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合肥商业发展历程判断发展阶段市场表现销售赢利模式标志节点起步发展期动荡低潮期复苏发展期休整期快速增长期各个居住区、交通汇聚点出现少量，且底档次商业配套受土地热点效应影响，商业始终停滞不前土地“地震”之后，城市进入修养生息期，商业逐渐萌芽发展规模化的商业形态出现规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场城市发展较为落后，各种社会配套设施处在规划中土地大批量放出，土地成为热点各区域住宅逐渐推出，市政配套开始大批兴建本土商家发展迅猛，或外来知名商家进驻家乐福、百盛、易初莲花、北京华联等外来一线商业巨头进入（沃尔玛待进）自有住宅底商经营或出租为主自有住宅底商经营或出租为主，略有少量商铺销售商铺基本市场化，销售成为核心赢利手段规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场营业收入+租金收入营业收入+租金收入+销售收入销售收入+租金收入销售收入+租金收入合肥商业发展阶段800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间多种需求个性消费——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型人均GDP城市化率25%45%70%85%95%商业处于与农业经济相匹配的原始状态人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、集贸市场，商品为城市生活提供基本保障人均GDP位于2000~4500美金；城市化水平在45%以上70%以下商业形态出现飞跃，多样化、规模化的现代商业出现，如超市、专卖店、精品店等人均GDP位于4500~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下超越商业范畴的广义商业形态出现，SHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上广义性商业的升华转型，主题性的购物公园等极具个性消费的场所出现+800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间多种需求个性消费——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。25%45%70%85%95%2000—2001—2002—2003—2004~4743—5174—5536—6510—7162~专业卖场、大型购物广场、MALL及个性化商业形态城市化率92.46%GDP外因：国家政策扶持、深港一体化、珠三角合作发展战略、泛珠三角联盟内因：外资涌进注入，本地企业蓬勃发展，外来中高端人才，商业需求急剧上涨KPI深圳城市化率38%2004年人均GDP1670多US$多业态的组合、自由的购物空间将出现企业指数：海尔、美菱、江淮、可口可乐等房地产指数：“大开发”时期人口指数：依托城市发展的支撑，外来中高人才不断进入商业指数：经济快速发展前提下，城市居民生活水平的提高，促成对商业的需求在质与量上均急剧提升KPI合肥人均GDP城市化率+本报告是严格保密的。4房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境和市场分析（二）基本资料的获得•区域经济环境分析1、总量指标GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数……2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划•区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源•各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴•土地、规划部门的政府官员访谈•规划、房地产等专业人士访谈本报告是严格保密的。5房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标人均GDP与房地产发展关系GDP增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展本报告是严格保密的。6房地产发展周期理论，判断区域市场发展阶段市场典型表现开发商策略复苏直接使用人带动市场发展，现楼价格大于期楼无法判断是否真正复苏，所以地价低，没有人买地发展地价和房价开始同步上升，期楼和现楼价格相近，长期投资者开始进入市场最佳策略：土地储备；而销售策略是：分期卖楼危机顶点附近、期楼远远高于现楼地价上升完全不合理，用家退出市场，市场里的人完全是投资者一次性卖楼萧条地价下跌比房价下跌幅度快，市场动力是信息不完备者最优策略：继续卖楼，观望将会付出更大的代价房地产周期理论GDP增速人均GDP增速房地产发展程度判断因素：阶段价格阶段：复苏发展危机萧条本报告是严格保密的。7房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅-5%-5%~5%5%~15%15%~25525%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.20.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资1515~2222~3030~3737反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/竣工面积0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.11.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.11.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标本报告是严格保密的。8房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标分类说明适用范围典型全国性指数房地产价格指数动态描述一定区域内各类房地产（如商业、住宅和工业）价格变动及其总体价格平均变动趋势和变动程度的相对数。应用于微观领域，例如房地产投资分析、房地产价格评估等中房指数、全国35个大中城市房地产价格指数、戴德梁行指数房地产综合景气指数根据一定的原则选取包括房地产价格在内的多种反映房地产市场景气或房地产业发展状况的经济指标，采用一定的综合方法（如合成指数法或扩散指数法）对这些指标进行加权综合，得到一个综合景气指数多用于进行宏观经济形势分析、宏观行业分析等国房指数中国当前几种主要的房地产指数本报告是严格保密的。9房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2004年我国各主要城市的恩格尔系数本报告是严格保密的。10房价收入比——衡量城市住房可支付能力高低、反映房地产市场总体状况的指标同一城市的房价收入比会随时间发生波动同一国家中不同城市的房价收入比存在差异在世界范围内，特别是低收入国家，房价收入比波动较大，暂时还没有一个理想的目标值。“4～6倍”是从市场经济国家归纳得出的结论，不能不加修改的应用到我国。某个住宅市场上某个指定时期内销售的住宅的自由市场价格中位数（或平均数）和该市场上家庭年收入中位数（或平均数）的比值。国际上的大多数组织使用中位数定义，而我国的房价收入比定义属于平均数定义。来源：综合联合国可持续发展委员会、联合国人类住区（生境）中心、世界银行对房价收入比的定义房价收入比＝平均房价/平均家庭年收入平均房价＝面积单价×面积指标平均家庭年收入＝平均个人年收入×计算人口数定义计算方法及缺陷各指标的取值不同，算出的房价收入比结果相差是非常大的面积单价：经济适用房面积单价、商品房面积单价、新旧房折合单价面积指标：60平方米、80平方米、人均建筑面积×平均家庭人口平均个人年收入：工资收入、工资收入及修正、可支配收入计算人口数：双职工假设、平均家庭人口本报告是严格保密的。11第一产业19%第二产业43%第三产业38%数据、图表示例结构现状：农业人口约占总人口的80%教育程度以初中为主年龄结构以35岁以上的中老年为主职业以加工制造、交通运输、商饮服务业为主结构变化：主要集中在区域内部的农业人口向非农业人口的转化。010000200003000040000农业人口2818928409272822642325841非农业人口137216884355624575652000年2001年2002年2003年2004年010000200003000040000农业人口3049630011289342762826610非农业人口196122413116419456632000年2001年2002年2003年2004年资料来源：各派出所常住人口变动月报表，整理得出。北小营镇常住人口状况南彩镇常住人口状况单位：人北小营镇城市化率变化图4.64%5.61%13.77%19.12%22.65%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%2000年2001年2002年2003年2004年南彩镇城市化率变化图6.04%6.95%9.72%13.18%17.55%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%2000年2001年2002年2003年2004年初中66%高中23%大专10%本科1%人口教育程度结构图资料来源：北小营镇政府。人口产业分布结构图第二产业：加工制造业、建筑业为主第三产业：交通运输业、商饮服务业为主本报告是严格保密的。12数据图表示例低低高高附加值可行性低鼓励发展伺机发展限制发展高可行性汽车及零部件都市产业光机电电子信息生物医药房地产物流商业服务业产业现状电子信息制造业汽车制造业会展业电器机械制造业物流商业服务业房地产都市产业产业未来体育休闲产业旅游产业•低附加值加工本报告是严格保密的。13数据图表示例1234日常消费各细分市场的价值贡献23%空港城片区77%中心片区25%11%居住教育耐用品45%59%5休闲娱乐15%6%2%18%13%6%中心片区35%