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1项目研判解读楼市政策项目研判1■南昌市3月1日正式实施“限购令”本案地处南昌县，不在“限购”范围，有利二次置业及投资■4月，南昌公布“限涨令”南昌房价控制目标：新建住房价格上涨幅度控制在10%以内。■5月18日，银行上调存贷款基准利率0.5个百分点持续加息是一柄双刃剑，一方面有利于缓解中国居民储户负利率局面，另一方面，也一定程度上抬升了中国企业和房贷消费者的融资成本。■5月1日起，南昌所有商品房（包括二手房）实行“明码标价”和“一房一标价”此规定为经营者不得在标价之外加价销售，同时也意味物价部门正式介入房地产调控当中。解读楼市政策项目研判1■市场动态：土地市场：3月：成交11宗居住及商业性质土地，共871.24亩，楼面均价2031.51元/平米；4月：成交4宗居住及商业性质土地，共283.18亩，楼面均价2029.78元/平米；住宅市场：3月：成交511套，总成交面积6万㎡，均价5990元/㎡；4月：成交1281套，总成交面积13.25万㎡，均价7121元/㎡；商业市场：3月：成交570套，总成交面积65416.78㎡，均价9347元/㎡；4月：成交534套，总成交面积38976.63㎡，均价11090元/㎡。解读楼市政策项目研判12010年3月至2011年4月南昌住宅成交走势图051015202530354045-100%-50%0%50%100%150%成交量（万方）19.234.8316.1221.2315.1122.440.142.2430.3625.5434.7810.97613.25幅度47%81%-54%32%-29%48%79%5%-28%-16%36%-68.46-45.31120.810.310.410.510.610.710.810.910.1010.1110.1211.111.211.311.43月南昌市开始正式限购，开发商与购房者观望气氛最浓，成交最低迷，不到10万方，4月份刚性需求释放，迎来楼市小阳春。解读楼市政策项目研判12010年3月至2011年4月南昌住宅成交均价走势图0200040006000800010000-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%均价（元/平米）51725130639553645919580761266241790074956985614759907121幅度14%-1%25%-16%10%-2%5%2%27%-5%-6%-11.9-2.5518.8810.310.410.510.610.710.810.910.1010.1110.1211.111.211.311.4南昌市2011年住宅均价连续几个月下滑，但是总体水平仍在10年均价之上，可见调控中的房价依然坚挺。解读楼市政策项目研判12011年上半年楼市关键词总结物价上涨/楼市调控/土地拍卖遇冷/商业走高角斗地产江湖项目研判1青山湖、红谷滩，城东城西双翼飞。红角洲、凤凰洲，西外环路围城西。青云谱、象湖圈，版块形成促城南。新四城、名盘集，朝阳片区蓄势发。股市跌，房价涨，新政频出影响大。城市化，日益新，单核之城需求劲。炒客压，土地紧，理性供需两面看。限购令，保障房，力促房产健康行。银根紧，需求勤，市场行情看政情。南昌楼市现状望城组团新建县湾里组团昌北组团乐化组团朝阳阳洲象湖新城城南板块昌东板块瑶湖组团京东板块市中心板块新区市政府八一广场角斗地产江湖项目研判1角斗地产江湖项目研判1角斗地产江湖项目研判1市场特点客户特征资源：象湖、雄溪河、八月湖、抚河古道，环境污染少，空气清晰怡人规划：疏散旧城人口的中低档大型居住区配套/交通：配套严重缺乏，个盘楼盘较为突出开发企业实力参差不齐，实力不均供应量巨大，竞争异常激烈同质化竞争，无统一规划，各自为战，较多资源浪费来源：周边、南昌县，南昌市区置业目的：以自住为主职业：城市普通白领，周边院校老师，南昌县企业人士；特征：购买力一般，对价格敏感未来走势大盘云集，供应量巨大，长期竞争都很激烈；项目品质感逐步提高。区域价值产品特征个别项目品质感较强，以多层为主，少量的高层、洋房和别墅主力面积：2房70-85，三房89-130价格：2400-3200；□江西奥林匹克花园□力高国际城□幸福时光□保集半岛□恒大项目□丰源醇和□景城名郡□梦里水乡25-30分钟象湖新城：地处偏远，大规模中低档居住区，刚性需求、年轻人首次置业为主，旧城人口疏散地；大盘云集，同质化竞争激烈；配套严重不足，入住率低。角斗地产江湖项目研判11、是队友：本案借势南昌小商品城的崛起，共同炒热象湖滨江片区；2、是对手：南昌小商品城拥有住宅产品，必然分流本案住宅客群，差异化竞争是关键！项目本体分析项目研判1地理所在项目本体分析项目研判1◆本地块位于象湖新城滨江片区（东新乡），抚生路与八月湖路交界处。◆地块东面为大洲村安置房和小商品城一期（优势：商机天然云集）◆西面是浙江银亿开发用地（优势：人气逐渐聚集）◆南面面是东新乡人民政府、实验小学和东岳村、小洲村的安置房用地（优势：教育先行配套）◆北面为八月湖路和小商品城配套用地，地铁四号线将此路过。（优势：未来交通便利）项目本体分析项目研判1项目地块目前劣势汇总1、处江湖之远，在大众心理比象湖板块还远；2、周边配套不完善，一片空白之地；3、与小商品城为邻，形成不了高尚居住氛围；4、目前无任何公交线路，行路难为一大购房心理障碍。项目本体分析项目研判1技术经济指标1、用地性质：商住用地（90㎡以下小户型占总建筑面积100﹪）2、地块20亩（商业用地面积占总用地面积比例不得低于50%）3、容积率：2.94、建筑密度为：35%5、绿地率：26%6、建筑间距（住宅）：多层1:1H，高层1:0.8H7、建筑物退界：主朝向多层距用地界线不应少于0.55H且不少于9米，高层距用地界线不少于0.40H且不少于24米，次朝向建筑物多层距用地界线不应少于3米，高层距用地界线不少于6.5米。8、退道路红线：多层退八月湖路道路红线10米，退抚生路道路红线6米，高层退八月湖路道路红线15米，退抚生路道路红线8米。9、公建公摊费用按县政府统筹安排承担。10、主入口方位：北，东。11、停车泊位：商业1PS/100㎡，住宅1PS/2户。项目本体分析项目研判1“90㎡以下小户型占总建筑面积100﹪”规划指标+“地理偏远”的现状注定：本案目前只能成为低总价+小户型社区！项目本体分析项目研判1谁为小户买单？一、就近原则南昌小商品城业主或经营者。二、不限购原则低总价小户型又不限购，投资热门不二法门，锁定投资客。三、现实原则22-30岁青年人，婚房过渡置业需求，小户型渴望大空间。项目本体分析项目研判1本案潜在三大客户群需求经商者：可办公可住投资者：可租可用青年人：一个过日子的家2产品规划青年群体住宅行为模式产品规划213.520.622.623.829.331.131.432.535.137.340.442.542.645.547.849.550.557.461.967.168.076.578.082.20%10%20%30%40%50%60%70%80%90%吃饭看电视朋友聚会上网看书看DVD碟片听音乐和家人沟通更换衣服洗衣服喝茶挂晒衣服梳妆打扮客人留宿看风景养花草工作玩麻将喝酒打游戏烫衣服健身养宠物收藏展示青年人群对可能发生的家庭活动的选择（%）（本数据来源于万科青年住宅模式调查报告）青年群体住宅行为模式产品规划2行为一：吃饭1、尽管目前青年群体在外就餐比率高，但在家做饭、吃饭的行为频率仍相当高。我们推断其中快餐、外卖和速食食品的可能占一定比例。2、就餐地点选择上，在正式餐厅吃饭的占6成以上，而对于餐厅容纳人数的选择也表明，独立餐厅对于大部分青年人群而言仍具有相当重要的作用，且日常使用率并不低。3、选择在客厅、厨房等吃饭的约4成，这对于客厅或厨房的空间设计提出新的可能。4、通过与“家庭会客”项的比较发现，聚餐吃饭是会客的主要方式。而请客频率越高，餐厅承担的会客功能越重要。青年群体住宅行为模式产品规划2行为二：朋友聚会1、客厅作为朋友聚会的最主要活动场所，承载了聚会聊天、party、打麻将等诸多活动。2、将近7成的居住者选择吃饭/聊天作为待客方式，因此餐厅实际是使用率很高的场所。3、令人不解的是，麻将/棋牌行为大部分发生在客厅，而选择餐厅者却非常少。如果是打麻将，需要专门高度的四人桌椅，不能简单以茶几代替。那么为什么大部分居住者不直接在餐厅利用餐桌，而是选择在客厅另支桌子？又或者绝大部分时候只是用茶几打牌而已？4、露台对于朋友聚会而言，是富有吸引力的场所。根据《青青后评估》，烧烤等露天活动是颇受青年人欢迎的方式。5、朋友聚会行为选择在“厨房”的极少。这是否说明一起烧菜做饭这样的活动并不常见？青年群体住宅行为模式产品规划2“第二个卧室”、“第三间卧室”与“书房”之间的关系。行为三：客人留宿青年群体住宅行为模式产品规划2行为四：看电视1、“在客厅看电视”仍是日常生活不可或缺的一部分。80%以上青年人群仍保持看电视这一基本的生活习惯。只有20％青年人很少看或从来不看。2、随着网络的出现，看电视行为的“重要性”已有所下降，但“必要性”受影响并不大。3、平板电视接受度日益增高，普及程度增加。平板电视体量较GRC小，但是否会实质性影响客厅面宽或卧室面宽？或者还有其他影响？4、发生在独立餐厅的选择极低，但个人认为这说明不了“吃饭时是否看电视”这一行为的选择倾向。5、发生在主卫的选择极低，可能说明“泡澡时看电视”属于个案奢侈需求。青年群体住宅行为模式产品规划2行为五：看DVD一、采用DVD机和电视结合的方式：“看电视”和“看DVD碟片”的活动空间选择频率很接近，这表明“用电视机看DVD”者应占大多数。采用“一组沙发＋电视机柜”解决小型家庭影院仍是目前的主流模式。目前平板电视带DVD功能已有普及之势。意味着专门的DVD机未来也可能消失。如对音响效果要求较高，音箱系统仍不可或缺。二、采用电脑：在选择采用电脑的情况下，行为发生在客厅或主卧的频率大大高于书房。选择书房上网的频率仅40-50%，而在书房看DVD者仅5%左右，这表明选择电脑作为看DVD工具者非常少，绝大多数使用者选择电视机＋DVD机。三、采用家用LED投影机：目前尚无具体的数据可以表明青年群体中有多少选择购置家用投影机＋屏幕看碟，但随着家用投影机价格下降到可接受范围（普及型1.5万元左右），在4米面宽的居室内享受80-100英寸画面确实很有诱惑性。我们认为这代表未来可能的趋势之一。家用LED投影仪对客厅需求面宽4米以上，面积20平米以上为宜。青年群体住宅行为模式行为六：上网一、上网行为方式1、传统网线目前住宅设计一般会在客厅、主卧、书房三处提供网络插口。而实际使用中，次卧等也有可能有上网的需求。在过去的项目中，时常会对到底哪些房间应设置网络插口问题有争议，这也是客户投诉较集中的问题之一。2、无线网络家用无线路由器＋笔记本，便可解决家内随时随地上网的问题。甚至厨房、卫生间等区域也可抱着笔记本舒适的浏览网页。不再受到网线、网络插口的局限。二、上网行为分析1、在主卧中上网的选择率最高，超过1/2。结合后文“工作”、“看DVD”活动，我们可以认为主卧承担了较传统更多的信息接收功能，甚至超过专门的书房。2、选择在客厅上网的比例约1/5。但是客厅中主要家俱——沙发和茶几的高度关系并适合长时间舒适的使用电脑，笔记本电脑放置在膝盖上也不适合长时间使用。3、选择在餐厅上网的人几乎没有。这表示虽然餐桌椅高度合适，但居住者似乎并不习惯使用餐桌作为临时的电脑桌使用。4、综合以上3点，可考虑主卧或客厅中设计专门的上网区——不仅仅只是提供一张书桌，而是更为舒适、功能更多样化的区域。产品规划2青年群体住宅行为模式产品规划2行为七：工作1，如果假设“工作”全部是使用电脑的行为，那么对比“上网”行为，在书房内进行的频率有较大上升，而在主卧内进行的则明显下降。这表明“在家工作”需要更为安静、封闭和独立的空间，不希望受到干扰。2，近1/3的人群选择在主卧工作，近1/2的人选择在主卧上网，这