成本法

第七章成本法一、成本法的基本原理1、成本法的概念成本法又称承包商法，在评估旧的房地产的价值时通常称为重置成本法或重置成本折余法。成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2、成本法的理论依据从卖方角度看，成本法的理论依据是生产费用价值论。从买方角度看，成本法的理论依据是替代原理。3、成本法适用的对象、条件和步骤对象：只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本估价法。条件：一是自由竞争，即可以自由进入市场二是该种商品本身可以大量重复生产步骤：①搜集有关房地产开发的成本、税费、利润②估算重新构建价格③估算折旧④求取计算价格注意：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格。二、土地价格构成土地价格通常由7大项构成：①土地取得成②开发成本③管理费用④投资利息⑤销售费用⑥销售税费⑦开发利润2、开发成本开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需要的直接费用、税金等。在实际中主要包括下列几项：1、勘察设计和前期工程费2、基础设施建设费3、建筑安装工程费4、公共配套设施建设费5、开发过程中的税费3、管理费用4、投资利息5、销售费用销售费用是销售开发完成后的房地产所需的费用6、销售税费销售税费是销售开发完成后的房地产应由开发商（卖方）交纳的税费。可分为两类：1、销售税金及附加2、其他销售税费7、开发利润现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各种成本、费用和税金后的余额。估算开发利润应掌握以下几点：1、开发利润是所得税前的，即开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费2、开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望的利润。3、开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润来计算。7、开发利润计算公式:开发利润=开发完成后的房地产价值—土地取得成本—开发成本—管理费—投资利息—销售费用—销售税费直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本）销售利润率=开发利润/开发完成后房地产价值成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）三成本法的基本公式1、最基本的公式成本法最基本的公式为：积算价格=重新构建价格-折旧针对对象：①新开发的土地②新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）③旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）步骤：①搞清房地产价格构成②估算各构成部分的金额③将各构成部分的金额累加2、适用于新开发土地的基本公式新开发的土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。公式：新开发的土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润3、适用于新建房地产的基本公式新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润新建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润4、适用于旧房地产的基本公式旧房地产价格=土地的重新取得价格+建筑物的重新构建价格-建筑物折旧★土地的重新取得价格要注意年限四、重新购建价格1、重新构建价格的概念重新构建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。注意：第一、重新构建价格是估价时点的第二、重新构建价格是客观的第三、建筑物的重新构建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；★土地的重新构建价格是在估价时点状况下的价格重置价格适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。而重建价格适用于有特殊保护价值的建筑物的估价。重置价格的出现是技术进步的必然结果，同时也是“替代原理”的体现。2、建筑物重新构建价格的求取方法㈠单位比较法㈡分部分项法㈢工料测量法㈣指数调整法五、建筑物折旧1、建筑物折旧的概念和原因建筑物折旧，是指估价上的折旧而非会计上的折旧。估价上的折旧是指各种原因所造成的价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新构建价格之间的差额。实际估价中，建筑物的折旧包括3个方面：①物质折旧②功能折旧③经济折旧㈠物质折旧，又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。进一步可归纳为4个方面：①自然经过的老朽②正常使用的磨损③意外的破坏损毁④延迟维修的损坏残存㈡功能折旧，又称精神磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失。㈢经济折旧，又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失。年限法年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过的年限或剩余寿命之间关系的基础上。建筑物寿命有自然寿命和经济寿命之分自然寿命是指从建成之日起到不堪使用的年数经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。实际观察法实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。实际观察法是由估价人员亲临现场，直接观察、估算建筑物在物质、功能及经济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。建筑物的损耗分为可修复的损耗和不可修复的损耗成新折扣法成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。折旧方法的综合运用综合折旧法、分类折旧加总法、个别折旧加总法3、求取建筑物折旧应注意的事项第一，应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别第二，应注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响①建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的②建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的六、现行商品房价格构成（一）、商品住宅价格的构成1、成本2、利润3、税金4、地段差价（二）、经济适用房价格的构成1、郑地和拆迁安置补偿费2、勘察设计和前期工程费3、建筑安装工程费4、住宅小区基础设施建设费5、管理费6、贷款利息7、税金8、利润（三）、农地征用费的构成1、土地补偿费2、安置补助费3、地上附着物和青苗的补偿费4、新菜地开发建设基金5、耕地开垦费6、征地占用税7、征地管理费8、政府规定的其他有关税费七、现行房屋折旧制度各种结构房屋的耐用年限一般为：1、钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年。2、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。3、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。4、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。5、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。6、砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。7、简易结构10年。八、现行房屋完损等级评定标准房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的项目完好、损坏程度来划分的，分为5类：①完好房②基本完好房③一般完好房④严重损坏房⑤危险房房屋新旧程度的判定标准是：①完好房：十、九、八成；②基本完好房：七、六成；③一般完好房：五、四成；④严重损坏房及危险房：三成以下待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米其他费用：30000÷667＝45元／平方米土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150＝270元／平方米（2）计算利息：第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元）第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。（注:由于第一年投入总投资的3／4，开发期为2年，利率10％，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。）（3）计算利润：270×10％＝27（元）（4）计算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米）（5）计算待估土地公平市场价值：320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米）每平方米土地公平市场价值为352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000平方米，该地块的土地征用费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为2年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。该土地的各项投入成本均已知，可用成本进行评估（1）土地取得费土地取得费=10万/亩=150元/平方（2）土地开发费用土地开发费用=2亿元/平方公里=200元/平（3）投资利息土地取得利息=土地开发费利息==10.23元/平方米(4）计算开发利润开发利润=[（1）+（2）]×10%=（150+200）×10%=35元/平方米（5）计算土地价值土地单价=[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1+15%=（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15%）=475.84（元/平方米土地总价=475.84×15000=7137600元平方米）元/(54.18]1%)61([1502]1%)61([%65200]1%)61([%352005.05.1主要网站：中国房地产估价师协会：估价师咨询网：中国土地估价师协会：中华人民建设部：建设部住宅与房地产信息中心：山东省建设厅执业资格注册中心：