方兴宁波南塘老街项目策划定位报告

方兴地产2012年第一次总经理办公会汇报时长分会议时长分40702013年09月18日宁波南塘老街项目策划定位报告方兴地产2012年第一次总经理办公会总目录一、宏观环境二、地块特征三、住宅定位四、商业定位五、办公定位六、营销策略七、与可研报告对比分析方兴地产2012年第一次总经理办公会一宏观环境2（1）城市区位（2）城市经济（3）产业结构（4）城市人口（5）城市交通（6）未来规划方兴地产2012年第一次总经理办公会3太湖上海杭州常州无锡苏州宁波绍兴嘉兴湖州南京宁波是中国五大计划单列市之一（大连、青岛、厦门、深圳、宁波），享有省一级经济管理权限,具有制定地方性法规的权力。享有省一级经济管理权限的计划单列城市宁波毗邻上海、杭州，是长三角南翼经济中心城市，计划单列市，历史文化名城。宁波，简称甬，毗邻上海、杭州，是长三角南翼经济中心城市，我国首批沿海对外开放城市。毗邻上海、杭州，首批沿海对外开放城市拥有7000年的文化底蕴，是中国历史名城宁波，取自“海定则波宁”，是中国的历史名城，具有7000年文明史，是“河姆渡史前遗址”发源地。城市区位方兴地产2012年第一次总经理办公会2012年全市实现地区生产总值6524.7亿元，按可比价计算，比上年增长7.8%，接近全省8.0%的平均水平，与全国平均增速持平;2012年，宁波经济总量排名浙江省第二位，经济实力雄厚。宁波是长三角区域的经济重镇，2012年宁波市人均GDP为85223元，排长三角第六，与杭州、南京相近。城市经济方兴地产2012年第一次总经理办公会第二产业占主导，第三产业增长率较快，城市升级转型产生大量中高端客户群体，为本项目的发展提供了良好的契机。第二产业对经济的贡献稳定在54%左右，临港型工业、高新技术产业、传统支柱工业为三大产业群；第三产业的产值贡献度在42%左右，商贸、金融、房地产为第三产业支柱产业。12.6%4.5%27.1%5.3%21.6%16.5%5.7%2.4%0.9%3.3%交通运输及物流信息软件商贸住宿及餐饮金融业房地产业租赁及商务服务业科研技术服务公共设施管理其他服务行业产业结构方兴地产2012年第一次总经理办公会外来人口逐年稳步递增，住房需求空间潜力大，海曙区作为宁波核心四区之一，人口密度远高于其他区域。城市人口①2012年宁波大市户籍人口577万，常住人口764万；市六区户籍人口226万，常住人口351万；②2012年宁波大市外来人口占比24.4%；市六区外来人口占比35.6%，市六区外来人口占比高；③各区域中，海曙区人口密度最大，海曙区合计人口29.9万人，人口密度每平方公里10305人。地区全市海曙区江东区江北区鄞州区北仑区镇海区其它县市人口（万人）577.729.927.924.183.138.322.8351.6人口密度人/平方公里5851030582151160619640926229方兴地产2012年第一次总经理办公会跨海大桥：杭州湾跨海大桥，加强宁波与外界的联系,带来更多的经济活力；高速铁路：2013年7月沪甬高铁正式运行，宁波到杭州45分钟，到上海90分钟；国际机场：15分钟达到栎社机场，43条航线可达国内各大城市及港澳台、东南亚国家；轨道交通：宁波预建6条轨道交通线，其中1号线一期在2014年建成通车，1号线二期以及2号线一期在2015年建成通车。城市交通项目所在地随着跨海大桥、沪甬高铁开通，宁波已融入“沪杭甬90分钟经济圈”，有效提升了宁波城市地位及形象。方兴地产2012年第一次总经理办公会绕城高速轨道交通中心核心四区鄞州新城区外围镇海区北仑区加速推进“东扩、北联、南统筹、中提升”十二五规划战略，鄞奉路片区是“中提升”战略之重点。宁波十二五推进“东扩、北联、南统筹、中提升”的规划战略，扩大中心城区的影响力；全面实施”中提升”战略，加快重大功能板块和城市综合体建设；海曙区十二五规划，重点发展鄞奉路片区，强化商住、休闲功能。海曙：重点发展鄞奉路片区未来规划项目所在地北联南统筹东扩中提升方兴地产2012年第一次总经理办公会主要结论3.产业结构2.城市经济4.城市人口5.城市交通6.城市规划1.城市区位毗邻上海、杭州，是长三角南翼经济中心城市，长三角城市群的核心城市城市地位高。第二产业占主导，第三产业增长率较快，城市升级转型产生大量中高端客户群体，为本项目的发展提供了良好的契机。近年来外来人口逐年稳步递增，住房潜在需求大。长三角区域的经济重镇，2012年宁波城市GDP总量为6524亿，排浙江省第二，仅次于杭州，遥遥领先于其它城市。海陆空立体交通网络更加完善，宁波纳入沪杭甬“90分钟经济圈”，城市地位更加凸显。项目所在片区属城市核心重点规划板块，区域配套完善、生活氛围浓厚，且土地稀缺，区域价值显著。方兴地产2012年第一次总经理办公会二地块特征（1）项目区位（2）交通动线（3）周边配套（4）宗地现状方兴地产2012年第一次总经理办公会11项目处于宁波市海曙鄞奉片区，处于城市核心区，为城市重点规划板块；项目距离三江口核心商圈约2.5公里，江东老城区约2公里，鄞州中心区约3公里，该区块是海曙区、江东区、鄞州区的联系纽带。隶属海曙鄞奉片区，与各大主流商圈近距离接壤，为城市核心区的优质地块。项目区位核心区三江口商圈万达商圈江东核心商圈方兴地产2012年第一次总经理办公会12鄞奉片区东临奉化江，南邻杭甬高速公路，西界南塘河，北至萧甬铁路附近，占地约1.6平方公里。建成后该片区将是宁波CBD的扩展基地，以商务、居住为主，兼容商贸、休闲娱乐等功能的滨水特色综合性片区；由城投拿下的项目一期启动区块约39.6万方目前项目已动工，南塘河历史街区总开发约8万方，目前一期已营业，二期正在施工中。鄞奉片区是以商务、居住为主，兼容商贸、娱乐等功能的滨水特色综合性片区。区域规划方兴地产2012年第一次总经理办公会区域交通项目周边城市主干道众多，且临近轨道交通站点，交通四通八达，方便快捷。轨道2号线轨道4号线南站兴宁桥西东站项目周边有鄞奉路可快速到达天一商圈、环城南路机场高速快速连接机场，长丰桥、兴宁桥在项目两侧直接连接江东、鄞州等城市核心区域；规划中的2号线，4号线站点也紧邻项目，其中2号线预计2015年建成通车（宁波南站站距离项目900米）,4号线预计2020年建成。方兴地产2012年第一次总经理办公会教育医疗商业住宅小区金融及其他12解放南路小学东恩中学1342天一广场月湖盛园宾江商业广场舟宿夜江三水丽景1尹江岸新村2南都花城3海光新都4日月星辰5国地大厦11212341234513翰香小学4尹江岸幼儿园5镇明中心小学3455万达广场人才大厦2外经贸大厦3建设银行第一支行4招商银行5234光大银行665工商银行776第一人民医院7宁波市妇女儿童医院8友好医院86晶华名园6锦地水岸767启文小区88项目2-3公里内，商业、教育、生活、医疗配套设施齐全，区域内新兴商业圈形成在即。周边配套57方兴地产2012年第一次总经理办公会宗地南郊公园南塘老街月湖公园奉化江距：0.8公里南向紧邻奉化江距：1公里西北侧约7.4万平米浓荫碧翠的南郊公园（宁波盆景园），曾是宁波城南最大的一个公园；项目东北侧约1公里的月湖公园拥有诸多景点，开凿于唐贞观年间，面积96.7公顷，其中水域9公顷。景观资源直面南向一线奉化江景，毗邻历史文化街区，景观资源众多，文化底蕴深厚。南塘老街曾经是旧宁波商贸文化聚集地的“南门三市”，位列宁波八大历史街区之一，目前形成了以特色餐饮为主的文化商业街区；奉化江是甬江在三江口以上的主要干流，发源于奉化斑竹秀尖山东南麓，全长80公里，水质相对清澈；鄞奉路方兴地产2012年第一次总经理办公会地块限制条件：商业办公部分占总建的20%，住宅部分占总建的80%；规划设计条件：1、允许各地块容积率、住宅建筑面积相互间适当调剂（其中3#地块调剂后的容积率不得大于2.5，商业和商务办公不得低于建筑面积20%），停车位配建指标允许统一核算。2、1#、2#地块东侧沿鄞奉路禁止布置商业；1#地块需配建2000平米的净菜超市一座；2#地块需配建邮政所（100平米）、电信模块局（50平米）、卫生服务站（150平米）。3、3#地块西侧为公共绿地、公交首末站（占地3700平米，与3号地红线相距50米隔离绿带）、公共停车场（地下停车场，为南塘老街配套）；3#地块南侧要求多层、低层商办。项目用地面积6.25万方，综合容积率2.53，地上计容总建15.8万方，分为相对独立的三个地块。宗地指标3#2#1#地块编号用地面积容积率建筑密度绿地率建筑限高1#184002.540%28%120m2#187002.640%28%120m3#254002.540%28%100m方兴地产2012年第一次总经理办公会17项目东侧为城投启动区块，西邻南塘老街，南邻奉化江，北临老小区，区位配套成熟，但各地块相对独立。宗地四至项目东侧城投启动区块项目东北侧为云海小区项目南侧奉化江奉化江对面的舟宿夜江项目西侧南塘老街二期工程东西向鄞奉路南北向鄞奉路项目西侧南塘老街3#2#1#方兴地产2012年第一次总经理办公会18主要结论1.核心地段隶属城市核心区—海曙区，与各大主流商圈近距离接壤（距离天一广场2.5公里，距离江东核心区2公里，距离鄞州中心区3公里），属核心地段的优质地块2.便捷交通紧邻鄞奉路、长丰桥、兴宁桥,可直达天一商圈、鄞州中心区以及江东老城；临近两大轨道交通站点，交通十分便捷3.成熟配套项目紧邻一线奉化江景，周边文化底蕴深厚、景观资源丰富，商业、生活、医疗、教育等配套完善，居住氛围浓厚。4.价值地块地块面积6.25万方，地上计容总建15.8万平米，是中心城区非常稀缺的成规模地块，综合素质高，配套优良。具有打造高端项目的基础，但各地块相对独立，景观价值不一。方兴地产2012年第一次总经理办公会三住宅定位（1）宏观市场分析（2）高端市场分析（3）项目客户定位（4）项目产品定位（5）项目价值体系方兴地产2012年第一次总经理办公会新国八条新国五条下调存款准备金率下调存款准备金率下调存款准备金率降息：下调0.31个百分点降息：下调0.25个百分点2011年1.267.128.112.112.52.245.186.8新国五条差别化房贷延续限购政策2012年2013年2.20宏观政策宁波国五条重点：1、2013年度新建商品住房价格控制目标为：保持住房价格基本稳定，新建商品住房价格涨幅低于年度城镇居民人均可支配收入的实际增幅。2、严格按照国务院通知精神，继续执行住房限购政策，坚决抑制住房投资投机行为。3、深入推进应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度。4、适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。5、引导企业建设节能省地环保型住宅，推广建设全装修住宅，推动发展绿色低碳生态住宅，进一步提升住宅居住性能。2011年以来宁波房地产政策主要在“限购、房贷、政策执行、加息”等方面细化调整；2012年货币政策的转向则对市场产生了明显的正向刺激；2013年宁波新国五条则相对温和，预计未来持续的调控政策将使楼市调控进入长期制度化阶段。方兴地产2012年第一次总经理办公会宏观市场分析从新增供应量与成交量来看，整体供需相对健康，2013年上半年新增供应量85.7万方，成交量在114.2万方，供需比为0.8，截止到目前为止存量为315万方，预计16个月能完全去化。从整体供求上看，市六区整体供需相对均衡，近18个月整体呈现供小于求的态势；目前存量315万方，预计16个月能完全去化。2008年2009年2010年2011年2012年2013年总供应量401.8488.6419.2516.1550400.7新增供应量280230.4326.1312.8207.685.7存量121.8258.293.1203.3342.4315方兴地产2012年第一次总经理办公会自2011年1月起受限购的影响，整体成交低迷（月均9万方），2012年3月之后以价换量成交逐渐攀升，现量价相对趋稳（月均20万方），预计后期波动不大。1.