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第1页共91页目录第一章总论............................................51.1项目概况............................................51.2可行性研究的目的与内容..............................81.3可行性研究的依据....................................91.4可行性研究的主要结论................................9第二章项目建设必要性与意义............................142.1实施保护开发，促进经济生态协调发展.................142.2满足复合需求，代表高档别墅新趋势...................152.3产生带动效应，实现企业与政府共赢...................162.4服务上海，带动地方经济发展.........................182.5开发时机成熟，加快项目运作.........................19第三章项目外部经济环境分析............................223.1区域经济发展强劲...................................223.2政策面支持房地产业可持续发展.......................27第四章项目市场分析...................................294.1上海别墅市场需求分析...............................304.2上海别墅市场的供应分析.............................364.3上海别墅市场发展趋势分析...........................38第五章竞争性楼盘与项目优劣势分析......................41第2页共91页5.1典型楼盘基本情况和分析.............................415.2本项目优劣势分析...................................54第六章项目定位与建设方案..............................576.1定位依据...........................................576.2项目定位：顶级水岸生态别墅园.......................576.3目标客户定位.......................................586.4规划构思...........................................586.5规划布局...........................................596.6道路系统规划与航道系统规划.........................606.7景观系统规划.......................................616.8竖向规划与水利设施规划.............................616.9公建配套...........................................616.10智能化配套........................................626.11园区景观..........................................63第七章项目配套条件...................................647.1交通...............................................647.2燃气...............................................647.3自来水.............................................647.4供电...............................................647.5排污...............................................657.6通讯...............................................65第3页共91页7.7水利（将进行专项评估）.............................65第八章环境保护、安全防火与节能........................668.1环境保护...........................................668.2安全防火...........................................678.3节能与墙体材料.....................................67第九章投资单位概况与项目组织机构......................689.1耀江集团概况.......................................689.2项目组织机构.......................................70第十章项目实施进度...................................7210.1前期工作..........................................7210.2施工期............................................72第十一章投资估算与资金筹措............................7311.1估算依据..........................................7311.2开发成本估算......................................7311.3资金筹措及使用计划................................77第十二章财务效益分析..................................7812.1经济评价说明......................................7812.2项目销售收入估算..................................7812.3经济效益分析......................................80第十三章风险分析.....................................83第4页共91页13.1定性分析..........................................8313.2定量分析..........................................84附件一：营业执照附件二：中华人民共和国国有土地使用证昆国用（93）字第C-036-1号附件三：中华人民共和国国有土地使用证昆国用（93）字第C-036-2号附件四：中华人民共和国国有土地使用证昆国用（1993）字第C-037号附件五：昆山世界名人城房产开发有限公司股权转让合同附件六：关于“昆山立辉房产开发有限公司”更名的批复[昆经贸企（94）字57号]附件七：关于同意“昆山世界名人房产开发有限公司”转股为内资企业及撤消分支机构的批复[昆经贸资（2003）字490号]第5页共91页第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称：昆山世界名人城1.1.2项目位置昆山世界名人城项目位于江苏省昆山市淀山湖国际旅游度假区内。淀山湖国际旅游度假区东距上海虹桥机场35公里，西距苏州40公里，北距昆山市区20公里（见图1.1），区位优势明显，地理位置优越。本项目开发地块南、西两面直临淀山湖，北与南巷村、西南与金家庄（规划中的昆山国宾馆或昆山市会展中心用地）隔河相望，用地东面现为菜地。图1.1昆山世界名人城区位图1.1.3项目背景1992年香港立辉国际有限公司（占99%股权）与昆山市外经委所属公司（占1%股权）联合注册成立了“昆山立辉房产开发有限公司”，该公司以出让方式获得淀山湖镇旅游开发区2号、2号B、3号土地开发权，土地使用权证号为：昆国用（93）字第C-036-1号、第C-036-2号、第C-037号，土地总面积为898亩，用途为住宅、别墅，土地使用权年限70年，起止时间从1992年12月至2062年12月。第6页共91页1994年经昆山市对外贸易委员会批准[昆经贸企（94）字57号]，昆山立辉房产开发有限公司更名为昆山世界名人城房产开发有限公司。昆山世界名人城房产开发有限公司曾对所属土地进行前期开发，项目业已立项，并已完成规划设计及部分单体设计，已获得建设工程规划许可证和销售许可证。后因市场不成熟，周边基础设施不到位以及其它原因未进入实质性开发，土地一直维持原貌（农地）。2003年6月20日浙江耀江房地产开发有限公司与香港立辉国际有限公司签订“昆山世界名人城房产开发有限公司股权转让合同”，香港立辉国际有限公司将持有的昆山世界名人城房产开发有限公司99%的股份转让给浙江耀江房地产开发有限公司，1%股权为赠予式股权仍由昆山外经委的所属公司持有。2003年7月昆山市对外贸易经济合作局下发同意“昆山世界名人城房产开发有限公司”转股为内资企业及撤消分支机构[昆经委资（2003）字490号]。2003年8月昆山世界名人城房产开发有限公司通过补交土地年期差价，将土地使用权终止日期调整为2073年7月31日，已办理变更登记。至此，浙江耀江房地产开发有限公司以收购昆山世界名人城房产开发有限公司99%股权方式获得了淀山湖镇旅游开发区2号、2号B、3号土地70年使用权，土地权属关系清晰，手续合法。取得土地后，新的昆山世界名人城房产开发有限公司迅速组建了强有力的开发班子进驻现场，建造了办公楼，进行了开发方案规划设计，快速进入实质性运作阶段。第7页共91页1.1.4项目规划要点昆山世界名人城项目总用地面积671000M2，别墅区建设用地为591900M2；规划总建筑面积141950M2，其中住宅131450M2，总户数为312户；总容积率为0.24，绿地率达78.2%，项目规划指标详见表1.1。表1.1昆山世界名人城主要技术经济指标编号项目数量单位1规划总用地面积671000平方米2别墅区建设用地591900平方米3总建筑面积141950平方米其中住宅建筑面积131450平方米配套公建建筑面积10500平方米4规划住宅总户数384户5总容积率0.246住宅面积净密度0.307总建筑密度13.7%8绿地率78.2%9建筑平均层数1.751.1.5项目定位顶级水岸生态别墅园顶级——一流的设计，一流的景观，一流的建筑，一流的设施，一流的物管，一流的享受，绝对的私密性，钻石级产品。水岸——充分利用淀山湖的自然风光，生动体现真水真景，实现第8页共91页建筑与水景、人与水的和谐交融，满足现代人高尚居家要求。图1.2昆山世界名人城鸟瞰图生态——“以自然为本”，把建筑巧妙地放在自然生态环境中，营造城市之外世外桃源般的高品质休闲居所。1.1.6建设单位概况昆山世界名人城房产开发有限公司控股方浙江省耀江集团系浙江省属大型综合性企业集团，截止2003年底，集团辖有全资和控股公司20家，总资产达到六十亿元人民币，已经形成以房地产业为主产业链，跨地区、跨所有制和跨国经营的格局。累计开发房产约300万平方米，开发区域分布于北京、上海、海口、武汉、江苏、吉林以及浙江的杭州、宁波、台州、平湖等地，拥有雄厚资金实力与开发力量，已形成全国性品牌优势。1.2可行性研究的目的与内容在对长三角地区区域经济、房地产市场两方面研究的基础