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无忧商务免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。济南世纪新城项目投资可行性分析报告（初稿）目录一、项目概况二、济南房地产市场特点及市场趋势分析三、济南市中高档住宅市场比较1.济南市中高档住宅概述2.济南市中高档住宅比较四、项目优劣势分析1.优势分析2.劣势分析五、项目投资估算与财务评定1.项目开发概述2.阶段投资回报分析六、项目一期敏感性分析1.盈亏平衡分析2.成本变动对利润的影响3.销售价格变动对利润的影响结语无忧商务免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。一、项目概况1、地理位置项目位于济南市南部，介于二环南路以南、绕城高速南环线以北的中间地带，紧邻即将南迁的济南市政务中心，是新世纪的济南市重点发展区域。项目所在地属尚未开发地段，在市政府的规划中，四周均有大块的山林绿化区，而且紧邻项目所在地的西侧，是一条规划中的绿化景观带。2、首期主要经济指标A、占地面积:400200m2（约600亩）B、总建筑面积:600000m2C、容积率:1.5无忧商务免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。二、济南房地产市场特点及市场趋势分析1、社区规模化随着建筑面积从6万平米的裕华园、6.3万平米的舜华园，到8.1万平米的泉景四季花园、13.6万平米的开元山庄，甚至规划设计建筑面积近300万平米的舜湖社区等项目的推广，环保社区、智能化住宅、围合式小区、新古典建筑风格、大面积绿地组团、完善的配套、豪华的会所以及风格各异的园林艺术、小品雕塑，由此而建筑的一种崭新的生活方式和住宅文化逐渐进入了人们的生活空间，而且开发商更加重视对小区生活空间文化氛围的雕刻，住宅更加富有人性化，以人为本的设计思想深入人心。生活社区规模化，是今年最为明显的特点之一，同时也将是济南房地产市场发展的必然趋势。社区建设的逐渐规模化，必将导致房地产界的优胜劣汰，规模小、资力薄的地产商慢慢地会在竞争中失去市场，而规模大、资力雄厚的地产商将大量的瓜分市场。据不完全统计，目前在香港，名列前10位地地产商的房地产的开发量之和，相当于香港总体开发量的82%；在深圳，虽然前10位的地产商的开发量只占了总体的20%左右，但“大地产时代”也即将到来。2、地产品牌化地产品牌化在99年的济南房地产市场竞争中得到了的体现。实力无忧商务免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。雄厚的老牌发展商也逐渐重视起品牌的营造，泉景四季花园、舜华园的成功预示着济南市房地产市场品牌时代的到来，一批明星物业悄悄地在泉城崛起。品牌，是一个企业实力的形象外化，在重大的经济秩序排定座次时，起着关键的作用。一个优良的品牌，不仅可以提升物业价值，更可以协助消费者进行市场区隔，吸引忠诚度较高的消费者群，更加便于地产商瓜分市场，占领市场份额。3、价格区位多元化从目前济南市推出的楼盘来看，既有均价在1500元/平米左右的经济型住房，均价在3500元/平米的中档商品房，又有均价在5000元/平米左右的高档住宅，各种档次的商品房分别在市场上占据了一定的份额。从位置分布上来看，经济型住宅主要集中在济南市的西部及北部地区，中档住宅集中在中部及西南部地区，而高档住宅主要集中于泉城的东南部，尤其是舜华园和泉景四季花园的成功推出，使这一区域建立了高档住宅的区域形象。4、由集团购买向个人购买转化在济南的房地产市场，集团购买仍然占据着主导地位，例如泉景四季花园在已销售的产品中，有将近70%是由集团购买所消化。但是，随着国家福利分房制度的取消，个人购买比例逐年增加，有望在未来无忧商务免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。几年内逐渐成为市场主角。98年济南市的销售量达到了近百万平方米，其中个人购买占了总量的1/3左右，虽然99年尚未公布相关数据，但据一年来我们对市场的调查研究显示，销售总量及个人购买的比例在99年都有明显地加大，而且有进一步发展的趋势，因此，我们有理由相信个人消费的时代已距离济南房地产市场不甚遥远。个人购买集团购买5、推广题材化随着舜湖社区的逐步推出，环境题材已成为济南消费者认购高档住宅时的首选要素。优美的自然环境、一流的规划、超前的设计、得天时、地利、人和，将使入住这里的每一位业主都领略到未来的现代化社区生活。而市政府在近几年将向南迁移，这无疑会给房地产市场带来无限的商机，良好的升值潜力，使得该题材物业极受投资者的青睐。教育题材，是近几年来在广东等沿海城市房地产市场的流行新趋势，广东碧桂园的成功便深受其益。因此，我们可以预见，面对激烈的市场竞争，开发商们将更加注重对物业推广题材的挖掘，楼盘将更加富有生机。无忧商务免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。项目运作规范化房地产市场，按其发展阶段来看，可分为自发阶段、竞争阶段和有序竞争阶段。在房地产市场开放的初期，地产商大量生产产品，市场处于产品时代；而随着买方市场的逐渐形成，供需关系发生了变化，竞争越来越激烈，地产商们八仙过海，各显神通，房地产市场进入了群雄逐鹿的战国时代；这时，市场所需的就是一个合理的市场秩序，于是观点新、技术先进的大开发商逐渐取代了思想落后、技术落伍的小型地产商，市场发展井然有序。近几年来，济南市乃至山东地区的房地产市场发展迅猛，该地区良好的投资环境和巨大的市场机会，吸引了众多商家的关注，尤其是沿海发达地区的发展商们，为了开拓更加广阔的市场空间，纷纷将发展的步伐迈向了齐鲁大地。面对巨大的市场压力，本地的发展商们业已清醒地认识到，自发的市场行为已无法适应市场的竞争及其自身的发展要求，提高自身的技术含量，规范其市场运作机制已势在必行。正由竞争的阶段向有序阶段转化的深圳市房地产市场，以其前卫的市场理念、科学的操作手法以及先进的营销手段，深深地吸引了泉城的同业人士。99年，舜华园、泉景四季花园的成功，与借鉴了深港两地房地产先进的理念及操作密切相关，先进的投资理念、营销理念及服务理念，为济南市房地产市场带来了生机和活力，越来越多的发展商已经意识到了项目运作的专业化、规范化的重要性。无忧商务免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。三、济南市中高档住宅市场比较1、济南市中高档住宅概述随着98年舜华园、泉景四季花园等规模小区的投入市场，济南市的中高档住宅才初露端倪。由于长期的市场空白，中高档住宅一经面市，便受到了市场的青睐。表3.1济南市中高档住宅情况名称发展商位置占地总建面积层数进度性质风格物管开元山庄山东中创房地产总公司千佛山东路7.34万平米13.6万平米794年起滚动开发住宅普通花园全封闭式裕华园中润物业发展有限公司开元路中段4.67万平米6万平米6已竣工住宅普通花园全封闭式邦泰绿苑邦泰物业发展有限公司千佛山东路2.0万平米3.6万平米62000年初住宅普通花园全封闭式舜华园宏泰有限公司舜耕山庄内2.04万平米6.3万平米18102000年2月住宅欧陆式全封闭式嘉和园山东房地产实业公司文化东路1.13万平米1.8万平米6已竣工住宅普通花园全封闭式四季花园济南房地产开发总公司英雄山路3.02万平米8.1万平米11竣工住宅现代新古典全封闭式从上表我们可以看出，目前济南市的中高档住宅多集中于济南市的东部及南部地区。由于济南市地理状况（济南地势南高北低，且北临黄河，属水灾覆盖区域）及市民的长期居住习惯的原因，故民间有“住南不住北”之说，再加上南部良好的自然环境优势，高尚住宅集中于此区域便不足为奇了。无忧商务免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。、济南市中高档住宅比较3.2.1价格比较表3.2济南市中高档住宅价格比较名称户型面积（m2）占比均价售出率付款方式开售时间开元山庄3室2厅1卫4室2厅2卫123～142150～18030%45%3600元80%一次性．分期按揭付款97下半年裕华园3室2厅2卫4室2厅2卫5室3厅3卫120～143150～168190～21540%35%25%3300元80%一次性．按揭付款98年下半年邦泰绿苑3室2厅4室2厅13015040%20%4200元75%一次性．分期按揭付款98上半年舜华园4室2厅2卫5室2厅2卫154～19640%35%5800元75%一次性．分期按揭付款98上半年嘉和园3室2厅2卫4室2厅2卫复式112～135151.93146～22065%25%10%2900元65%一次性