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1铜陵奥莱国际广场——前期沟通策划案联易盛地产机构（香港）有限公司2012年07月2中国房地产市场进入调控挣扎时期。中国的房地产市场近年来保持着高速度发展势头。不但吸引众多投资者，也引起了国家的高度重视。严厉宏观调控使房地产的发展更加平稳,对住宅的限购政策，必然会使部分资本转移到商业投资。未来谁主导了地区商业，谁就会在新一轮竞争中胜出。铜陵奥特莱斯项目属于现代商业地产；如何有效地利用自身资源——将本项目打造成为铜陵乃至安徽商业地产的亮点？将本项目打造成为多区互动的特殊商业？本项目自持与销售各50%，如何做到利润最大化？如何使开发商得到名利双收？如何利用独特的行销策略——将本项目产品快速销售完成？在项目的运营中效应最大化？以上是我们努力思考的方向!!!解读OUTLETS313233343635提纲33783项目自身研判铜陵市场调研项目销售及自持建议项目营销策略项目推广方程式项目商业定位及思考联易盛简介及优势项目组成员及合作方式94我是谁？——解读奥特莱斯解读奥特莱斯奥特莱斯三大法宝一、品牌，国际国内知名品牌，正品二、低价，1—6折三、方便舒适的环境奥特莱斯是英文OUTLETS的译音，意为出路、出口，最早诞生于美国，迄今已有近百年的历史。6奥特莱斯的发展——初期以工厂尾货为主，仓库就地直销店随着这种模式发展，多家工厂将直销店集中一起开设，还是以工厂直销为主成熟后，供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道。其次是功能更加齐全，休闲购物一体化。最后是开始讲究购物环境并向城市靠近.直销中心向大型购物中心开始转换。7奥特莱斯可涵盖三种业态首先，是人们熟知的名品折扣中心；第二，是二、三线品牌产品的展示直销中心，即厂家的新品展示与大量的库存处理中心；第三，是中间商品牌。即是将符合某种风格定位的品牌厂家库存集中起来，变为自已的品牌来销售。奥特莱斯已经形成一种品牌，实现三赢消费者——可以在这里卖到价廉物美的商品，享受淘货购物的乐趣，满足购买名牌的心理。品牌生产商——可以在这里进一步培育潜在的消费人群，扩大自己品牌的社会认知度。开发商——也无需在城市中心商业区拆迁，与政府合作共赢，较低成本获得土地。8奥特莱斯消费群分析–中产阶级和青年一族，这部分人有较高的收入及较强的品牌需求，但尚不能称为富有，对于商场里的顶级品牌虽有需求经济上却难以承受。–奥特莱斯的兴起实际上也是一种生活方式的改变，人们以前只习惯于在市中心逛街购物，而现在的白领因为日常工作压力较大，越发倾向于在繁杂中心之外，享受一种集合了休闲、旅游、购物的生活方式。OUTLETS9奥特莱斯中国经营的机会与问题通过诸多品牌经营，满足消费者需求，与传统卖场错位经营，创立自己独特的经营模式品牌价格高高在上的时代，奥特莱斯全年折扣，对消费者极具吸引力给国际名品厂家提供一个拓展销量，降低积压损耗的空间给名品商家的过级、断码产品找到一个知名卖场，同时解决了与正价销售产品的冲突不会降低品牌档次厂商而言，奥特莱斯既解决了库存的处理方式，同时体面高效，给商家提供了品牌维护与提升的平台生活水平逐步提高，品牌消费增加。名牌价格高，客群较少，传统百货公司打折周期较长，这都给奥特莱斯带来极大的机遇中国的品牌消费属于中前期阶段，消费者有高档商品的消费冲动，但尚不具备真正高档商品的消费能力，而奥特莱斯恰恰为这种消费现状提供了一种可实现的消费模式，10存在问题一进货渠道问题部分商品长期滞销，而一些商品却供不应求，进不到货。和正价商品相比，断码、过季的尾货商品在供货来源上有相当大的不确定性，且国际名品资源离我们比较远，存在运输不便、更替不接轨等问题，货源在时间上难以保证。上海奥特莱斯拥有众多直销厂家，但是其热销产品往往也是难以货柜空空，更何况一些以代理商为渠道进货的奥特莱斯了。二产品的真伪的疑惑假货A货长期大量的存在于市场，消费者对于产品的真伪心存疑惑，普通消费者无法辨别产品真伪。三高档定位和当地经济基础的矛盾目前中国300多家的奥特莱斯，经营突出的屈指可数，无不是处于经济发达的城市。11上海：青浦奥特莱斯品牌直销广场奥特莱斯经营的选址是根据它经营的特性来确定的，它有几个特性，一个是肯定要跟旅游相结合，上海旅游最成熟的在西线，第二个要交通便利，他们选址根据这两个原则，第三个特性就是它必须能跟比较高档的住宅区相结合。上海奥特莱斯位于上海市青浦区。项目周边高速路网发达，紧临沪宁高速、沪青平公路及上海郊区环线。项目距离市中心约30KM，距离虹桥机场约25KM。12国内品牌服饰、精品箱包、皮具；餐饮国际二线品牌服饰、精品、箱包、皮具；餐饮国际品牌服饰、精品、箱包皮具以品牌划分为三个区，界限明显。对于消费人流交叉循环不利，A区（国际品牌）占据最核心的位置，但不利于人流对项目整体的拉动。13项目参数备注总建面14万㎡包括配套用房店铺数量294间业种服装精品箱包鞋帽童装餐饮床上用品文体数码数量1944183011900合计294占比%72.931.5011.284.143.383服装比重较大，业种较为单一，其他业种作为补充不明显。专一性强，目的性消费明确，随机性消费吸引力不强14以品牌划分区域，界限明显，虽有助于客户根据目标选择区域，划分不同层次的消费群体，但不利于人流动线的交叉循环。位置最好的A区没有对整个项目的人流起到很好的带动作用。国内品牌服饰、精品箱包、皮具；餐饮国际二线品牌服饰、精品、箱包、皮具；餐饮国际品牌服饰、精品、箱包皮具1516北京：燕莎奥特莱斯北京奥特莱斯位于北京市朝阳区东四环南路9号，东四环与东三环之间。项目周边高速路网发达，通过东四环可快速到达京沈高速、机场高速、京开高速、京石高速。项目距离市中心约10KM，距离北京首都国际机场约35KM。由ABC三幢建筑组成，A座2层、B座2层、C座3层，总建筑面积12万㎡，营业面积10万㎡17项目参数备注总建面14万㎡包括配套用房店铺数量360间业种服装精品箱包鞋帽童装餐饮床上用品文体数码数量232815202732910合计353占比%65.722.274.255.677.659.072.552.83业种丰富，主要体现在购物方面，购物性明确；休闲娱乐业种没有体现。原因第一，规模大、品牌较多，业种较全；第二，交通便利，公共交通发达，利于本地区消费；第三，本地消费群体庞大，重复消费率较大；第四，品牌折扣优势较为明显。181F:著名品牌专卖店2F:二线品牌及国内品牌专卖店3F:餐饮、书店及精品1F:服饰、精品2F服饰、床上用品1F:箱包、鞋帽2F运动服饰、儿童用品业种划分明晰，业种集中，规模优势明显,1920苏州奥特莱斯位于苏州市金鸡湖东南岸李公堤风景区。项目周边居住社区众多、是衔接市中心与工业园区的地段。项目距离市中心约10KM，距离苏州火车站约13KM。苏州奥特莱斯21项目参数备注总建面11万㎡包括配套用房店铺数量222间业种服装精品箱包鞋帽童装餐饮床上用品文体数码数量1561720292728260合计220占比%64.292.383.977.947.144.769.520总建面11万㎡，奥特莱斯占比较小约7万平方米。其中定位于特色餐饮部分约有4万平方米，其他例如物流配套、休闲配套、旅游配套等建筑设施相对缺乏。餐饮的比例显然超出了作为奥特莱斯业态配套的比例范围。苏州奥特莱斯以餐饮、及奥特莱斯双引擎带动人流具有一定的创新性。通过地处市中心及风景区的区位优势发展餐饮对于提升奥特莱斯的人流具有积极的促进作用。2223解读OUTLETS313233343635提纲33783项目自身研判铜陵市场调研项目销售及自持建议项目营销策略项目推广方程式项目商业定位及思考联易盛简介及优势项目组成员及合作方式92424城市概况篇铜陵商业市场现状典型商业项目分析251.铜陵，依托长江，为“中国古铜都、当代铜基地”•区位：位于安徽省中南部、长江下游南岸•行政区划：铜官山区、狮子山区、郊区，铜陵县，“三区一县”•面积：1113平方公里•人口：约74万人•GDP总量：约466.6亿城市概况26262.铜陵国土面积全省最小，城区面积也相对靠后17976153981339812340114009807978797758374827259885952392727412596111302000400060008000100001200014000160001800020000六安安庆滁州宣城合肥黄山宿州阜阳亳州池州芜湖蚌埠马鞍山淮北淮南铜陵面积（平方公里）341130113104837271706056534740403928050100150200250300350400合肥芜湖淮南蚌埠马鞍山安庆淮北阜阳宿州六安滁州铜陵黄山亳州宣城池州面积（平方公里）安徽省各城市区域面积（2010年）安徽省各城市建成区面积（2010年）273.铜陵市常住人口74万人，处于安徽省各城市末尾安徽省各城市人口（2010年六普数据）(单位：万人）282000年2005年2010年铜陵市近期人口变化图（万人）67.8905年以后铜陵人口增长非常缓慢，年均增长率仅为0.54%；同2000年第五次全国人口普查相比，每十万人中具有大学程度的由5125人上升为11278人；具有高中程度的由15580人上升为17698人。4.同2000年相比，铜陵人口增长缓慢，人口素质有明显提高74.1872.2229295.铜陵非农业人口占比最高，城市化率全省第一资料来源：中国城市统计年鉴1985–2010，各地统计局安徽省各城市非农业人口数量与城市化率（2010年）30305192746765415853855322169180961798117925167741480214242140029545928184777288马鞍山铜陵合肥芜湖淮南淮北黄山池州宣城蚌埠安庆滁州宿州六安亳州阜阳6.铜陵人均GDP和人均可支配收入均排在安徽省前列安徽省各城市人均GDP（2010年）（单位：万元）231591905118727186901578815370153001510014900145080500010000150002000025000马鞍山合肥芜湖铜陵蚌埠淮南滁州淮北安庆六安安徽省各主要城市人均可支配收入（2010年）（单位：元）313127392224592182521011189251866918129181431809918005050001000015000200002500030000马鞍山合肥铜陵芜湖池州黄山淮南蚌埠亳州安庆人均可支配收入2011年安徽各城市人均可支配收入排行2011年铜陵实现GDP总值579.4亿元，财政收入115.6亿元，人均GDP80028元，跃居全省第一；截止2011年9月底，铜陵机动车保有量逼近10万，增幅33.16%,其中私人汽车保有量近2.5万量,同比增长65%。32327.依据铜陵城市规划，北向经济开发区、东北向西湖新区（新城区）将成为城市“十二五”期间主力拓展区域。市委市政务将迁址西湖新区；铜陵经济开发区为安徽省继合肥、芜湖之后的第三个国家级开发区，是铜陵实现产业转移的主要承载区域，预计到2015年实现产业销售额1000亿元；铜陵市西湖新区规划总面积46.8平方公里，空间结构一区两片，其中西湖片24.7平方公里，车站片22.1平方公里，规划总人口40万。主城区东部城区南部主城区西湖片区车站片区铜陵新火车站338.同时作为承接长三角产业转移示范区（国家级）主轴线上的主要城市，铜陵面临优越的发展机遇《皖江城市带承接产业转移示范区规划》确立了以长江一线为“发展轴”，铜陵等6个沿江城市是承接产业转移的主轴线。皖江城市带及周边区域消费市场广阔；皖江城市带投资需求潜力巨大；皖江城市带吸纳劳动力就业的空间大。《安徽省现代物流业发展规划》，指出全省将发展三大物流区域，其中铜陵市属于皖江外向型现代物流产业带，并成为全省五大特色物流中心之一。铜陵长江34城市概况小结：依铜建市，中国古铜都、当代铜基地国土面积、人口排在全省末尾，城市化