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铜陵县正文工贸公司位于铜陵县滨江岸线房屋征收估价结果报告铜陵蓝天房地产估价有限公司第１页致委托方函铜陵县五松镇人民政府：受贵方委托，我公司对铜陵县正文工贸公司位于铜陵县滨江岸线被征收房屋进行价值评估，估价对象建筑物六项单体，房屋建筑面积为1801.55平方米,用途为办公及厂房；构筑物有七项单体，主要为货场及道路等附属建筑；设备有四项单体，主要为磨料加工及运输设备。估价时点为2014年9月15日，估价目的是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。我公司估价人员经过现场查勘，并查询、收集评估所需的相关资料，结合委托方提供的资料和本次评估的估价目的，根据《房地产估价规范》、有关政策法规，遵循公正、公开、公平的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过对估价对象认真、细致的分析，周密、准确计算，确定估价对象被征收房屋在估价时点时公开市场价格为：房屋征收货币补偿总价格为人民币：1355744.00元；大写人民币：壹佰叁拾伍万伍仟柒佰肆拾肆圆整。其中：房屋货币补偿价格：1095262.00元附属物货币补偿价格：242090.00元设备处置补偿费：18392.00元(估价结果详见附表一至附表四)铜陵县正文工贸公司位于铜陵县滨江岸线房屋征收估价结果报告铜陵蓝天房地产估价有限公司第２页此页无正文法人代表：*********公司（盖章）二○一五年一月十三日铜陵县正文工贸公司位于铜陵县滨江岸线房屋征收估价结果报告铜陵蓝天房地产估价有限公司第３页估价师声明我们郑重声明：1、我们在本报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自已公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。6、没有人对本报告提供重要专业帮助。7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。8、本评估报告及估价结果的使用权归委托方所有，估价结果的解释权归*********公司负责。9、参与本次估价的工作人员：铜陵县正文工贸公司位于铜陵县滨江岸线房屋征收估价结果报告铜陵蓝天房地产估价有限公司第４页参加本次估价的注册房地产估价师签名：估价师姓名注册证书号签字**************************铜陵县正文工贸公司位于铜陵县滨江岸线房屋征收估价结果报告铜陵蓝天房地产估价有限公司第５页估价的假设和限制条件估价假设前提1、估价对象产权明晰，来源合法。2、洽谈交易期间房地产价值保持稳定。3、假设估价对象房屋以征收当事人双方确定的用途持续使用并已达到最高最佳使用。若改变用途，需重新评估。4、估价人员于2014年11月15日对估价对象进行了现场勘察。根据委托方的《铜陵县人民政府关于长山磨料厂至金园码头段滨江岸线整治的公告》铜政[2014]03号，确定估价时点为2014年9月15日，假设估价对象在估价时点时的建筑实体等与估价人员现场勘察时无任何变化。5、假设委托方提供的资料和陈述的情况真实、合法和完整，委托方需对所提供的全部资料的真实性和合法性及完整性承担全部责任。6、假设估价对象应缴纳的各项税费已按规定缴纳完毕，并取得相应的产权依据和其他法律保护依据。估价限制条件1、本次评估报告所确定的房屋价值是在本次评估特定目的及限制条件下的公开市场价值，未考虑强制处分、快速变现等因素的影响。2、本报告的有效期一年，必须在报告确定的有效期内使用，且估价结果是在正常、稳定的市场状况下形成的，未考虑国家宏观经济政策发生变化、政策优惠及遇有不可抗力对估价对象价值可能产铜陵县正文工贸公司位于铜陵县滨江岸线房屋征收估价结果报告铜陵蓝天房地产估价有限公司第６页生的影响，如在有效期内国家的政治、经济、社会发生重大变化，则需重新进行评估。3、我公司估价人员于2014年11月25日对估价对象进行了现场勘察，但我们并没有进行结构测量，无法确定估价对象是否存在结构性损坏。我们进行实地丈量以核实估价对象的建筑面积等，现场勘察记录已得到相关单位及征收双方当事人签字认可，因此我们将以现场勘察记录的资料为准。4、估价对象占用的土地为集体土地，不在本次估价范围内。估价对象未办理房地产权证，其权属状况由征收双方当事人确定。估价对象的建筑面积、用途依据现场勘察记录的资料，在使用本报告时，应以相关管理部门核实或由征收双方当事人确认的面积和用途为准，提请报告使用方使用时注意。5、本次估价应委托方要求我们对附属物、设备进行了评估，附属物、设备的状况、数量等依据征收当事人双方确定或现场勘察状况为准。6、停业停产损失费、搬迁费等不在本次估价范围内。7、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而可能导致的损失，本评估公司不承担责任。8、本估价报告技术报告部分，仅作为估价方的机构存档和有关部门审阅备案之用，该部分不作为本报告应用的必要依据。9、本评估报告及估价结果的使用权归委托方所有，估价结果的解释权归*********公司负责。铜陵县正文工贸公司位于铜陵县滨江岸线房屋征收估价结果报告铜陵蓝天房地产估价有限公司第７页10、任何违规使用本估价报告及估价结果造成的不良后果，责任自负，给受托方造成不良影响的，受托方保留依法追究权利。铜陵县正文工贸公司位于铜陵县滨江岸线房屋征收估价结果报告铜陵蓝天房地产估价有限公司第８页估价结果报告一、委托方：铜陵县五松镇人民政府住所：铜陵县建设东路东段城东路二、估价方：*********公司法人代表：***单位地址：**********资格证书号：**********联系人:***联系电话：************三、估价对象：估价对象属铜陵县正文工贸公司所有，位于铜陵县滨江岸线，所在区域：滨江大道北段的西侧、老洲渡口的北侧、长江的东侧、金园码头的南侧。该区域基础设施条件一般，有水、电、通讯等设施，交通较便利，主要干线有：滨江大道、南湖路等。因铜陵市滨江生态岸线项目建设的需要，对长山磨料厂至金园码头段滨江岸线进行整治，估价对象房屋及附属物在其征收范围内。估价对象房屋及附属物有十三项单体，其中：房屋建筑面积为1801.55平方米,用途为办公及厂房，2005年至2009年建成；构筑物有七项单体，主要为货场及道路等附属建筑。估价对象未办理《房地产权证》和土地证。因该地区已纳入房屋征收改造范围，现委托方委托我单位对其房屋及附属物进行估价，我们结合现场勘察情况确定估铜陵县正文工贸公司位于铜陵县滨江岸线房屋征收估价结果报告铜陵蓝天房地产估价有限公司第９页价对象建筑物具体状况如下：序号建筑物名称结构单位建筑面积具体状况1厂房1#砖木m2212.50毛石条形基础，素水泥地坪,一砖墙,内外墙清水，设门窗洞口，木或竹柱，木或竹屋架，木或竹檀条，石棉瓦坡屋面，檐口高2.7米。2厂房2#砖木m2197.20毛石条形基础，素水泥地坪,一砖墙,内外墙清水，设门窗洞口，木或竹柱，木或竹屋架，木或竹檀条，石棉瓦坡屋面，檐口高2.7米。屋面已坍塌。3大棚简易m257.75木或毛竹柱，木或毛竹檀条，水泥瓦或玻璃钢瓦坡屋面，檐口高2米。4厂房3#钢构m21202.10钢筋混凝土独立柱基础，砖条形基础，钢筋混凝土地圈梁，以上空心砖挡墙，高1.2m，部分刷水泥砂浆，H型钢柱及梁，部分设牛腿，槽钢墙连梁，彩钢板墙面，槽钢檀条，彩钢瓦坡屋面，挑檐口，土地坪,门窗未安装，檐口高6.3米及7米。5平房1#砖木m260.50毛石条形基础，一砖墙，素水泥地坪,水泥砂浆刷勒脚,以上清水墙，木檀条，石棉瓦坡屋面，内墙刷涂料，扣板吊顶，木门窗，檐口高2.8米。6平房2#简易m271.50毛石条形基础，两面水泥砖墙,砖柱，木屋架，木檀条，石棉瓦坡屋面，内外墙清水，檐口高2.8米。7货场1#碎石m21846场地平整，碎石铺垫，35cm厚.8货场2#泥石m2879场地平整，泥石铺垫。9道路1#砼m21680场地平整，碎石垫层厚15cm，10cm厚砼面层。10道路2#碎石m2340场地平整，碎石铺垫，30cm厚.11道路3#碎石m260场地平整，碎石铺垫，30cm厚.12道路4#碎石M3110场地平整，碎石铺垫，30cm厚.13烘干窑混合座1规格：长4.5m、宽1.2m、高3m。外墙砖砌，内胆耐火砖砌筑，钢管烟囱，高5m。钢制平台规格：长2m、宽1m、高3m。估价对象设备有四项单体，主要为磨料加工及运输设备等，具体状况见附表。四、估价目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。五、估价时点：二○一四年九月十五日铜陵县正文工贸公司位于铜陵县滨江岸线房屋征收估价结果报告铜陵蓝天房地产估价有限公司第１０页六、价值定义：满足全部假设和限制条件下的公开市场价格七、估价依据：1、《房地产估价规范GB/T50291—1999》；2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第八届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）；3、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；4、《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）；5、《铜陵市国有土地上房屋征收有关补偿补助及奖励暂行标准》（铜政办[2012])158号）；6、《营业执照》；7、委托估价协议书；8、委托方提供的附属物及设备等资料；9、评估人员现场勘查记录及估价方收集和长期积累的相关资料。八、评估原则：合法原则：房地产价格是房地产权益价格，国家和地方现行的有关房地产政策、法律、规定为影响房地产使用状况的前提条件，当房地产合法使用时才受法律保护，因此本次估价以估价对象的合法使用、合法处分为前提。最高最佳使用原则：本次估价以估价对象的最高最佳使用为前提估价，但该用途必须是法律上允许、经济上合理、技术上可行的。铜陵县正文工贸公司位于铜陵县滨江岸线房屋征收估价结果报告铜陵蓝天房地产估价有限公司第１１页替代原则：同一市场上效用相同的房地产价格应当相近，估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格，本次估价遵循替代原则。估价时点原则：房地产市场是一个动态的市场，房地产价格只能反映某一时点价格。时点不同，同一房地产可能有不同的价格，所以估价结果只是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。本次估价遵循估价时点原则。九、估价方法和技术思路我们根据国家有关规定，遵循公正、公开、公平的原则及其它公认的评估原则，按照本次评估的目的和要求，在产权核实的基础上，我们对委托评估的房屋进行详实考察，并查阅相关文件资料。因估价对象用途主要为厂房及配套建筑,土地不在本次估价范围内，结合本次评估目的，我们决定对该房产及附属物采用成本法进行评估。具体估价路线及方法如下：对建筑物的价格构成要素进行分别测算汇总，乘以建筑面积，得出其评估原值，再乘以综合成新率得出估价对象积算价格。计算公式如下：评估净值=评估原值×综合成新率；评估原值=（建筑安装费+前期费用+其他费用+管理费用+资金成本+投资利润+销售税金）×建筑面积操作步骤：①综合造价铜陵县正文工贸公司位于铜陵县滨江岸线房屋征收估价结果报告铜陵蓝天房地产估价有限公司第１２页综合造价包含建筑安装工程费。评估时以评估基准日当时的建筑技术、建筑工艺、人工、材料、机械台班费用，重新计算出综合造价。②前期费用前期费用是指为了建筑工程建设而发生的各项应支付或应交