商改住市场研究维度

市场维度：二居商改住项目市场表现特征客户维度：商改住物业抗性市场调查【商改住市场研究维度】客户维度商改住物业抗性市场调查此次问卷调查共做问卷390份，其中有效问卷366份，有效率93.8%【40年产权抗性】成都客户对40年产权存在抗性，不介意的占比为38%，81%介意的客户是因为产权年限太短的原因62%38%介意不介意是否介意度假物业是商业40的产权81%6%6%6%产权年限太短水电太贵产权到期，担心高价续约或者政府收回其他介意的原因受访客户观点：无所谓啊，只要产品做的好，环境好就行；受访客户观点：40年短了点，住宅都是70年；40年太短了，那40年之后我的房子咋办，能不能继续住。产权年限太短视最大因素不介意的原因针对度假项目来访客户访谈介意,50%不介意,50%普通中产是否介意40产权介意,45%不介意,55%财富阶层是否介意40年产权【分阶层抗性】中产阶层、财富阶层对40年产权抗性趋势基本相同针对度假成交客户访谈市场维度二居商改住项目市场表现特征【城市二居型商改住】成都和泓半山——基本概况位于成都南延线麓山板块，40与70年产权物业均有开发，以联排别墅为主，40年产权以250-300㎡为主100%45%0%55%0%20%40%60%80%100%120%40年产权70年产权40年产权70年产权250-300300-40040年产权&70年产权联排面积配比地理位置成都天府新区南天府广场以南3公里开发商成都和华伟业置业有限公司项目规模占地300亩，开发面积120000㎡容积率0.6物业形态联排别墅为主建筑风格英伦风格核心配套4000平米会所【城市二居型商改住】成都和泓半山——产品特征40年产权联排以250-300㎡为主、户型以大面积花园、多阳台的3室5卫为主导100%45%0%55%0%20%40%60%80%100%120%40年产权70年产权40年产权70年产权250-300300-4003室5卫4室6卫5室6卫40年产权&70年产权联排面积配比户型特点•拥有4F建筑，错板式结构。•产品拥有1F大面积花园、顶层拥有大露台、并采用多阳台设计，增加了与户外的交融。•尺寸合理，实现总价控制。客厅与厨房一并设置。-1F1F2F3F【城市二居型商改住】成都和泓半山——价格实现度40年别墅与70年物业同等品质，75%总价折价率实现畅销，核心吸附区域价值投资客+二居别墅梦客户40年住宅价格70007400850070年住宅价格9500-11200折价率74%-75%投资50%自住40%办公10%40年产权别墅客户：40年产权客户以投资为主，40%为别墅首置客户10%客户用作办公（该区称为创意办公区）2010.112011.12011.4107套25套38套开盘时间总套数销售情况客户情况【度假型商改住】成都青云阶——基本概况位于都江堰市青城前山板块，40产权物业开发，以联排别墅为主，面积在80㎡-130㎡之间地理位置都江堰市青城山成青快铁终点站旁开发商中国水电建设集团房地产（都江堰）有限公司项目规模占地951亩，开发面积350000㎡容积率0.51物业形态独栋&联排物业配比总122户，联排86套、独栋36套面积联排80㎡-130㎡独栋460㎡-720㎡建筑风格新亚洲风格核心配套安麓酒店【度假型商改住】成都青云阶——产品特征40年产权联排通过挑高赠送室内面积，同时通过大面积花园前后为主，增加产品竞争力和附加价值产品特征整体抬高一层，二层入户通过挑高赠送室内面积其赠送面积为50－70平米不等，增加了室内使用面积，降低了实得均价，增加了投资性；挑高送22㎡室内挑高送37㎡室内后花园前花园入户花园阳台阳台【度假型商改住】成都青云阶——价格实现度面向度假投资客户，40年产权并未影响价格损失，月均走量8.8套/月40年住宅价格1.45万2万区域内70年住宅价格1.3万1.9万折价率110%105%40年产权别墅客户：60%来自于成都地区中国水电集团内部高管消化了一部分2013.72013.1070套联排36套独栋开盘时间总套数销售情况客户情况【商改住市场规律】商业用地低密住宅由于使用年限，在客户端表现出一定的抗性总价保证0.75的折价率是实现与70年产权住宅持平量价表现的前提。市场端表明，通过高赠送，可以实现单价不损失