县电子批发商贸综合楼建设项目可行性研究报告

XXX县电子批发商贸综合楼建设项目可行性研究报告二○一二年十二月目录第一章总论.........................................1第一节项目背景........................错误!未定义书签。第二节项目概况........................错误!未定义书签。第二章市场需求分析....................错误!未定义书签。第一节我国物流市场状况分析............................5第二节市场需求状况分析................错误!未定义书签。第三节济宁地区物流业状况分析..........错误!未定义书签。第三章建设规模及内容..................错误!未定义书签。第四章建设场址与建设条件.............................15第一节建设场址.......................................15第二节建设条件.......................................15第五章总体规划建设方案...............................18第一节项目定位及规划目标.............................18第二节总体规划方案...................................19第三节物流初步技术方案................错误!未定义书签。第四节工程建设方案...................................27第五节公用工程........................错误!未定义书签。第六章节能方案分析...................................51第一节节能依据........................错误!未定义书签。第二节节能措施........................错误!未定义书签。第七章环境影响评价...................................55第一节项目场址环境现状...............................55第二节项目建设和运营对环境的影响.....................55第三节环境保护治理措施...............................57第四节环境影响评价...................................59第八章劳动安全卫生消防...............................60第一节劳动保护与安全生产.............................60第二节消防.........................................61第九章组织管理机构...................................65第一节企业管理体制及组织机构设置.....................65第二节劳动定员及培训.................................65第十章项目实施进度...................................67第一节项目组织与管理..................错误!未定义书签。第二节实施进度计划....................错误!未定义书签。第十一章工程招标方案.................................69第十二章投资估算和资金筹措...........................73第一节投资估算.......................................73第二节资金筹措与使用计划..............错误!未定义书签。第十三章经济效益评价..................错误!未定义书签。第一节经济效益评价基础数据............错误!未定义书签。第二节财务分析与评价..................错误!未定义书签。第十四章社会效益评价.................................75第十五章风险分析.....................................75第十六章结论与建议...................................79第一节结论.........................................79第二节建议.........................................79附图：1、项目场址位置示意图2、项目用地区位图3、项目总平面布置示意图附表：1、项目总成本费用表（附表13-1）2、固定资产折旧表（附表13-2）3、借款还本付息表（附表13-3）4、项目利润及利润分配表（附表13-4）5、项目投资现金流量表（附表13-5）附件：1、企业法人营业执照2、组织机构代码证第一章总论1.1、项目名称XXX县电子批发商贸综合楼建设项目1.2、承办单位投资商：合作商：开发商：1.3、承办单位概况XXX县天乐花炮有限公司于1998年8月8日在赵五乡孟磨村注册成立,公司成立之初主要经营烟花爆竹的制造与销售，注册员工人数为40人，注册资本50万元人民币。1.4、可行性研究编制依据1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》2、《电子信息制造业“十二五”发展规划》3、《甘肃省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》4、《甘肃省物流业发展规划》(2010—2015年)5、《陇南市城市总体规划（2008-2030年）》6、《2011年XXX县政府工作报告》7、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）8、《投资项目可行性研究指南》9、建设单位提供的相关资料1.5、项目提出的背景XXX县近年来国民经济保持了快速连续增长的势头，综合经济实力显著增强，共规划建设各类城建项目84项，完成投资7.68亿元，城区规划面积由原来的9.2平方公里扩大到18.5平方公里，城市面貌发生了巨大变化。进入“十二五”时期，XXX将进入经济大发展、城乡大建设、改革大推进、民生大改善的关键时期。“十二五”XXX县经济社会发展的主要目标是：生产总值年均增长15%,2015年达到33.2亿元；全社会固定资产投资年均增长20%，2015年达到80.37亿元；工业增加值年均增长20%，2015年达到6.5932亿元；大口径财政收入年均增长15.5%，2015年达到3.1698亿元；社会零售品消费总额年均增长23%，2015年达到10.078亿元，基本建成覆盖城乡的社会保障体系，节能减排实现控制性目标。“十二五”时期的发展重点之一是优化区域发展布局，推进城镇化建设进程。按照“改造老城区、完善南城区、开发北城区、抓好小城镇、辐射新农村”的总体发展思路，以县城为重点，不断完善城镇规划体系，全力推进城镇建设。而要加快城市化进程，就要扩大城市人口的容积率，加快城市商业化建设进程，集中挖掘更多的潜在市场购买力。国民经济的快速发展和人们生活水平的逐步提高，使人们对消费提出了更高的要求。XXX县天乐花炮有限公司于1998年，厂区及其职工住宅占地17080.68平方米，位于XXX县城南新区，周边为刚泰集团开发的“河滨城”、县二中、县中医院等。其所处的区位为县城南新区的核心地带。作为一个高危行业，位于城市核心区极为不妥，对于周边建筑、单位、学校等存在着极大地安全隐患。县政府工作报告中提出对其进行易址搬迁，以改善城南新区的开发环境。2011年5月，根据第50次政府常务会议纪要通过，将其旧址土地的工业用地性质变为商住用地。1.6建设场址本工程位于XXX县汉源镇孟磨村，规划地块一南临城市主干道，东临城市次干道，西、南均临耕地。基地为不规则的“L”型，基地沿街面总长度约225.00m,南北长度约140.00m,东西最宽处长度约98.00m，东西最窄处长度约64.80m，用地面积约9030.61㎡（合13.55亩）；规划地块二西临城市次干道，南北长度33.00m，东西长度约53.00m，用地面积约1894.49㎡（合2.84亩）；总的规划用地面积为：10925.10㎡（合16.39亩）。建设基地两面临城市道路，交通便捷，地形平坦。1.7建设规模与内容本工程拟建1、2#楼地上十二层，地下二层；其中地下二层地上一二层为电子批发商贸城；地上三—十二层为商业住宅，室内外高差0.30m，建筑高度为：37.10m。1.8投资估算与资金筹措1.9主要技术经济指标四、资金来源项目拟采用总体规划、分期实施、滚动开发的方式建设。项目资金来源为：申请银行贷款100000万元；建设单位自筹资金1670000万元，其中自有资金450000万元作为项目资本金投入。五、项目投资及主要技术经济效益指标详见表1-1。主要技术经济指标表表1-1序号项目单位数量备注一总用地面积公顷175.46二总建筑面积万平方米542.67三总投资万元17700001工程费用万元11655072工程建设其他费用万元4577563基本预备费万元1298614建设期利息万元153905铺底流动资金万元1486四总投资收益率%7.16五投资净利润率%5.37六税前财务内部收益率%15.27七税前投资回收期年7.91八税后财务内部收益率%10.77九税后投资回收期年9.79第二章项目提出的背景与建设的必要性2.1项目提出的背景2.1.1XXX县概况XXX县位于甘肃省东南部。东临徽县、成县，南依武都、康县，西北与礼县交界，东北与礼县、天水秦城区接壤。行政区域面积为1861平方公里。辖乡（镇）24个，行政村385个，人口39.32万人。乡村人口35.17万人，农村劳动力为20.98万人。县镇政府驻汉源镇，距省会兰州389千米。XXX县素有“宝贝的复新地带”之称。1989年被列为长江上游水土保持重点县和防护林建设县之中，1992年又被国务院批准为对外开放县之一，并被列为黄河上游多民族经济开发区甘肃段“一岸两翼”范围。又是甘肃省五个经济开发试验小区重点县之一。2007年被中国民间文艺家协会评为“中国乞巧文化之乡”境内地形由西北向南倾斜，南部为土石质山原峡谷区，北部为沟壑梁峁区，平均海拔1692米。平均气温8.4℃，无霜期149天至214天，日照时数1500—1800小时，年降水量451—734.7毫米。属大陆性季风气候。辖6个建制镇14个乡。汉源镇、长道镇、何坝镇、姜席镇、石峡镇、洛峪镇、石堡乡、西峪乡、苏合乡、卢河乡、兴隆乡、稍峪乡、马元乡、晒经乡、十里乡、大桥乡、蒿林乡、太石河乡、六巷乡、西高山乡。素有“宝贝的复新地带”之称的XXX，物产遍布南北东西，地下矿产资源十分丰富。粮食生产一年一熟，盛产小麦、玉米、洋芋、蒿麦等。随着生产技能的提高，半夏人工栽培与加工取得成功，成为西北最大的半夏集散地，获得了半夏地理标志认证和“中国半夏之乡”命名。试验截植山茱萸，西贝母已获成功，并大面积推广种植。县境内东部属国内铅锌第二大矿床西成铅锌矿带之北翼。南部山区的崖湾锑矿号称全国第三大锑矿。沙金、岩金遍布全县，处于陕甘川三省“金三角”地带。境内水力资源较为丰富。在经济发展的同时，电力、交通、通讯等基础设施有了较快发展。24个乡镇全部通电，乡至村通电率达80%。县内公路总长471公里，16条公路连接全区其他8个县，往北有通往陇海线天水火车站的三级线道，往东北、东南有通往陕西、四川的四级县道。3000门程控电话与全国并网直拨，移动电话即将开通。通讯联络极为便利。XXX县1989年被列为长江上游水土保持重点县和防护林建设县之中，1992年又被国务院批准为对外开放县之一，并被列为黄河上游多民族经济开发区甘肃段“一岸两翼”范围。又是甘肃省五个经济开发试验小区重点县之一。享受国家、省、地颁布的一系列优惠政策。经济林果以花椒、麦果为主，南部初步建成花椒基地