愿增加额大于公司成本增加额客户支付意愿减小额小于公司成本减小额工程成本管理目标（续）与公司的战略目标一致每个企业的目标不一样股东、员工、客户、社区营业额、利润、市场份额、产值、利润率、风险上市公司与非上市公司境内企业与境外企业房地产与基建：工程成本的敏感度差异目标分解：公司战略目标产品或固定资产战略目标项目管理目标工程成本管理目标项目管理目标：工期、质量与成本的均衡公司高层管理者对成本管理目标的影响工程成本管理目标（续）成本质量工期成本质量工期成本工程成本管理目标（续）赢利模式与成本管理地产开发－工程项目开发利润来源。产品销售型：工程成本将直接作为产品成本入帐。土地经营型：工程成本将直接作为产品成本入帐。资产经营型：工程成本结转为固定资产，再以折旧形式作为经营成本。自用基建－工程项目开发作为利润来源的支持工程成本结转为固定资产，再以折旧形式作为经营成本。工程成本管理目标（续）HW工程成本管理目标：在预算目标内，以合理的固定资产成本，为公司主营业务的发展提供支持和服务。成本控制线预算合理市场价HW的工程成本管理理念：符合公司战略目标不追求最便宜，而追求最合理工程成本管理目标（续）基建工程，自用满足公司使用要求，功能合理、适用体现公司形象，扩大市场影响力，增加产品收入融资需求经营杠杆于房地产低潮时积累固定资产资产保值增值，资本运作成本以折旧形式体现工程成本管理战略与方法核心理念：财务管理VS会计核算管理战略预算管理－将工程成本控制在预算目标之内价值管理－工程成本具有市场竞争性不同企业所采用的战略可能不同国际公司与国内公司的差异分析成本管理的方法工程成本的组成影响成本的因素影响程度可控制程度管理措施项目成本构成影响成本的因素影响程度主要管理措施土地成本土地位置、大小等大参与项目规划及经济性分析和建议。工程成本（含设计费用）设计方案及设计标准很大1、提供项目预算报公司批准，作为项目成本的控制基准。2、编制设计方案概算，与项目成本预算进行比较，并通报有关各方。3、提出控制项目成本的建议。初步设计很大1、编制相应的概算，与方案概算进行比较，并通报有关各方。2、提出控制项目成本的建议。施工图大编制施工预算，与初步设计概算进行比较，并通报有关各方。提出控制项目成本的建议。项目成本构成影响成本的因素影响程度主要管理措施工程成本（含设计费用）工程采购方式（含合同文件）中1、提供可竞争的工程采购方式建议，及相对完备的合同文件。采购价格组成及合理性分析。2、采购价格与施工预算比较，并通报有关各方。工程变更处理及结算小1、提供工程变更预算并提示各方。提供工程变更结算，与预算比较，并提示各方。2、提出控制变更的建议。3、合同商务问题处理。报批费用政策小根据经验提供预算并与实际比较管理费用管理模式中管理模式的分析和建议财务费用利率、贷款额、工期小工期预算、工期控制的分析和建议，正确处理工期纠纷。工程成本管理战略与方法（续）－工程预算管理预算的作用事先管理与事后计算成本控制的目标组织、项目成本评价的基准线预算的审批分级授权汇报沟通HW的做法预算的种类静态预算动态预算该部分内容详见《工程预算管理》，此处仅简单介绍工程成本管理战略与方法（续）－工程预算管理（续）静态预算－不考虑时间价值工程预算分类：方案概算、初步设计预算、施工图预算（标底）预算目标的确定自上而下：与企业战略目标相适应，是公司战略目标的分解，作为执行者强制控制的上限自下而上：根据需要确定方案，依据方案确定预算，经公司批准后确定预算目标上下结合：不断沟通互动注意事项：各级工作人员的成本意识；造价管理部门的主动引导与组织工程成本管理战略与方法（续）－工程预算管理（续）工程预算编制历史数据、市场数据与设计深度相适应包含地基处理、基础、地下室、土建结构、机电安装、弱电、幕墙、精装修、室外道路、园林绿化等预算书内容：编制依据、编制方法、假设条件、工料规范、工程量清单、图纸目录等注意事项：预算人员应熟悉工程技术；设计人员、工程施工管理人员的参与工程预算控制限额设计总额控制，分项调配不可预见费的使用预警、汇报、审批工程成本管理战略与方法（续）－工程采购管理（续）招标的动机降低成本有效竞争沟通与承诺供应商的代理行为-信息不对称不完备契约员工的代理行为质量控制该部分内容详见《工程采购管理》，此处仅简单介绍工程成本管理战略与方法（续）－工程采购管理（续）过程公开、公正和公平VS结果合理自行招标与代理招标招标策划：组织、程序、方法、标准、计划招标流程与模板招标方法独家议标邀请招标公开招标竞价程序：预审、邀标、发标、回标、开标、评标技术标与商务标的开标与评标顺序工程成本管理战略与方法（续）－工程采购管理（续）评标流程与模板评标方法封闭与不封闭：开标、评标定性：设置门槛、排序、优缺点分析定量：权重、标准分、加分、减分、缺陷加价参与者定标方法取决于业主的需求和价值观强调成本：最低价法、合理低价法、评标价法强调技术、质量：综合比较工程成本管理战略与方法（续）－材料设备价格认证材料设备价格认证目的降低成本直接控制质量流程评价不确定明确标准－选择最低性价比确定明确标准－选择最适用结果运用与主合同的协调