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万兴都国际商业公园商业策划方案2010年9月万兴都国际商业公园商业策划方案2宏观经济调研物业条件项目定位城市发展规划城市商圈调研项目规划项目招商招商原则招商执行招商策略招商条件营销推广项目运营万兴都国际商业公园商业策划方案3要点定位重点：突出旅游休闲商业综合体的差异化特征。招商重点：百货店，难点：餐饮。招商策略：两头开花，中间结果，阶段实施，分批开业。以百货店和五星级酒店签约入驻为契机，突破招商瓶颈，实现项目两头招商，进而带动中间商铺的招商。可分三批实施。招商业态上休闲娱乐可先行。区域策略：招商区域以山东、北京、长三角、珠三角为主；本地40%、外地60%，三年后逐步调整到本地20%、外地80%。业态比例：购物40%、餐饮30%、休闲娱乐20%、服务配套10%。价格策略：以带动人气培育市场为原则，前期降低租金，分步实施租金提升，5年以后待商圈成熟逐步提升租金至期望值水平。推广策略：塑造品牌、高调入市、高姿态造市、促销活动配合、寻求政府合作支持。风险控制：招商进度达不到期望值，以满商为原则，先炒作人气聚集商气；后期运营如有困难，可在开业以后重新定位规划调整进行二次招商。当务之急是项目先开业。万兴都国际商业公园商业策划方案4Ⅰ项目定位综合分析市场调研项目运营营销推广项目招商目录ⅡⅢⅥⅦ项目规划其他建议ⅤⅣⅧ万兴都国际商业公园商业策划方案5Ⅰ项目定位综合分析市场调研项目运营营销推广项目招商目录ⅡⅢⅥⅦ项目规划其他建议ⅤⅣⅧ城市发展概况宏观经济概况商圈概述经营者调研消费者调研万兴都国际商业公园商业策划方案6Ⅰ.市场调研—临沂宏观经济概况国内生产总值2009年实现生产总值2110.18亿元，增长13.4%；其中，第一产业增加值250.46亿元，增长3.9%；第二产业增加值1063.41亿元，增长14.9%；第三产业增加值796.31亿元，增长14%。三次产业增加值之比为11.9：50.4：37.7，第三产业所占比重同比提高0.9个百分点。社会商品零售总额2009年实现社会消费品零售总额974.2亿元，增长19.3%。临沂批发城被授予“中国十强文明市场”和“中国专业批发市场最具影响力品牌”称号，临沂市入选2008年福布斯“中国大陆最佳商业城市”排行榜，被授予“中国市场名城”称号。财政和金融2009年财税收入较快增长。全市地方财政收入91.5亿元，增长14.1%，其中税收收入69.5亿元，占地方财政收入的76%，同比提高2.7个百分点。财政支出187.3亿元，增长22.9%。金融形势平稳。年末全市金融机构各项存款余额1762.3亿元，比年初增加354.5亿元，其中储蓄存款余额1178.1亿元，比年初增加181亿元。居民生活2009年全市城镇居民人均可支配收入16572元，增长10.5%，城镇居民人均消费性支出10849元，增长12%。万兴都国际商业公园商业策划方案7Ⅰ.市场调研—临沂宏观经济概况国内生产总值临沂市增幅比山东省最发达地区青岛市高出1.2个百分点，高出济南市同样1.2个百分点，高出山东省平均水平1.5个百分点；社会消费品零售总额增幅高于青岛市0.2个百分点，与济南市持平，低于山东省平均水平0.5个百分点；人均可支配收入增幅高出青岛市1.2个百分点，高出济南市1.3个百分点，高出山东省平均水平1.3个百分点。由此表明，临沂市的经济在山东省处于中等偏上水平，但在人口较多的情况下保持了高速的发展，后期潜力巨大。由于临沂得天独厚的地理条件，使其成为鲁、苏、豫、皖地区最大的商品集散地，位居全国综合批发市场第二位，在全国仅次于义乌，2009年一年批发成交额便突破600亿元，因此民间的收入远远高于官方数据。通过以上数据看出，临沂在的经济发展的增长速度上高于青岛市、济南市和山东省平均水平，加上面积和人口的优势，以及商贸物流城市的定位，未来增长潜力无限，一定会成为赶超青岛、济南的黑马城市。小结万兴都国际商业公园商业策划方案8Ⅰ.市场调研—临沂城市发展概况近几年，临沂市政府计划北迁，城市重心也随之北移，一大批代表着临沂市现代城市商业及住宅建设最高水平的开发项目也在紧锣密鼓的建设中，建成之后将成为临沂市人口密度最大、居民消费质量最高的“核心消费地带”，再加上临沂市的得天独厚的商业基础优势，必将形成一个以城市大型商业中心为主导、以大型批发市场和物流业为特色、以涑河商业带为主线的这样的一个城市商业带。涑河是一条穿过临沂市区的景观河，也是市政府重点打造新兴商业带，根据涑河不同区段的功能特点和自然文化资源状况，规划将涑河分为东段古城商业区，中段现代商业区，西段生态休闲区。万兴都国际商业公园商业策划方案9Ⅰ.市场调研—临沂商圈概述临沂商圈总体分布：西郊批发商圈——以商品批发为主，创造了全国第三，在山东省交易额十多年第一的业绩。城中心零售商圈——以人民广场周边商超为代表，零散分布。临沂商业发展迅速，素有“北方的义乌”之称，临沂成为鲁、苏、豫、皖地区最大的商品集散地和人流、物流、资金流、信息流中心，形成了“南有义乌、北有临沂”的商贸格局。2007年临沂入选福布斯“中国大陆最佳商业城市”；并位列新增12个城市中的第2名；临沂批发城被授予“中国十强文明市场”和“中国专业批发市场最具影响力品牌”称号，临沂市入选2008年福布斯“中国大陆最佳商业城市”排行榜，被授予“中国市场名城”称号。在山东三大经济圈中，半岛城市群以青岛为龙头，省会城市圈以济南为核心，鲁南经济带五市中，在经济总量，人口数量，消费水平，城市基础建设，工业规模，财政收入，发展前景等方面，临沂表现尤为突出，逐渐走在五市前面，成为鲁南核心城市。万兴都国际商业公园商业策划方案10Ⅰ.市场调研—临沂商圈概述主要百货店调查银座商城地址八一路与红旗路交汇处，人民广场北侧开业时间2005年1月营业面积40000㎡业种分布地下室：超市一楼：珠宝、手表、鞋类、化妆品二楼：少女装、淑女装、内衣三楼、男士正装、商务休闲、青春休闲、运动服饰四楼、电器、运动器材、童装、童鞋、家纺、餐饮经营方式扣点经营商品定位及客层连锁企业，以经营中高端商品为主，主力一线品牌较多，主要以商务人士、企事业单位、白领及生活品质较高的人群为主；经营强项整体档次较高，以经营品牌化、管理现代化、服务满意化的方针来运营，商场货品齐全，业态丰富，也是目前临沂消费品质最高的百货商场。营业额据称销售额每年以17％的速度增长，2006年达到2.1亿人民币，2008年3.5亿人民币，2009年4亿元。服务微笑服务、营业员着装因品牌而各不相同、服务态度好企业性质上市公司硬件设施顾客休息座椅、中央空调、烟感、消防喷淋商铺租赁基本上以商品扣点经营为主，扣25%，最高达到28％，必须提供增值税发票，代理商自行承担相应的人员工资及工商税务。必须服从商场统一管理统一经营模式。代表品牌万宝龙、六福、周大福、金至尊、爱步、暇步士、ecco、百丽、欧时力、衣恋、VEROMODA、Only、玛丝菲尔、日驰尼、杰克琼斯、都彭、Jeep、哥伦比亚、耐克、360、阿迪达斯综述经营品种丰富、主流服饰品牌强悍、服务热情、硬件设施完善，是临沂目前档次最高的百货商场。万兴都国际商业公园商业策划方案11Ⅰ.市场调研—临沂商圈概述主要百货店调查九州商业大厦地址解放路与羲之路交汇处开业时间始建于1992年1月，二期2009年12月开业营业面积56000㎡业种分布一楼：珠宝、化妆品、照相器材、眼镜、玉器、箱包、手表、通讯器材、保健品二楼;时尚女装、休闲装、少女装三楼;男士正装、商务休闲、衬衫四楼:鞋帽类、内衣、文胸、袜类五楼、运动服饰、运动器材、运动鞋、家电、文体用品、儿童用品六楼、餐饮、电玩、摄影坊经营方式零售，扣点商品定位及客层以中高档消费层为主，客户基本以生活品质较高及年轻消费群体居多。经营强项货品齐全，整体经营档次较高，购物环境舒适，同质商场价格优惠多。营业额2009年4亿元服务微笑服务，统一制服、服务态度较好企业性质民营企业硬件设施厢式电梯3部、消防喷淋、烟感、饮水机商铺租赁整体实行扣点经营，注重品牌意识，对进驻品牌需一定的审核。一层扣点相对较多（25%），二三层分别为23%-25%之间，四层基本以租恁为主一般30㎡左右的铺位年租金4万元，折合日租金达到3.5元－4元∕㎡其余还需一定的保证金。六楼美食城以三个柜面加一个厨房为租恁单位，年租金3万元。代表品牌六福、周大福、金至尊、爱步、百丽、达芙妮、淑女屋、VEROMODA、Only、杰克琼斯、耐克、阿迪达斯、KAPPA综述九州商业大厦作为临沂市老牌百货店，影响大较大，经营品种丰富，具有较高人气，但是硬件设施稍稍落后，货运电梯严重匮乏，办公区域环境较差，企业文化氛围不够。万兴都国际商业公园商业策划方案12Ⅰ.市场调研—临沂商圈概述主要百货店调查桃源购物中心地址沂蒙路与银雀山路交汇处开业时间1992年5月营业面积18000㎡业种分布一楼：珠宝、化妆品、玉器、二楼：女装、箱包、羊绒装、内衣三楼：男装、童装、儿童用品、衬衫、箱包四楼：鞋类、运动装、运动器材、鞋帽五楼：运动装、运动器材经营方式零售，扣点经营商品定位及客层是临沂最早涉及大型百货的商场，由于起步较早，积累了相当一部分的老客户，商品较为丰富，客户一般以企事业单位公务人员消费为主。经营强项由于起步较早，信誉较好。又是电业系统的附属企业，团购是其重要的支撑点。营业额1.5亿服务微笑服务，统一制服，服务态度好企业性质属于电力集团三产机构，集体企业硬件设施厢式电梯1部，消防喷淋、烟感，有售后服务部门、中央空调、有供顾客休息的坐椅商铺租赁扣点经营，22%-23%之间，工商税务自行承担。代表品牌六福、周大福、百丽、达芙妮、木林森、皮匠世家、声雨竹、耐克、阿迪达斯、KAPPA、综述经营品牌多为中高端品牌，价格较贵，优惠活动不多，整体经营模式相对陈旧。以扣点经营为主，服务态度好。万兴都国际商业公园商业策划方案13Ⅰ.市场调研—临沂商圈概述主要商业街调查商场租金标准一层平均租金（元/㎡·年）平均租金（元/㎡·天）备注解放路（沂蒙路口——八一路口）最低4004001.10本路段以美发造型、家电卖场、男装专卖店、小餐饮为主，商业氛围一般，租金有上升趋势最高150015004.11平均9469462.59解放路（八一路口——新华路口）最低112511253.08商业氛围较浓，以皮鞋、化妆品、家纺内衣为主，转让费1-6万不等最高122212223.35平均118211823.24解放路（新华路口——通达路口）最低2252250.62解放路核心地段，人气旺，以运动休闲专卖店为主，品牌定位不断上升，带动租金上升，转让费视面积与地段2-20万不等最高4000400010.96平均125012503.42新华一路最低100010002.74本路段为运动休闲品牌专卖为基础形成，并根据市场行情对其它品类进行挤压，转让费较高，约10-25万，经营稳定最高250025006.85平均170017004.66新华二路最低150015004.11租金由北向南递减，转让费15-25万，品牌更换较快，2楼面积利用不大最高200020005.48平均166616664.56万兴都国际商业公园商业策划方案14Ⅰ.市场调研—临沂商圈概述主要商业街调查红旗路最低3753751.03本路段物业条件较差，交通不便，以快餐、冷饮、文具、手机维修为主，租金水平较低最高7867862.15平均6186181.69沂蒙路（解放路——银雀山路）最低1881880.52物业条件较好，开间较大，店面形象好，由于紧邻解放路与人民广场，租金水平不低于解放路最高133313333.65平均6476471.77银雀山路最低7677672.10沿街店铺不连贯，一直难以形成规模，由于专卖店需求大，本路段商业氛围有上升趋势最高133313333.65平均108310832.97大润发北门沿街店铺最低200020005.48无业态各种规划，定位较差，消费以中低档为主，但因处于大润发东出口，人气较旺，经营稳定最高5000500013.70平均3447