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CentalineConsultantsCodeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。潍坊麒麟公馆项目前期策划报告——市场调研、定位及物业发展建议经济效益评价项目思维导图市场机会分析项目解析核心目标目标实现的关键点商业酒店写字楼公寓物业筛选与组合住宅Codeofthisreport|3地理位置：项目地处高新区最靠近城市中心区的西部，是经由青银高速进入城市中心区的必经之路，能够承接中心城区城市外溢的功能区域交通优越。通过潍县中路、北宫东街、福寿东街等与城区各方位直接相连。同市政府和潍坊东站的距离短，增强区域辐射能力。项目区位：项目位于潍坊市高新区金马路与北宫东街交汇处，地处高新区最靠近城市中心区的西部，距潍坊市政府仅2公里高新区1.73km潍坊市政府2km奎文区本案坊子区青银高速潍城区经开区2km本项目市政府本项目市中心2.5km本项目潍坊东站10km本项目机场10.7kmCodeofthisreport|4东面：为市政绿化带，与玉苑·阳光城隔金马路相望北面：临市政干道北宫东街，对面为新华苑、新华大厦西面：为沿街商铺，以餐饮为主，人流量不大；距离项目200米范围内的西南侧有大型的集中式商业谷德广场，档次中高端，经营状况良好南面：为赋海世家小区，居住氛围较浓厚，沿街有底商，且项目一期有底商，能够跟项目西面的商业衔接项目四至情况西：沿街商铺东：绿化带南：赋海世家项目北：新华苑项目四至：项目地块紧临市政交通干道，昭示性较好，周边居住氛围浓厚，且有一定的商业氛围Codeofthisreport|5项目概况：一期为形象高端的纯住宅项目；二期占地34001㎡，规模偏小，土地性质为商住性质项目二期项目一期一期产品设计开创了潍坊市场先河，采用欧式的住宅及宫廷自然园林，形象定位高端。二期地块与一期为一个整体，从项目的整体性及土地完整性来考虑，二期的档次应不低于一期的档次。占地面积总占地：85600㎡二期：34001㎡容积率3.5建筑面积299600㎡绿化率38.8%建筑类型18+1板楼Codeofthisreport|6一期地块一期地块区间路一期由4栋18+1小高层构成；整个小区呈现欧系风格，园林以“南法”为主题，营造了两条各10000多㎡的主题景观带二期地块占地51亩，规模小，但整体方正、平整，具备立即施工的条件二期地块地块现状：目前地块分两期开发，一期高端住宅已开发完毕，二期为空地，整体方正、平整，具备立即施工的条件二期地块Codeofthisreport|7车道交通动线新华苑人行交通：从项目一期的区间路分别向创新路、广场东路延伸出两条人行通道；经此人行通道可快捷地步行至与项目毗邻的福寿东街。车行交通：驾车沿城市主干道北宫东街西行可达中心城区；沿金马路向南可达坊子区；30路、55路公交车在地块北侧和东侧均设有车站。项目交通：坐拥北宫东街、金马路等城市主干道，出入便捷，项目的通达性较好广场东路福寿东路潍坊学院富华游乐园创新路金马路项目一期本案赋海世家谷德广场北宫东街上东·新邻里玉苑·阳光城中心城区周边市县Codeofthisreport|8项目评价：项目属于高新区最靠近城市中心区的西部、拥有良好交通条件的中小规模商住项目区位资源交通规模项目位于潍坊市高新区金马路与北宫东街交汇处，地处高新区最靠近城市中心区的西部，距潍坊市政府仅2公里坐拥北宫东街、金马路等城市主干道，出入便捷，项目的通达性较好占地34001㎡，规模偏小，土地性质为商住性质北临北宫东街，东临金马路，西靠广场东路，南至创新路，项目四周紧临市政交通干道，昭示性较好，周边居住氛围浓厚规模四至交通经济效益评价项目思维导图市场机会分析项目解析核心目标目标实现的关键点商业酒店写字楼公寓物业筛选与组合住宅Codeofthisreport|10核心目标：实现项目快速销售的同时并保证项目的高端形象项目的核心目标：实现项目快速销售的同时并保证项目的高端形象中原解读追求项目的高档次和高形象，实现企业高端地产品牌的沉淀快速回现，维持项目现金流运营并实现项目的高溢价塑造高端形象，并通过本项目带动公司品牌，树立良好口碑，为开发商打开潍坊市场做好铺垫开发商目标中原解读控制开发周期的基础上实现项目的快速销售经济效益评价项目思维导图市场机会分析项目解析核心目标目标实现的关键点商业酒店写字楼公寓物业筛选与组合住宅Codeofthisreport|12核心目标：实现项目快速销售的同时并保证项目的高端形象核心目标：实现项目快速销售的同时并保证项目的高端形象目标实现的关键点快速销售快速销售高溢价高溢价高形象高形象目标实现的关键点：快速销售、高溢价、高形象如何实现项目的核心目标？我们结合市场机会，寻找本项目的发展方向项目思维导图市场机会分析项目解析核心目标目标实现的关键点商业酒店写字楼公寓物业筛选与组合住宅经济效益评价Codeofthisreport|150200400600800100020072008200920102011单位;万㎡00.10.20.30.40.50.60.70.8从历年施工面积情况来看，潍坊市全市施工面积逐年递增，截止2011年末，全市商品房施工面积达4352万㎡；从历年施工面积增幅来看，全市施工面积历经2008-2009快速增长后，2011年增幅放缓，为10%；2007-2011年潍坊市商品房施工面积及增幅2010-2011年潍坊市商品房竣工面积及增幅从历年竣工面积来看，潍坊市竣工面积除2008年外，近几年竣工面积都逐年递增，截止2011年末，全市商品房竣工面积为803万㎡；从历年竣工面积增幅来看，自2009年后，全市竣工面积增幅放缓，2011年增幅为6%；整体态势1施竣面积：潍坊市全市施竣工面积逐年递增，施竣工面积增幅有所放缓，潜在供应量较大数据来源：潍坊统计局数据来源：潍坊统计局5001500250035004500550020072008200920102011单位：万㎡00.10.20.30.40.5全市Codeofthisreport|160200400600800100012001400160020072008200920102011单位：万㎡00.10.20.30.40.50.60.70.80500100015002000250030003500400020072008200920102011单位：元/㎡00.050.10.150.20.25从历年销售面积情况来看，2010年前潍坊市全市销售面积逐年递增，但2011年全市商品房销售面积有所减少，截止2011年末全市销售面积1242万㎡；从历年销售面积增幅来看，自2009年以后，全市商品房销售面积增速有所放缓，截止2011年末，为10%；2007-2011年潍坊市商品房销售面积及增幅2010-2011年潍坊市商品房销售价格及增幅从历年销售来看，潍坊市房价平稳上涨，截止2011年末，全市商品房销售均价为3599元/㎡；从历年房价增幅来看，自2008年金融危机后，全市价格增速放缓，2011年情况有所好转，增速为21%。整体态势1销售情况：潍坊市全市销售面积增速放缓，销售面积有所减少，全市房价稳定上涨数据来源：潍坊统计局数据来源：潍坊统计局全市Codeofthisreport|17从历年供应情况来看，2009年潍坊市全市供应面积1098万平方米，首次突破1000万平方米；2010年市场供应量达1404万平方米，供应量达到历年之最；2011年，主城6区住宅市场存量估算超过1000万㎡；2007-2011年潍坊市主城六区住宅供应情况2010-2011年潍坊市住宅成交面积及套数2011年，奎文、潍城、高新、坊子、寒亭、经开成交住宅约32855套，成交面积约331万平方米；从两年成交情况对比来看，住宅市场2011年成交量大幅萎缩，跌幅达41%；整体态势1581.843430100002000030000400005000060000700002010年2011年单位：套0100200300400500600700单位：万平方米供求特征：2011年潍坊市主城6区市场存量估算约1000万㎡，成交量有所下滑，市场供应充足20040060080010001200140016002007年2008年2009年2010年2011年单位：万平方米数据来源：潍坊搜房网数据来源：潍坊搜房网潍坊主城6区Codeofthisreport|18整体态势12011年潍城主城6区各月成交价格从主城六区历年成交均价来看，主城六区成交价格稳定上涨，截止2011年末，成交均价约4400元/㎡；从近年成交价格涨幅来看，成交价格涨幅较为稳定，其中2011年涨幅较大，为24%。418837073908356833142791549344244979407038283817357944350100020003000400050006000奎文区潍城区高新区经开区坊子区寒亭区均价1月12月2011年潍坊年初年终成交价格对比24%据调研统计的数据显示，高新区房价变化较大，截止2012年12月末，高新区成交价格较年初增长约1000元/㎡，达4979元/㎡；从2012年末成交价格来看，主城六区仅奎文区越过5000元大关，高新区紧跟其后成交均价约为5000元/㎡，高新区成交均价成为仅次于奎文区的区域。价格特征：近年潍坊市主城六区房价平稳上涨，其中高新区涨势迅猛，成交价格跃居为潍坊第二高，仅次于奎文区潍坊主城6区050010001500200025003000350040004500500020072008200920102011单位：元/㎡数据来源：市场调研数据来源：市场调研Codeofthisreport|19整体态势1一线开发商进驻潍坊市场，对市场将会有以下几个方面的影响进入大盘时代各大成熟开发商因资金相对宽裕，资金周转率要求相对较高等各种因素将使得潍坊市进入大盘时代；就目前情况来看，潍坊将形成以中建、恒大、阳光100、万达、绿城、碧桂园等地产大腕为首的品质大盘；物业类型多样化以阳光100、泰华城为典型代表的大型综合体项目出现在潍坊市，住宅、写字楼、公寓、商业等各种物业类型聚合度越来越高，真正开创潍坊大都市化生活；产品品质化从各大开发商在其他城市开发的项目来看，各大开发商都注重项目产品品质，注重人性化设计及高科技产品的运用，注重小区园林景观的打造及提供星级物业管理服务；营销规范化从目前市场来看，潍坊市房地产项目营销手段多借鉴北上广深等一线城市的营销模式；因此，一线品牌开发商的进驻，将进一步提升房地产行业营销手段的多样化及规范化。名企进驻：一线开发企业的进驻，将引领本地房地产企业从产品打造升华到品牌塑造，竞争压力将从产品延伸到品牌，竞争将更加激烈竞争Codeofthisreport|20小结：从市场情况和知名房地产企业的进驻两方面来看，潍坊未来竞争将更加激烈从全市情况看，潍坊房地产整体供应量较大，成交价格稳定上涨，竣工速度放缓；从主城六区情况看，潍坊整体供应量大，2011年估算超过1000万㎡，市场供应量充足；2011年主城六区成交量下跌较为厉害，成交价格稳定上涨；其中高新区跃居为主城六区仅次于奎文的区域一线开发商进驻潍坊，竞争将从产品升华到品牌之间的竞争；一线开发商的进驻，将增加潍坊土地拍卖的成功率，从而增加潜在供应量；一线开发商拥有规范的产品研发及营销体系，将给潍坊房地产营销带来新的挑战；本项目将面临激烈的市场竞争市场情况一线开发商进驻Codeofthisreport|21潍坊高新、奎文、潍城典型热销中高端项目鲁发名城茂华紫苑公馆玫瑰国际中经世界城华安庭岸风景荣观华府玫瑰园中央生