国金中心个案分析20121030

九龙仓国际金融中心个案分析立业地产服务机构·高价值地产营销专家2国际金融中心项目名称国际金融中心区域江北嘴开发商中海、九龙仓物管公司——写字楼等级5A甲级占地面积15123㎡总建筑面积60万方写字楼体量400000㎡总楼层总64层64/7(地下)写字楼楼层4-54层商业体量40000㎡楼梯高度300m标准层层高4.35m标准层面积2945㎡柱距8.4m停车位2000电梯系统共26部大堂配置11m挑高大堂装修用材公共部分精装修，low-e空调系统中央空调其他配置待定1、项目位于江北嘴核心地段，未来区域规划利好。2、九龙仓国金系列品牌，产品形象价值高。3、9万太古广场方商业配套，拔升整体产品形象。卖点总结4区位分析项目分析品牌分析5区位分析项目地处江北嘴CBD之中未来，区域规划利好。江北嘴CBD项目位于两江新区江北嘴中央商务区，江北嘴CBD占地面积2.26平方公里。作为两江新区金融中央商务区核心，中央对江北嘴的定位为“长江上游金融中心”，未来核心地位类比陆家嘴，有“上有江北嘴，下有陆家嘴”之称。江北嘴：长江上游金融中心重庆未来城市名片6区位分析江北嘴中央商务区定位于商务办公，产业发展以商务、金融为主，是重庆未来金融产业聚集之地，未来商务氛围浓厚，区域规划利好。江北嘴CBD解放碑CBD弹子石CBD·定位：配套服务发展方向：大力发展会展中心、五星级酒店、餐饮街、酒吧街等服务设施。定位：商务办公发展方向：建成重庆的“陆家嘴”，发展商务、金融为主。定位：商贸中心发展方向：发展商业贸易和金融街的打造根据重庆市政府规划，确立以江北嘴、解放碑、弹子石为“金三角”的中央商务区。其中，江北嘴CBD定位于商务办公，主要发展产业以商务、金融为主，未来形成262万方的高端写字楼办公区域。7区位分析本案轨道9号线轨道6号线聚贤岩立交江北城立交江州立交江北城站6,9号线换乘站项目地处江北嘴之中，周遭有3座过桥大桥，3座立交，2条轻轨线路组建立体式交通网络，提升区域内交通效率，项目更是距离轨道站点100米，提供更加便捷的出入环境。3座城市门户：朝天门大桥、千厮门大桥、黄花园大桥。3座立交：江州立交、江北城立交、聚贤岩立交2条轨道线路：轨道6号线（大竹林—茶园）、轨道9号线（沙坪坝—江北嘴机场）8重庆国金中心金融城2号重庆越洋项目财信项目区域开发情况目前区域写字楼纷纷才开始动工，商务金融集聚尚需时间。金融城2号金融中心重庆金融中心财信项目越洋购物中心九龙仓国金中心9小结1、项目地处江北嘴CBD之中，是未来重庆的城市名片，长江上游经济中心，未来交通商务氛围浓厚，区域价值高。3、项目地处江北嘴地块中核心，拥有立体式轨道交通，办公交通效率高。2、项目地处江北嘴CBD之中，与南岸，解放碑CBD共同组成重庆区域发展黄金三角，相互促进发展，未来规划262万方高端商务集群，未来商务氛围浓厚。4、项目所处区域内，写字楼大部分才开始动工，要达到商务金融聚集的规划，尚需时间。10品牌分析项目分析区位分析11中海地产中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称。中国海外1979年成立于香港，并于1992年在香港联交所上市，先后在港、澳、京、津、粤等30多个经济活跃城市，累计开发130个房地产项目，具有丰富的房地产开发经验，有利于项目建筑品质的保证。12九龙仓九龙仓集团有限公司始创於1886年，集团实力雄厚，综合资产总值达港币2818亿元，是香港十大房地产开发商之一，在香港成功开发过香港最大的购物中心海港城，时代广场。近几年转战内陆房地产市场，先后斥资500亿在苏州，长沙，成都，无锡，重庆打造集高端酒店，顶级商业，高档写字楼于一体的高端商业综合体国金系列。重庆国金IFC便是其中之一。13九龙仓九龙仓在香港成功打造地标性商业，海港城和时代广场，具有丰富的商业运作经验。海港城位于九龙尖沙咀半岛的南端，楼面面积共达840万平方呎，商业占地200万平方呎，是香港最大面积的购物中心，其商业更是汇聚国际一线品牌，商业零售总额达到56亿，占香港总零售额的5.1%。香港时代广场坐落于铜锣湾，购物中心占地共900,000平方尺，甲级写字楼占地共超过一百万平方尺，是香港最大型的购物中心之一云聚国际一线品牌，更荣获香港旅游协会选为香港十大景点之一。海港城时代广场14九龙仓先后斥资500亿在苏州，长沙，成都，无锡，重庆打造集高端酒店，顶级商业，高档写字楼于一体的高端商业综合体国金系列。通过在各地打造超高层地标性高端商业综合体来树立其国金系列的品牌形象。无锡国金中心339米长沙国金中心452米成都国金中心248米苏州国金中心450米重庆国金中心300米15小结项目由中海、九龙仓联合打造，中海在全国30余个城市开发240个地产项目，具有丰富的地产开发经验，有利于项目品质的保证。九龙仓亦是项目的开发商之一，九龙仓是香港十大房地产开发商，成功开发海港城，时代广场项目并取得良好口碑，具有丰富的城市综合体运作经验，有利于项目商业的打造。九龙仓在各地均在斥重金打造其地标性国金系列，各个项目在当地均是处于第一高度的地标性建筑，通过其相互关联，形成品牌效应，助推项目形象，提高产品价值。16项目分析品牌分析区位分析17建筑集群规划A13A11A07江北嘴规划在A13，A07，A11，打造三栋超高层(A13:300m,A07:300m,A11:450m)地标建筑形成建筑群。本项目T1号楼便是其中之一，这为项目带来良好的城市景观资源同时也拔升了项目的产品形象。18项目总体规划项目总建筑面积60万方，其中写字楼有40万方，包括2栋100米的写字楼，2栋150米的写字楼，还有1栋300米的超高层写字楼，其中更含有9万方的大型商业太古广场。150m写字楼T6100m写字楼T5100m写字楼T3150m写字楼T2300m写字楼T1大型商业19商业规划9万方的商业太古广场，打造一站式的购物中心，包括IMAX国际影院，多家顶级品牌店，国际品牌大型超市，溜冰场，保龄球馆及餐饮。九龙仓海港城，时代广场的两大地标性商业中心的运作经验有利于其商业品质的打造。20T1分析1-3F（写字楼大堂）4F（商务会议中心）5-53F（写字楼）56-64（五星级酒店）13F避难层29F空中转换大堂避难层42F避难层54F豪华空中会所55F避难层21T1分析■标准层面积2945m²，总高64层，电梯26部。■销售方式主要是整层销售，购买门槛较高，主要针对集团自用客户，和大型的投资客户。5栋写字楼之中T1是楼层最高，拥有5星级酒店配套，商务会议中心，无论是软硬件配置，地域昭示性都是5栋写字楼中最好的。22T2/T6分析T2,T6采用相同的设计1-3F（写字楼大堂）4-32F（写字楼）13F避难层24F避难层23T2/T6分析标准层面积1903m²，总共32层，电梯配置14部。每层楼的单层面积较T1小，区别于T1主要针对大型集团客户，T2,T6主要针对中小型的企业，或者中小型投资客户。T2,T6在楼梯高度处于整体中等水平，无软件配套，硬件配套也是处于项目中的中等水平。24T3/T5分析1-3F（写字楼大堂）4-17F（写字楼）25■标准层面积1903m²，总共17层，电梯配置10部。■每层楼的单层面积较T1小，和T2，T6一样，区别于T1主要针对大型集团客户，T2,T6主要针对中小型的企业，或者投资客户。项目由于其楼梯高度较高，在楼梯区域昭示性属于整个项目中最弱的，但是其电梯的单梯服务面积是最小的。T3/T5分析26产品分析项目相较于同类竞争产品来说，各项指标均处于行业领先，产品竞争力强。但是由于其楼体较高，导致其单梯服务面积。项目名称写字楼建筑面积(㎡)配套商业(㎡)标准层高/大堂挑高(m)高度(m)标准层面积(㎡)标准层电梯客梯/货梯单梯服务面积(㎡)车位车库配比（㎡/个）空调系统国金T1170000（T1）900004.35/11300294526部电梯68382000300江水源VAV变风量空调系统国金T260896（T2）900004.3/10150190314部电梯43492000300江水源VAV变风量空调系统国金T332351（T3）900004.3/10100190310部电梯32352000300江水源VAV变风量空调系统力帆LFC154000（2栋）120004.1/10150215033部电梯（2栋）46661360113VAV变风量空调系统金融城2号62853（T2）280004.3/8.5245196919部电梯(迅达)3308985193江水源VAV变风量空调系统27金融城2号对比整体上说，国金中心的各硬件指标均优于金融城项目国金中心T1金融城T2小结写字楼面积170000㎡62853㎡整体上说，国金中心的各硬件指标均优于金融城。商业90000㎡6296㎡标准层高4.35m4.3m大堂挑高11m8.5m高度300m181m楼层地上64/地下7地上37/地下5标准层面积2945㎡1969㎡电梯26部电梯19部（迅达）单梯服务面积68383308车位2000个985个空调系统VAV中央空调系统VAV变风量空调系统商务配套会议厅，5星级酒店，高端商业会议厅售价待定2300028金融城2号对比从单体楼的产品配置上来说，金融城2号的产品配置从建筑昭示性，单层面积，电梯配置，软件配套上优于国金中心T2,T3。项目国金中心T2国金中心T3金融城2号小结写字楼面积608963235162853㎡金融城T2的单体写字体量上优于国金中心商业90000㎡90000㎡6296㎡在商业配套方面国金中心的商业配套更充裕标准层高4.3m4.3m4.3m从楼体的层上来说国金中心T2,T3均略由于金融城大堂挑高10m10m8.5m高度150100181m金融城在地域昭示性，单层面积优于国金中心T2,T3楼层地上32/地下7地上17/地下7地上37/地下5标准层面积1903㎡1903㎡1969㎡电梯14部电梯10部电梯19部电梯（迅达）金融城在电梯配置上优于国金中心T2,T3车位2000个2000个1023个总体的车库配置上国金中心T2,T3更优越空调系统江水源VAV中央空调系统江水源VAV中央空调系统江水源VAV变风量空调系统商务配套无无会议厅由于国金中心T2,T3未配置商务配套设施，所以金融城2号更具优势售价待定待定2300029项目分析品牌分析区位分析30营销节奏江北嘴/国金中心IFC2012123456789101112尚未在各大媒体，网络上进行推广推广情况入市情况活动情况项目于2012年9月召开产品发布会，启动全城渠道代理，在业内影响力较大。预计在2013年年中入市项目召开产品发布会31江北嘴/国金中心具体情况待定入市时间2013年5月累计入市量——累计去化量——累计去化率——销售均价待定销售方式——客户构成——客户来源——未来推售40万方数据来源：现场调研数据截止时间：2012年9月32国金中心商业核心卖点重要卖点附加卖点区域价值品牌效应中海，九龙仓联联合开发9万方商业配套9万方太古广场打造高端商业配套拔升产品价值形象江北嘴CBD板块规划价值，未来不可估量的增值潜力，项目位于江北嘴商圈中心，距离轻轨近，交通位置通达性好。300m地标性产品配置项目的产品配置在体量，层高，单层面积，均超出同类竞争产品，产品竞争力强。2945㎡超大标准层九龙仓在五地斥资500亿打造超高层地标性综合体项目，树立高端形象，相互助推其产品影响力。2000个车位配置26部电梯配置33结论1、项目地处江北嘴CBD之中，是未来重庆的城市名片，长江上游经济中心，未来交通便利商务氛围浓厚，区域价值高。但是商务氛围凝聚尚需时间。2、中海九龙仓两大品牌开发商联合开发，保证了项目品质的打造，顶级商业的运营，拔升整个商业体的整体形象。3、九龙仓在5地投重金打造综合体超高层地标性商业综合体，通过相互关联，形成品牌效应助推产品形象，提高产品价值。4、项目是江北嘴最高的地标商务集群之一，拥有良好的产品形象，可提升产品价值。5、项目各项硬件配套均处于行业领先水平，拥有明显的优势，产品竞