精装修工程施工作业指引

第1页共39页精装修工程施工作业指引一、编制目的1.1规范批量精装修施工管理标准动作，明确管理标准；加强质量预控管理，提升装饰工程质量水平和观感；1.2明确过程质量控制标准，规避系统质量风险和质量通病；1.3发挥工程管理集成平台作用，使集团工程系统内的精装修管理工作系统化、标准化，拉平不同分公司及项目间的管理差异；1.4满足与业主签署合同要求，规避交付风险；二、适用范围2.1本管理办法适用于佳兆业集团内所有精装修交付项目/标段，且集中交付套（户）数不少于80套（户）；2.2本管理办法适用精装修图纸方案阶段至交付业主整个过程管理；三、职责3.1集团计划及工程部:3.1.1本管理办法的编制、解释、更新及修订；3.1.2监督审核各分公司工程部申报精装修交付项目/标段精装修工程管理策划书及样板计划；3.1.3开放展示前验收销售样板，按照集团工程评估规则对样板房、第2页共39页售楼部组织复验，验收合格允许对外开放展示、开盘销售；3.1.4精装修项目/标段大面积施工前验收精装修施工样板，验收合格后允许开始批量施工；3.1.5集团巡检中对精装修项目/标段工程安全、质量、进度、计划管理及风险进行排查和指导；3.2分公司工程部：3.2.1协助推进精装修设计方案、施工蓝图审核、投标单位考察工作；3.2.2公司层面对公司内精装修交付项目/标段工程进度、计划、质量整体平衡协调，避免系统性质量通病；3.2.3公司层面把控、监督、审核项目部编制精装修管理策划书及样板计划；3.2.3初审项目精装修管理策划书、样板计划，经本公司工程分管高管审核同意后报集团计划及工程部审批；3.2.5公司内部组织运营、营销、客服、物业、工程、项目等部门联合验收销售样板、施工样板，公司内部初验合格后申报集团计划及工程部复验；3.3分公司项目部：3.3.1精装修方案图纸、施工蓝图组织图纸会审，并形成书面图纸会审记录；3.3.2参与精装修单位考察、调研，负责技术标初审；第3页共39页3.3.3在投标阶段，项目部联合及招标相关人员安排投标单位投标现场踏勘，熟悉现场，避免进场后争议；3.3.3组织安排开放销售样板房施工管理、验收整改，工程实体质量、观感满足开放展示需要；3.3.4编制本项目精装修工程管理策划书及样板计划；3.3.5组织协调土建单位、精装修单位及各甲方分包工序工种合理穿插流水作业。按照合理工期、进度组织施工；3.3.6大面积精装修工程施工前，组织安排精装修单位施工样板；3.3.7精装修单位进场后，项目部组织各甲供材料供应商、甲分包单位、精装修单位协调会，明确甲供材正常下单生产周期、注意事项，明确甲分包单位工作界面移交要求、正常施工周期；3.3.8根据现场进度及时调整精装修单位提交甲供材料的下单、进场计划，并安排甲供材料进场后监理见证送检、三方（精装修单位、供应商、监理）书面移交记录；3.4监理（联合监理）：3.4.1协调土建与精装修单位工作界面移交，建立一户一档移交档案（土建单位、精装修单位、监理三方书面记录），明晰职责；3.4.2防水（结构防水、附加防水）工序验收，并按照楼层、房号取样存档（一户一表）；3.4.3根据甲方审核同意的淋水试验方案跟进外墙（门窗）淋水试验，并按照楼栋、楼层、房号逐次记录（并留影像资料备查），至户均渗第4页共39页漏条数不大于0.5条/户停止淋水试验及渗漏整改；3.4.4根据装修管理策划书中场地布置、安全文明等细则安排精装修单位实施执行，根据本管理办法中质量控制标准组织实施和过程管理；3.4.5根据项目部审核施工计划协助精装修单位实施推进；3.4.6材料管理：负责甲供材料、乙供材料、甲指乙供按材料进场计划实施，负责进场后参封样样板验收（三方移交），并书面记录备查；同时根据规范见证送检；3.5精装修单位：3.5.1招投标阶段安排佳兆业集团、分公司相关部门对拟投标标段项目经理、施工班组现施工现场实地考察，并在投标技术标中明确中标后的驻场项目经理、现场施工班组；3.5.1投标单位要在技术标书中明确项目经理、安全员、质检员及相关技术人员名单，并附相应的职称证书复印件;3.5.3中标单位进场后按照甲方精装修工程管理策划书要求场地布置、安全文明施工，场地整体围闭，以及场地CI标识；3.5.4中标单位进场后与土建单位工作界面移交，并形成一户一档的三方签字书面记录；3.5.5大面积施工前组织施工样板，经甲方验收合格方可开始批量施工；3.5.5按照本管理办法质量控制要点实施管理；隐蔽工程隐蔽前需请第5页共39页甲方、监理验收合格进入下道工序施工；3.5.6进场后根据施工进度安排编制提交甲供材料进场下单（预留正常生产周期）、进场计划，乙供材料进场计划；3.5.7甲供材料进场后验收，经三方（精装修单位、监理、供应商）验收后签收移交记录及材料管理、现场施工管理；3.5.8施工过程中配合甲方要求组织模拟验收、整改、开荒，至集中交付；四、管理细则4.1精装修图纸阶段：4.1.1时间要求：精装修设计方案图纸提供2周内；4.1.2职责部门：分公司项目部、工程部；4.1.3重点工作：4.1.3.1精装修方案图纸与土建建筑图纸（含水电定位）核对：标高关系是否一致，入户门洞口尺寸是否一致，门垛留设是否一致，土建水电预埋与精装修方案图纸是否一致，橱柜、浴室柜、马桶、淋浴屏、抽油烟机、吊顶、空调等平米尺寸、高度是否满足功能使用要求、与土建建筑图纸尺寸是否一致；4.1.3.2精装修方案图纸与营销广告附图或展画核对：核对广告房号与土建、精装修方案图示是否一致，核对广告平面图面积与现场实际是否相符；4.1.3.3精装修方案图纸中各部品品牌考察：方案图纸中木门、木地第6页共39页板、橱柜、浴室柜、背景墙、墙地砖、涂料、面盆、洗手盆、马桶、淋浴屏、浴缸、五金件等材料规格型号目前各厂家是否在生产，产量是否充足，是否可满足现场施工过程供货安装要求；4.1.4成果输出：按附件要求书面反馈设计部，为提供正式施工蓝图用；精装修设计方案阶段图纸会审记录.xlsx4.2招投标阶段：4.2.1时间要求：书面发出招标通知至定标期间；4.2.2职责部门：分公司项目部、采购部；4.2.3工作重点：4.2.3.1考察精装修单位（重点考察中标后驻场项目经理）、中标后拟安排现场施工班组，并由各投标单位在投标文件中注明，作为合同履约条款；4.2.3.2组织各投标单位现场踏勘，熟悉现场情况，避免定标进场后争议；4.2.3.3乙供材料封样：乙供材料样板由各投标单位提供（不少于完整3套,1套存留公司采购部存档，1套留存项目部进场材料验收用，1套施工自留材料采购用），除五金件按套记取，其他饰面材料规格按整块或非规格材料按不小于1M*1M尺寸送样；中标后由工程、设计、项目三方在验收合格封样样板签字栏会签，由中标单位取回1套样板第7页共39页材料自购；4.2.3.4甲指乙供封样：甲指乙供材料样板由分公司设计部提供（不少于完整2套，1套留存项目部进场材料验收用，1套交由施工采购用）；4.2.4成果输出：参考附件填写存档；精装修招投标阶段管理动作记录.xlsx4.3土建移交精装修阶段：4.3.1时间要求：精装修单位进场1个月内，批量精装修施工前；4.3.2职责部门：分公司项目部；4.3.3工作重点：4.3.3.1尺寸实测移交：房间标高、层高、开间/进深、阴阳角、方正度、水电底盒数量、标高、水平定位；4.3.3.2质量控制：墙地面是否有裂缝、空鼓；防水、淋水记录；4.3.3.3管理措施：精装修工程管理策划书；4.3.4成果输出：参考附件填写存档（提醒：每户一档一表）；土建移交精装修界面移交记录.xlsx精装修工程管理策划书.doc4.4施工样板验收：4.4.1时间要求：定标后，分公司项目部安排按照中标单位进场组织施工样板，完成并验收合格后开始大面积组织施工；第8页共39页4.4.2职责部门：分公司工程、营销、运营、项目等部门，集团计划及工程部；4.4.3工作重点：工序样板、施工样板、室内环境检测（施工样板工程施工完成一周后，项目部委托当地有资质检测单位进行环境检测，并提供正式报告；检测合格方可开始大面积施工，否则及时提出风险预警提交分公司高管决策；）；4.4.4成果输出：参考附件填写存档（提醒：每户型一表一验）；精装修工序样板、交付样板验收记录.xlsx五、品控细则：5.1饰面砖粘贴5.1.1材料管理5.1.1.1材料进场后监理组织总包单位对材料的规格、型号、颜色进行检查，参考设计、工程签字确认样板抽样检查，对不符合要求的瓷砖予以退场。5.1.1.2饰面材料进场后经监理工程师见证封样后送样检测（关注瓷砖吸水率）。5.1.1.3材料经验收合格后，签订三方验收单。5.1.1.4最后一批次材料下单数量需合理考虑整改/返修，具体数量可由分公司工程部综合考虑。5.1.2控制要点：第9页共39页5.1.2.1墙地砖铺贴图：根据抹灰完成面尺寸、墙地砖规格按户型试排砖，并分户型绘制墙地砖铺贴标准图纸、对现场施工班组技术交底后张贴于现场指导施工；5.1.2.2瓷砖面开孔：瓷砖面与开关插座、给排水点需进行现场开孔，要求开孔方正、平直，缝隙不应大于3MM（给排水点处开圆孔），孔边不得有毛刺、损边，且严禁跨砖安装；5.1.2.3地面放线要求：客厅纵向自过道中线向墙体两侧放线；厨卫间从门槛石开始向墙体侧放线；且严禁出现小于1/3条砖；5.1.2.4厨卫墙面放线要求：厨卫间墙面自窗台石高度上下放线，且严禁出现小于1/3条砖；5.1.2.5地漏安装：地面设置倒坡，坡向地漏，严禁地面积水；地漏周边采用4片同样规则拼接，收口美观；5.1.2.6墙地砖工艺节点要求：厨卫间采用墙面饰面材料压地面饰面收口；5.1.2.7阳角收口：墙面阳角统一采用海棠角收口，缝隙大小一致；地面门槛石应采用倒角或圆角；5.1.2.8踢脚线收口：房间涂料墙面与瓷砖（石材）踢脚线收口位置缝隙大小一致，线条顺直，收口平直美观；严禁涂料污染踢脚线；5.1.2.9湿作业全过程施工期间冷热水管连接，确保带压施工；5.1.2.10墙面瓷砖(重点关注大堂、电梯厅等墙面，且吸水率E≤0.5%)严禁采用水泥砂浆黏贴，须采用专用粘贴剂，避免后期空鼓/剥落；具体材料、方案、工艺样板及拉拔试验由分公司工程部审核、验收，第10页共39页并书面记录，验收通过后可开始大面积施工；5.1.3瓷砖铺装允许偏差：序号项目允许偏差（MM）检验方法1立面垂直度2用2m垂直检测尺检查2表面平整度3用2m靠尺和楔形塞尺检查3阴阳角方正3直角检测尺检查4接缝直线度2拉5m小线，不足5m拉通线，用钢直尺检查5接缝高低差0.5用钢板短尺和楔形塞尺检查6接缝宽度1--2用钢直尺检查5.1.4观感质量：在湿作业完成后，总包对饰面的成活界面进行全数检查（瓷砖空鼓应在墙地面砖成活7天后进行第一次检查，监理应在28天后再次进行全面复检），监理单位全数复查，现场工程师进行抽查校核，对于不合格品进行100%更换整改。5.2涂饰工程5.2.1材料管理5.2.1.1材料进场后施工单位对进场材料经监理工程师见证封样后送样检测。5.2.1.2材料经验收合格后，签订三方验收单。5.2.1.3进场涂料必须集中存放，严禁与易燃物质集中存放。5.2.2控制要点：5.2.2.1在涂饰工程施工前，先对基层进行处理，将表面的灰渣等杂物清理干净。第11页共39页5.2.2.2对天花水平度不满足移交要求的位置采取聚合物砂浆找平，单层找平厚度不应大于8MM，如找平过厚需分层找平并加设玻纤网片。5.2.2.3对装饰石膏线阴阳角处及石膏板接缝处应加设无纺布，防止开裂。5.2.2.4乳胶漆施工采用滚涂，涂料稠度以滚涂时不流坠、不粘连为准。5.2.2.5涂料面层的观感要求不得露底、不得显现刷痕。5.2.2.6如墙面和天花乳胶漆颜色不一致，在涂刷墙面阴角涂料时需在棚面粘贴分色纸进行保护，当墙面涂料涂饰完成后两小时内将分色纸拆除。阴角位置无咬色，线条顺直。5.2.2.7在涂饰施工过程中，第二遍面漆应在门套线、电视背景墙及室内柜体等部品施工结束后且大面积整改完成后进行刷涂。5.2.3涂饰允