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打造湘西旅游休闲地产示范区——凤凰县翡翠城项目前期策划谨呈：凤凰县崇文房地产开发有限公司2011年7月7日目录一、项目背景二、项目发展方向研究三、项目主题定位四、项目产品完善建议五、项目形象定位一、项目背景凤凰——边城传说“中国最美的小城”县城建设古朴典雅，北门、东门古城楼，沱江河畔的吊脚楼别具一格，还有那飞檐斗角的万寿宫、大成殿、天王庙、遐昌阁、万名塔，构成了一幅美丽的画卷。沱江—凤凰母亲河凤凰的母亲河：依古城墙缓缓流淌，世世代代哺育着古城儿女。坐上乌篷船,听着艄公的号子，看着两岸已有百年历史的土家吊脚楼，别有一番韵味。顺水而下，穿过虹桥一幅江南水乡的画卷便展现于眼前。自然资源：沱江在凤凰县境长96.9公里，流域面积为732.42平方公里。多年平均流量11.89立方米/秒，自然高差533米。历史文化：沈从文故居,吊脚楼,南方长城,跳岩,虹桥,舒家堂,南华山,北门城楼万寿宫、万名塔、夺翠楼。。。沱江之于凤凰县凤凰的发展对湘西旅游发展有着举足轻重的作用2009年接待游客485万人次，同比增长约13.8%。2009年凤凰旅游接待人数占湘西的45.8％2009年凤凰旅游收入占湘西的51.3％凤凰的旅游收入一直保持较高的水平，09年突破26亿。•2009年游客的总人数达到485万人次。•凤凰已成为全国十大热点旅游城市之一。•2010年进入“中国生态宜居城市”。•“最佳投资环境县”行列。2009凤凰湘西州比例旅游总人数485万1060万45.80%旅游总收入26亿50.66亿51.30%本项目位于凤凰十里沱江风光带中枢，总建筑面积6万平方米。凤凰翡翠城位置10里沱江风光带项目周边建筑目前地块北靠青龙山，南临沱江，西面是凤凰人家，东面是村民住宅。西向北向南向东向项目地块的交通区位优势明显、通达性较好209国道穿越本项目地块；规划中的吉怀高速；凤大高速；凤凰火车站；凤凰旅游产业纵深发展的“抓手”高尔夫别墅体育中心别墅区作为凤凰古城的价值提升机会，本项目应该如何发展？本项目属性界定：十里沱江风光带承上启下的枢纽凤凰古城东扩的关键高地二、项目发展方向但发展方向不符合项目自身的价值属性凤凰不缺普通的房地产项目普通房地产项目除了满足居住需求以外，没有给区域带来更多的价值本项目方向之一：走亲水大盘开发路线民俗园凤凰人家凤凰家苑汽车总站商住楼潜龙居凤凰翡翠城凤凰普通房地产项目项目名称起价均价凤凰家苑1680元M21800--1900元M2目前对外报价2100元M2凤凰客运总站商住楼1650元M21980元M2沃福花园1680元M21998元M2隆兴商贸城/住宅2480元M2，商业11000元M2-25000元M2。鸿景铭苑/2000元M2左右项目名称户型面积凤凰家苑63M2----176M2（一室一厅、两室两厅、三室两厅、复式楼；其中以三室两厅为主，约占总户数的80%）凤凰客运总站商住楼90.14M2----152.1M2（两室两厅、三室两厅、四室两厅；其中以三室两厅为主）凤凰人家江景商住别墅沃福花园92.89M2----134.29M2（两室两厅、三室两厅；其中以三室两厅为主，约占总户数的90%）隆兴商贸城住宅40户，店面178间，铺位664个，鸿景铭苑92.14M2----135.39M2（两室两厅、三室两厅；其中以三室两厅为主，约占总户数的90%）县级城市客户对价格非常敏感。总的消费人群有限居民消费能力有限杭州北京上海楼盘均价2.6万2.23万2.1万项目名称起价均价凤凰翡翠城/2300元/M2价格的巨大差距，激发想象空间《2010年7月中国城市房价排行榜》国内大城市和凤凰的房价对比也不符合各方主体的期望——站在城市发展的角度，政府希望能够通过项目的开发提升区域乃至城市的价值高度决定影响力；项目的占位决定了思考的角度和平衡的利益层面；我们不但着眼于项目的顺利开发，更要看到项目的成功开发之于沱江、凤凰城市发展的积极意义!项目的成功开发项目的成功开发项目于凤凰的意义区域价值迅速提升凤凰对湘西影响VISION期望一政府沱江对于古城的贡献市民希望能够更多的享受到凤凰的休闲空间城市赋予项目的使命项目特征沱江十里风光带承上启下的枢纽凤凰古城东扩的关键高地项目的期望凤凰现状为城市增添新的光彩为市民休闲增添新的去处为文化生活提供新的内容古城可休闲的地方不多生态环境面临恶化旅游季节性非常明显MISSION期望一市民凤凰县崇文房地产开发公司作为一个有社会责任感企业，希望通过项目的开发树立更高的企业品牌形象本项目需要与企业有社会责任感的品牌形象保持一致期望一企业项目本身的价值属性和政府、企业、市民三方的期望对本项目提出了更高的发展要求各方目标聚焦1、做一个对凤凰乃至湘西有意义和深远影响的百年工程。2、以处在十里沱江风光带的枢纽位置提升区域价值。站在沱江，乃至城市的角度，本项目真正的发展方向和战略？在项目过程中，我们从城市发展的高度以及项目和城市联系解读翡翠城项目，对项目的发展方向、定位以及发展策略进行了广泛的调查和有针对性的研究。实地调研与踏勘深度访谈国内外案例分析专题研究调研内容：城市发展现状城市总体规划自然人文资源分布与利用城市旅游景点调研项目地块勘查……调研区域：凤凰县城区张家界区域吉首区域怀化区域铜仁区域……政府官员：凤凰县旅游局凤凰县政府办凤凰县国土局凤凰县招商局……专业人士：张家界金瑞旅游发展有限公司湖南师范大学旅游规划研究院……参考性案例：八大关青岛泰晤士小镇上海耶荷镇法国豪斯登堡日本华侨城深圳班芙小镇加拿大上海新天地……现状研究：凤凰房地产市场项目本体条件分析城市规划研究凤凰区域资源盘点……针对性问题研究：凤凰旅游城发展研究以人文资源为驱动的旅游城发展规律研究开放区域规划研究凤凰旅游发展格局研究……我们从以下思路展开本项目的研究¶项目价值研究¶项目属性界定¶发展方向研判¶项目发展思路发展方向研判发展使命研究综合效益评估¶国内外成功案例研究¶成功区域发展关键因素¶寻找项目发展的主线¶区域整合分析¶综合效益评估¶项目背景区域分析¶案例分析与研究¶发展模式界定¶区域发展阶段分析¶项目发展使命功能布局¶项目地块解析¶国内外成功案例研究¶成熟理论研究¶布局的基本原则¶功能布局发展战略整体定位凤凰因其独特的人文资源和一定的自然资源使其成为国内外知名旅游目的地城市•凤凰的旅游收入一直保持较高的水平；•凤凰已成为全国十大热点旅游城市之一；历年凤凰旅游人数及收入指标凤凰县近10年游客增长量18.6189439.44426.54485.9501002003004005006002000年2004年2007年2008年2009年旅游业是凤凰乃至湘西州的支柱产业凤凰旅游产业结构：2006年，凤凰旅游业的收入已经占全县GDP的32%，接待游客达到350万人次，旅游总收入11.8亿元，接近湘西州旅游收入的一半。2009年以旅游业为主体的第三产业产值占GDP的比重63%，游客的总人数达到485万人次，旅游收入突破26亿元。文化旅游业为凤凰县直接提供就业岗位1.5万个，涉旅从业人员共计4.5万人。旅游商品经销店500多家，姜糖作坊35家，已发展成了亿元产值的“大产业”。星级饭店11家,旅行社8家、9家旅行社分部。旅游酒店、宾馆400余家,总床位12354个，其中50个床位以上规模的宾馆、酒店共50家，床位6307个，居全州之首。重要旅游城市旅游总人数（人）旅游总收入（元）GDP（亿元）旅游业占GDP比重张家界1900万100.2亿20947.9%丽江465万53.6亿542.110.6%桂林1860万126.9亿977.412.9%恩施664万24亿280.78.6%资料来源：2009国家旅游年旅游数据统计凤凰游客停留时间短、人均消费低两大特点各项数据表明：凤凰旅游接待指标逐年上升.但基础尚显薄弱，旅游目的地功能有待夯实。重要旅游城市旅游人数（万人）旅游收入（亿元）人均消费（元）张家界1900100.2527.4丽江46553.61152.7桂林1860.08126.92682.4凤凰485.95265342009年中西部五座旅游城市数据统计表“先去看下张家界，有时间再去凤凰，最多停两天。----访谈外地游客海外游客人数国内游客人次旅游总旅游收入2008年6.46万426.54万19.28亿2009年4.83万485.95万26.09亿2008和2009凤凰各项旅游指标以文化旅游为主导，着力打造国际旅游目的地。世博园——园艺观光游览石林风景区——独特的地形景观宜良九乡风景区——溶洞景观安宁温泉……资源优势定位优势沱江十里风光带是实现凤凰旅游业二次腾飞的关键驱动点！凤凰古城被评为国家4A级景区中国旅游强县中国最美的小城中国生态宜居城市国家级历史文化名城实现从单一观光型向观光、休闲、度假、文化体验复合型转变，全面提升凤凰旅游业的整体吸引力和综合竞争力。随着凤凰的城市化进程，本案是城市“东征”纵深发展的枢纽凤凰城市规划发展方向凤凰城市化率传统意义的城市概念正被颠覆，城市核心区域扩大；十里沱江风光带的城市地位再次提升，成为城市的旅游休闲核心带。2000年2010年2020年联合国法14.3%24.9534.18时间序列方法14.3%22.3633.53几何平均14.323.6633.86西进、北拓、东征2009年全县城镇建成区面积达20平方公里，中心镇建设区面积达4.5平方公里。政府加快凤凰古城核心景点区、旧城商贸娱乐区、红旗行政生活区、堤溪文教体育区、城北旅游物流集散区、棉寨旅游服务休闲区“六大城市功能区”开发建设。棉寨旅游服务休闲区——城市纵深发展枢纽区纵深发展枢纽区；未来的旅游休闲城；123对凤凰旅游持续发展起至关重要的作用。站在凤凰“城市纵深发展枢纽区”发展的角度，寻找本项目的发展方向和使命我们研究了国内部分案例，按照驱动因素总结出四种模式具体驱动因素及代表城市案例历史古城：西安古城历史文化：上海城隍庙历史文化驱动自然资源驱动商业驱动山：长沙岳麓山湖：杭州西湖游乐园：深圳华侨城会展：上海世博园艺术：北京798艺术区商业街区：西安曲江新城深圳华强北主题驱动凤凰是典型的以人文资源为驱动的城市中心旅游城。单一的观光功能造成游客的过路游，不利于旅游产业的发展。多元化发展有利于旅游地的繁荣和增加区域活力，快速拉动旅游产业发展。起步阶段：单一功能发展阶段：多元化发展成熟阶段：产业链形成商业度假居住观光产业链的形成有利于旅游经济的可持续发展，并对城市发展起到带动作用。观光观光商业度假居住娱乐休闲商务娱乐会展文化启示之一：以人文资源为驱动的城市中心旅游城发展规律：由功能单一向功能多元化发展，最终形成完整的产业链，使区域的旅游经济可持续发展度假旅游休闲自然资源历史及本土文化城市人文娱乐商务居住杭州西湖在系统开发、整体规划过程中，注重自然景观与人文资源的挖掘与整合，逐渐由传统的旅游景点转型成为集旅游、休闲、娱乐、度假和文化体验于一体的综合型旅游区。秀美的自然景观东方休闲之都西湖文化案例研究表明：城市人文资源的整合和优化是提升城市旅游竞争力的必然规律。优美的传说历史人文资源启示之二：从对人文资源的挖掘、整合、优化城市的人文资源因子，保持城市旅游生命力。启示之三：逐渐由相对独立的旅游地转向城市的主要功能区，成为城市居民活动的空间载体杭州西湖：历经几个发展阶段，最终成为杭州城市景观的杰出部分和内在功能空间自然淳朴阶段园林艺术化阶段城市景观化阶段起步阶段（80年代之前）发展阶段（80年代—2002）成熟阶段（2002—）魅力西湖休闲西湖富裕西湖文化西湖生态西湖活力西湖和谐西湖新加坡河两岸——观光型旅游区转变为浓缩城市文化、生活的主要功能空间新加坡历史、经济与社会文化的发源地新加坡的母亲河驳船游客观光区城市休闲娱乐区新加坡河旅游业的开始，欣赏两岸秀美风光商店、餐厅、酒吧、俱乐部等以休闲娱乐、餐饮、购物为主题的娱乐场所新加坡河两岸：不仅仅是吸引外地游客的观光旅游区，同时也是浓缩了新加坡的生活和文化，成为本地人休闲娱乐的主要场所。参考以人文资源驱动为主的旅游地产