深圳坪山新区发展报告

CentalineConsultants深圳坪山新区发展报告Codeofthisreport|2坪山新区发展报告思维导图321区域概况典型项目分析房地产市场分析报告总结4Codeofthisreport|4内容概述：该部分主要包括区域位置、区域交通以及区域概况小结等六大部分区域位置区域交通区域定位区域规划社会经济发展状况区域概况小结Codeofthisreport|5区域位置：坪山新区位于深圳市东部，东临惠州市，南连大鹏半岛和盐田港，西邻龙岗中心区，是深圳东部重要工业基地坪山新区东莞市坪山新区＞坪山新区于2009年6月30日挂牌成立，新区位于深圳市东北部，总面积为168平方公里；＞新区东、北部靠惠州市，南连大鹏半岛及盐田港，西邻龙岗中心城；＞坪山剩余可建设用地近30平方公里，发展潜力巨大，可以为深圳未来的产业发展提供战略支撑Codeofthisreport|6区域交通：新区远离城市中心，主干道较少，缺少地铁等轨道交通，公交线路不足，当前交通不够完善，未来规划前景较好规划中的坪山交通网络＞道路交通：坪山道路交通主要依赖深汕高速以及南坪快速路与深圳其它片区的交流联系；＞公共交通：公交路线较少，缺少轨道交通进出坪山仍较为不便；＞未来规划：未来开通地铁12号线、14号线高铁坪山站深长高速Codeofthisreport|7区域定位：根据深圳“十二五”规划，坪山定位为深圳城市副中心、未来发展分近期、中期、远期三个阶段，着力打造东部新城近期目标＞到2015年城市建设与特区的差距显著缩小；以新能源、生物等战略性新兴产业为特色建设坪山东部成片产业园区、以高新技术产业和现代服务业为主体的现代产业体系基本确立；中期目标＞到2020年，新能源产业、生物产业、新一代电子信息产业及先进装备制造业成为拉动坪山经济发展的核心力量，金融、保税物流等产业规模不断做强做大，第三产业比例超过40%，现代产业体系日趋完善；远期目标＞到2040年，成为深圳市重要的城市副中心，深圳跨越与转型发展的先锋城区、战略性新兴产业和自主创新基地、粤东地区重要的生产性服务中心；＞坪山新区未来将通过重点发展新能源等高新产业，拉动区域经济增长，最终打造成深圳重要城市副中心，粤东生产性服务中心Codeofthisreport|8区域合作规划：以深惠合作示范区为带动，密切与周边区域经济联系，大力引进资金、人才、技术，推动地区产业转型升级区域合作规划1、临近惠阳中心区：协调互补，为惠州地区提供人才和研发设备；2、毗邻龙岗中心区：借助龙岗生活服务基础设施，打造坪山区域生产性服务中心；3、往罗湖、福田方向：承接中心区辐射，吸引产业转移，聚集高素质人才；4、东部三镇：打造深圳东部生态旅游区；5、往大亚湾方向：实现与大亚湾片区资源共享、创新区域合作制度，互利共赢③往罗湖、福田⑤往大亚湾④东部三镇Codeofthisreport|9空间发展规划：构建“一核两轴”的城市空间结构，双轴外联，实现坪山区域空间协同发展空间发展规划＞核心区：未来将依托片区完善的交通网络，打造区域性高端生产性服务中心；＞北部：北部依托厦深铁路和轨道12号线，形成西联龙岗中心区、东联惠阳中心区的现代产业发展轴；＞南部：依托坪山河和轨道14号线，形成西联市中心区、香港、东联大亚湾中心区及大鹏半岛的人文创意生活轴坪山核心区北部现代产业发展轴南部人文创意生活轴Codeofthisreport|10产业发展规划：自北往南分别发展新能源、生物医药、电子科研以及生态文化旅游等高新生态产业，布局科学，助力经济发展①②③④1、坑梓片区：深圳市新能源、新材料研发与生产基地，重点发展新能源汽车等战略新兴产业；2、聚龙庄片区：深圳市生物、高新技术产业研发与生产基地，重点发展生物医药、程高新技术等产业；3、坪山中心、田心田头片区：前者为区域性高端生产性服务业核心区，后者为电子研发中心；4、碧岭片区：定位为深圳市影视文化、旅游服务产业基地，重点发展电影文化创意设计产业及旅游业Codeofthisreport|11坪山生产总值分析：自2009年成立至2013年，新区经济保持不断增长势头，实现生产总值385.12亿元，经济状况向好坪山新区生产总值分析＞坪山新区于2009年6月30日，当年新区总人口40万人，年生产总值161.36亿元；＞2012年，新区年生产总值翻一番，达到345.1亿元，这与政府加大新区基础设施建设投入密不可分；＞2013年生产总值达385.12元，常住人口66万。虽位列深圳各区末位（盐田408亿），但经济增长迅速，是势头良好单位：亿元＞数据来源：深圳房产信息网Codeofthisreport|12坪山工业产值分析：坪山新区2013年规模以上工业增加值228.95亿元，较2010年增长52%，规模以上工业增加值呈快速增长态势坪山新区工业产值分析＞工业生产为坪山新区的支柱产业，深圳本地汽车品牌——比亚迪汽车的研发和生产基地就在坪山；＞2010年坪山加快产业转型升级，重点发展新能源、装备制造等高新产业，工业增加值迅速增长；＞截至2013年，新区上亿元工业龙头企业达52家，拥有世界五百强企业10家单位：亿元＞数据来源：深圳房产信息网Codeofthisreport|13坪山固定资产投资分析：2013年坪山新区实现固定资产投资203.81亿元，较2009年增长219%，呈高速增长趋势单位：亿元＞数据来源：深圳房产信息网坪山固定资产投资分析＞2009年新区成立时，当地固定资产投资仅为63.9亿元，位居特区末位；＞自2010年起，政府加快制订完善新区投资优惠政策，合理规划产业布局，吸引大量企业入驻；＞截至2013年，新区现有各类投产企业2300家，包括比亚迪、塞菲诺、震雄、中集等世界知名企业Codeofthisreport|14排名区域土地储备（平方公里）1龙岗区（包括大鹏新区）93.882宝安区（包括龙华新区）40.263坪山新区30.104盐田区21.935光明新区19.336南山区14.417福田区1.268罗湖区0.58土地储备量：坪山新区拥有充裕的土地储备量，为区域的规划发展提供了宝贵空间＞坪山新区剩余可建设用地30平方公里，居于全市各行政区第3位，充裕的土地储备，为坪山新区的规划发展提供了坚实基础，也为高科技企业、大型文化产业、大型体育设施和娱乐设施进驻坪山提供了良好的选择空间数据来源：深圳市规土委Codeofthisreport|15旧改现状：旧改项目总面积达256万㎡，且基本集中分布于未来区域两大中心区，城市更新压力大坪山新区旧改项目集中区域坑梓次中心坪山中心＞坪山新区旧改项目约有17个，共计用地面积256万㎡；＞大部分项目在未来坪山的两大核心区域，多数项目处于洽谈阶段，旧改压力大；＞上述旧改项目启动后，对更新城市面貌，增加楼市供应量等方面将起到积极效果；＞骤然增加的供应量也加大了当地楼市的销售压力Codeofthisreport|16区域概况小结：坪山新区位于深圳东部，定位为未来城市副中心，目前经济社会发展与其它区域仍有较大差距，但势头良好1.基本信息＞坪山新区位于深圳市东部，东临惠州市，南连大鹏半岛和盐田港，西邻龙岗中心区，是深圳东部重要工业基地，定位为深圳城市副中心，交通依赖南坪快速等少数干道，较为不便；2.新区规划＞区域合作规划层面，密切深惠合作，加快产业转型升级；内部空间规划层面，依托未来完善的交通网络，逐步形成南北两翼，中部核心的发展格局；产业规划层面，产业规划布局合理，重点发展新能源、生物医药、电子技术研发等高新产业3.社会经济＞新区自2009年成立以来，年生产总值保持不断上升势头（2013年385亿），固定资产投资额稳步增长，经济态势良好，发展前景乐观，但目前距离其它片区仍有不小差距（福田2700亿、罗湖1488亿、盐田408亿）；土地储备量大，发展空间广阔；旧改面积较广，更新压力大321区域概况典型项目分析房地产市场分析报告总结4Codeofthisreport|18内容概述：该部分主要包括新房成交走势、商业市场分析、写字楼市场分析以及片区房地产市场小结等七大部分新房成交走势热卖楼盘分析楼市现存有量新增供应量商业市场分析写字楼市场分析房地产市场小结Codeofthisreport|19新房成交走势：新区成立后，在规划利好等多重因素的作用下，新房成交量逐年大幅上升，均价也基本保持上涨势头单位：套、元/㎡＞数据来源：深圳房产信息网＞新区成立以来，在规划、政策、基础设施配套等多重利好的作用下，当地楼市行情看涨＞早期开盘万科金域缇香及近期的金地朗悦价格不断上涨，获得热卖金地朗悦金域缇香Codeofthisreport|20热卖楼盘分析：在坪山整体楼市行情向好的大环境下，万科金域缇香、金地朗悦等楼盘均获热卖，房价持续上涨＞万科金域缇香2011年开盘，售价为10500元/㎡；＞截至2013年房价已上升至13500元/㎡，涨幅28.6%；＞项目位于坪山中心区，靠近龙岗中心城，规划利好以及地段优势促使其价格上扬的主要原因单位：元\㎡单位：元\㎡＞数据来源：深圳房产信息网＞金地朗悦2013年11月开盘，售价为12800元/㎡；＞截至今年8月房价已上升至14000元/㎡，涨幅9.4%；＞项目为于坪山中心区，交通配套以及学区房是其价格上涨的主要原因Codeofthisreport|21片区楼盘名称库存面积（㎡）库存套数（套）坪山新区丹梓龙庭29755.9392嘉宏湾7505.2170金地朗悦43929.79449万科金域缇香4159.3834招商花园4075.6843中粮一品澜山76252.63892合计165678.61880楼市现存有量：截至2014年6月，坪山楼市现存有量为16.6万㎡/1880套，按照13年的消化速度，现有存量14年内便可完全消化＞截至2014年6月4日坪山楼市现存有量＞数据来源：深圳市规土委＞2014年楼市行情略为受挫，但在坪山GDP高速增长，整体规划利好的大环境下，片区楼市依然向好，1880套的存有量预计在14年内便可完成消化，市场消化快Codeofthisreport|22新增供应量：未来2-3年坪山约有6个项目入市，在有效缓解前期供应量不足的同时也给片区带来了消化压力项目名称占地面积（㎡）建筑面积（㎡）物业类型入市时间京基御景印象102166586048住宅2014年6月六和城120000320000住宅/商业/写字楼/公寓2014年11月天峦湖92807.78385878.5住宅2014年6月君御国际33035.28132140住宅2014年12月祥祺滨河名苑14356.2151883.66住宅/商业2015年以后卓越汤坑旧改280000600000城市综合体2015年以后合计642365.272075950.2＞数据来源：深圳市规土委＞自2014年起未来两到三年内，坪山新区约有六个项目入市，总体供应量预计约为200万㎡；＞从物业形态上看，未来入市的楼盘中既包括单一住宅、有不乏大体量的城市综合体，类型较为丰富；＞未来楼市供应量大幅增加，一方面可有效缓解前期供应不足，另一方面也给片区市场消化带来压力Codeofthisreport|23商业市场分析（1/2）：受规划利好等多重因素影响，坪山近年来商业也成交面积及均价不断上涨，发展态势良好坪山中心商圈＞以坪山文化广场为中心外延3km形成坪山中心商圈；＞受规划利好、企业入驻、人口增长（40万—78万）等因素影响，坪山商业成交面积及均价不断上涨，前景良好；单位：㎡、元/㎡＞数据来源：房地产内参Codeofthisreport|24商业市场分析（2/2）：商业中心主要有传统百货、步行街构成，业态较为单一，缺少城市商业综合体，商业发展潜力空间较大＞目前商业中心主要由百货、步行街及专业批发市场构成；＞业态比例较为传统单一，餐饮、娱乐休闲较少，缺少商业综合体；＞未来以餐饮、娱乐、购物为主的大型商业综合体将会不断涌现，目前天虹4万方商业入驻，吉之岛在规划建设中＞数据来源：房地产内参Codeofthisreport|25写字楼市场分析：当地写字楼多为早期建筑，总